Приватизация земли под многоквартирным домом

Как приватизировать придомовую территорию?

Процесс оформления зависит от некоторых нюансов. Может быть три типа ситуаций относительно этой территории:

1. дом введён в эксплуатацию до принятия Жилищного Кодекса, и при этом участок вокруг него сформирован.
2. Дом принят до этого времени, но участок не сформирован.
3. Здание построено после 2005 года.

Жилищный Кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 года.

В первом случае процедура достаточно простая. Нужно провести собрание собственников, посвящённое этому вопросу.

Созвать его имеет право любой владелец квартиры в этом доме.

Чтобы решение имело законную силу, надо, чтобы участвовало такое количество собственников, у которого более половины голосов.

Голоса считаются пропорционально доле в общей собственности, т. е. площади квартир.

Собрание проводит председатель. Решение принимается большинством голосов.

В процессе оформляются такие документы, как:

• лист регистрации собственников (или их представителей);
• протокол общего собрания;
• и т. п.

Если большинство согласно, выбирается представитель. Им в органы местного самоуправления или исполнительной власти направляется заявление с просьбой о приватизации.

В нём необходимо указать:

1. куда оно подаётся (название органа).
2. От кого (ФИО, адрес проживания, можно указать и контактный телефон).
3. Адрес и кадастровый номер квартиры.
4. Просьбу предоставить в собственность участок, на котором располагается здание.
5. Список приложений.
6. Дату.

Заявления составляется в двух экземплярах. Один из них остаётся у собственников (их представителе), на нём нужно поставить отметку о приёме. При отказе в приватизации с ним можно будет обращаться в суд.

Потребуется приложить такие документы:

• паспорт;
• технический план участка (можно получить в БТИ);
• кадастровый план участка;
• решение общего собрания;
• план многоквартирного дома.

В течение двух недель после этого должно быть принято решение. О нём письменно извещается заявитель.

• Скачать образец заявления с просьбой о приватизации земельного участка под МКД
• Скачать образец протокола собрания собственников МКД о приватизации земельного участка под зданием

Во второй ситуации предварительно придётся определить границы территории. Для этого проводится процедура межевания. Для её проведение придётся пригласить кадастрового инженера. О том, сколько метров от дома и забора считается придомовая территория многоквартирного дома, как определяется размер и площадь, читайте здесь.

Эта услуга платная, обойдётся примерно в 15 – 35 тысяч рублей (стоимость зависит от размера и «изломанности» территории, а также от региона и расценок конкретной компании). Затем участок ставится на кадастровый учёт в «Росреестре». И только после этого можно заниматься оформлением в собственность.

Внимание! Во всех случаях приватизация территории бесплатна.

При строительстве новостроек оформлением придомового участка занимается компания-застройщик. Покупающие квартиры приобретают и долю собственности в нём. Это удобнее, но увеличивает стоимость недвижимости.

Кто может подать заявку

Для проведения процедуры приватизации проводится общее собрание владельцев квартир и избирается представитель. Он от лица всех собственников подает заявку в уполномоченную инстанцию о проведении приватизации. Процесс передачи участка под МКД в собственность может инициировать один из жителей. Это установлено законом на основании постановления пленума Высшего суда РФ: Конституцией предусмотрено право каждого человека защищать свои права и интересы, если они не противоречат законодательству РФ. Если одному владельцу отказали в приватизации, это противоречит нормативным актам и является нарушением.

Какие нужны документы

Для установления права собственности на землю необходимо собрать пакет документов:

кадастровый паспорт на землю. Также нужна топографическая съемка, которая проводится специализированными аккредитованными учреждениями, выполняющими межевые работы. Это производится с целью установления фактически занимаемых границ на местности;

подтверждение прав на землю под многоквартирным домом. Не всегда эти документы будут идентичны. Это может быть свидетельство о праве собственности из Росреестра или договор с муниципалитетом о предоставлении участка на землю под строительство или о бессрочном пользовании, иные государственные и местные акты;

• справка об оценке земли. Выдается Земельным комитетом по запросу;
• документ о площади земельного надела с расчетом налоговых ежегодных выплат. Предоставляется по заявлению налоговой службой;
• заключение БТИ о примерной стоимости строения на участке. Рассчитывается цена исходя из средних цен на идентичную недвижимость на рынке;
• копии паспортов заявителей;
• кадастровые паспорта на квартиры, офисы и иные изолированные помещения в составе дома с документами о праве собственности на каждый объект недвижимости.

Важно: главная сложность при оформлении земли под многоквартирным домом состоит в составлении кадастрового паспорта на весь земельный участок. Обычно эти расходы несет строительная компания, которая получила разрешение на возведение объекта

Однако по факту не всегда организации завершают оформление документов по причине банкротства, поэтому эти затраты ложатся на собственников помещений в многоквартирном доме.

В пакет документов входят:

• заявления от участника;
• копия паспорта заявителя;
• копия ИНН;
• протокол собрания жильцов и решения;
• кадастровые документы на многоквартирный дом (кадастровый паспорт, землеустроительное дело, техпаспорт);
• правоустанавливающие документы на квартиру и на землю;
• оценочный акт земли;
• справка из налоговой с указанием площади территории;
• архивная выписка из ЕГРН.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Интерес к приватизации земельных участков обусловлен характером процедуры – она полностью бесплатная. Правда, лишь отчасти. Заплатить все же придется – госпошлину и за кадастровые документы. Тем не менее, приватизация придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов считается выгодной. Итак, с чего начать оформление?

Порядок и этапы

Разработанный порядок действий подходит как для приватизации придомовой территории, так и для приватизации участков при малоэтажных домах.

Существует несколько этапов процедуры:

1. Принятие решения о приватизации на собрании жильцов.
2. Межевание земельной территории (если не проводилось ранее).
3. Подготовка кадастрового плана, составление землеустроительного дела.
4. Обращение в городской Департамент с заявлением о приватизации.
5. Получение разрешения на проведение процедуры.
6. Завершение регистрации участка в территориальном отделении Росреестра.

Этапы относительно просты и не вызывают особых сложностей. Но сама процедура требует внимательности и точного подбора документов. Если вы сомневаетесь в правильности своих действий или столкнулись с проблемами – обратитесь к юристам нашего портала. Бесплатная консультация позволит понять, как действовать дальше.

Процедура и процесс

Подробная пошаговая инструкция по приватизации на 2020 год выглядит так:

Общее собрание жильцов

Здесь решается, кто и как будет приватизировать землю под многоквартирным домом. Обычно решение принимается путем голосования. Полученные результаты обсуждений фиксируются в протоколе собрания жильцов.

Выбор представителя

Согласие на приватизацию земли означает, что нужно определиться с кандидатурой ответственного человека. Как правило, это один из собственников квартир. Ему поручается подготовить документы для приватизации и обратиться во властные органы. Доверенность от других жильцов не нужна.

Обращение в Департамент земельных ресурсов

Процедура инициируется путем подачи заявления от представителя или отдельных граждан. Государственные органы рассматривают заявление и выносят решение.

Проведение межевания

Землеустроительные работы или попросту межевание нужны для определения границ участка. Указанные работы проводятся муниципальными властями по заявлению граждан. Инженер произведет замеры, установит межевые знаки и определит точные координаты придомовой территории. Таким образом, участок поставят на кадастровый учет в регионе.

Получение кадастрового плана

Территория будет иметь точные границы, площадь, характерные особенности и другие межевые знаки.

Регистрация права в ЕГРН

Постановка на учет в государственном кадастре позволяет выделить участок в долевую собственность жильцов с определением доли каждого из них (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Следование инструкции позволит приватизировать землю под многоквартирным домом в соответствии с требованиями закона. Это позволит не беспокоиться по поводу изъятия земли на нужды государства без компенсации со стороны властей.

Документы

Важное значение отводится пакету из документов. Сюда входит не только кадастровый паспорт, но и иные правоподтверждающие документы:

• копия паспорта заявителя с соответствующим оригиналом;
• копия ИНН;
• копия протокола собрания жильцов, копия решения;
• заявление от участников;
• техпаспорт на жилой дом, кадастровые документы (землеустроительное дело, кадастровый паспорт);
• правоустанавливающие документы на квартиру или на землю (договор купли-продажи жилья в многоквартирном доме, свидетельство о наследстве, дарственная, акт о передаче земли в бессрочное пользование);
• оценочный акт земли из Департамента;
• справка из налоговой (определяет площадь территории);
• архивная выписка из ЕГРН;
• иные документы.

Основная сложность – составление кадастрового паспорта. Обязанность по его оформлению ложится на плечи компании-застройщика. Правда, если застройщик обанкротится, жильцам придется завершать оформление документов за свой счет. Отметим, что стоимость землеустроительных работ достаточно велика и не всем по карману.

Кому принадлежит участок после сделки? Условия его использования

Права и обязанности зависят от права собственности. Пока земля находится в муниципальной собственности, у жильцов ограничены возможности ей распоряжаться. В частности:

1. Они не могут повлиять, то есть запретить, строительство рядом новых домов, магазинов или других зданий. Соответственно, уменьшается площадь, которую можно использовать для отдыха и других полезных целей. Возможен шум, скопления посторонних людей и т. д.
2. Нет возможности запрета и прокладки инженерных коммуникаций, строительства дорог.
3. Ремонт и благоустройство проводятся не так, как хотелось бы проживающим рядом, а в соответствии с планами местных властей.
4. Сложнее контролировать качество уборки и затрат на неё.

С другой стороны, жильцы в таком случае несут меньше ответственности.

За реконструкцию, своевременную уборку, состояние земли, построек и зелёных насаждений отвечает муниципалитет. Он должен продумывать, выделять средства, контролировать качество исполнения и т. п.

У этого решения существуют как преимущества, так и недостатки. К плюсам можно отнести следующее:

• возможность защититься от нежелательной застройки – возведения новых домов, магазинов и другой коммерческой недвижимости.
• Возможность получения прибыли за счёт арендной платы.
• Уточнение территории и корректировка затрат на её содержание.
• Повышение стоимости квартир.
• Можно благоустраивать участок по собственному желанию (по общему согласию жильцов).

Но есть и минусы:

1. Содержание и ремонт территории (в том числе дорог) придётся оплачивать жильцам.
2. Также придётся платить налог на землю.

Размер налога рассчитывается пропорционально доле в общей собственности, то есть размеру квартиры.

Эта территория является общей, поэтом любое использование возможно только с согласия проживающих. Чтобы его получить, необходимо провести собрание. В повестку включается данный вопрос, затем проводится голосование.

Нужно не забывать оформлять протоколы и результаты голосования.

Что же можно сделать с этой землёй? Есть несколько вариантов:

1. благоустроить её, то есть озеленить, разместить детские и спортивные площадки, скамейки, беседки и т. д.
2. Отдельные части можно продать или сдать в аренду. Здесь можно разместить магазины или другие объекты, приносящие доход.
3. Владельцы квартир, устроенных на первом этаже, могут устроить отдельный вход в своё жильё. Для этого земля под крыльцо выкупается или арендуется. В дальнейшем такую недвижимость можно будет перевести в нежилую. И в ней возможно будет разместить коммерческий объект или продать.
4. Этот вариант больше актуален для жарких регионов. Часть участка может использовать в качестве приусадебного хозяйства. Но согласие даётся только конкретному человеку. То есть после продажи квартиры эта доля земли не переходит к новому владельцу.
5. Можно ограничить проход по территории, если есть другая дорога. Для этого ставятся заборы, шлагбаумы и т. п.
6. Также можно не дать согласие на прокладку коммуникаций по участку.

Итак, приватизация участка перед малоэтажным или высотным домом даёт больше возможностей им распоряжаться. Но одновременно увеличиваются и затраты на его содержания. А вот сама процедура приватизации бесплатна.

Особенности приватизации:

Первый этап – сбор документов

Если вы склоняетесь к мысли о необходимости данного мероприятия, вам следует знать, с чего начинать и каков порядок действий. Приводим примерный порядок приватизации земельного участка под частным домом, все этапы которого необходимо преодолеть при оформлении участка земли в собственность через его приватизацию.

На первом этапе от вас потребуется собрать необходимый пакет документов. Какие же вам могут понадобиться документы для приватизации земли под частным домом? Во всех случаях будет нужен базовый пакет, который состоит из:

• заявления с указанием паспортных данных и ИНН владельца, а также с описанием характеристик участка и цели его использования. Текст заявления должен содержать четкую формулировку, что именно вы просите — предоставить ли участков в собственность, согласовать ли его границы или воспользоваться правом приватизации на основании пользования безвозмездно на протяжении менее шести лет (заявление о прекращении этого права — нужно подать до того, как фактически истечет срок его действия;
• документов на земельный участок, которые имеются в наличии (государственный акт на пользование, договор аренды или другие документы);
• документов на жилой дом, стоящий на земельном наделе, — технического паспорта на жилой дом и иные постройки на одном участке земли, подтверждения права собственности на дом, регистрационных документов, договора купли-продажи или документа о вступлении в право наследства и т.п.;
• кадастрового плана земельного участка;
• выписки из ЕГРП о праве собственности на земельный участок;
• копии паспорта, заверенной нотариально.

Кроме этих документов, могут понадобиться еще и другие, например:

• доверенность на представление интересов владельца, если оформлением земельного участка занимается полномочный представитель заявителя;
• нотариальное согласие другого супруга, если участок приватизируется на одного из них;
• документ о закреплении права заявителя на данный участок земли;
• документ, подтверждающий работу в муниципальных органах — для тех, кто обладает законным правом на приватизацию земли. Это может быть трудовой договор или контракт, приказ о приеме на службу, выписка нотариальная из трудовой книжки;
• документ о том, что семья имеет трое и более детей — при его наличии согласно законодательству;
• документ, который подтверждает законность претензий на приватизацию земельного участка.

Список документов может меняться, поэтому перечень того, что необходимо предоставить для приватизации земли, нужно уточнять в том органе, куда будут подаваться документы. Несколько слов о кадастровом плане. Это очень важный документ, определяющий точные границы участка, что крайне необходимо для приватизации земли. При его отсутствии в земельном отделе муниципалитета, владельцу могут порекомендовать несколько фирм, которые занимаются изготовлением таких документов. В основном это коммерческие организации, но они обязаны иметь соответствующую лицензию на проведение геодезических работ. Специалист фирмы произведет необходимые действия и составит подробный план приватизируемого участка. На основе этого плана будут четко определены границы его участка и всех с ним соседствующих.

Как проводится процедура приватизации

Когда же преимущества приватизации земли все-таки являются преобладающими, то нужно переходить к самому процессу оформления. Но здесь следует понимать, что данная процедура довольно длительная, и оформить все быстро не получится.

Алгоритм действий, когда нужно провести приватизацию, будет таков:

• Прежде всего проводится собрание жильцов. Все собственники квартир должны дать свое согласие на приватизацию.
• Далее следует подготовка бумаг. Каждый отдельный случай может иметь свои особенности, поэтому перечень требуемой документации можно уточнить в местном муниципалитете. Необходимо знать, что основным документом считается кадастровый паспорт. И в случае если он отсутствует, потребуется его получить. Сделать это можно посредством направления заявки в муниципалитет для согласования земельных границ. После проведенной специалистом оценки и будет выдан паспорт на объект.
• Со всем перечнем бумаг можно направляться в муниципалитет, заполнив также заявление на приватизацию.
• По решению местной администрации заявитель получает акт на право собственности. В городские документы будут внесены границы дворового участка.
• После этого заявитель должен направиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права.

Также собственники квартир должны понимать, что не все земли можно приватизировать, некоторые территории такой процедуре подлежать не будут. К исключительным землям будут относиться:

• заповедные территории;
• наделы земли, расположенные возле государственных учреждений.

Законом проводить данную процедуру допустимо, но следует знать, что растянуться она может на длительный срок. Но основной загвоздкой может стать и то, что не все жильцы согласятся на проведение приватизации. Ведь после получение земли возле дома в собственность платить придется больше. Лучше предварительно проконсультироваться в местном муниципалитете относительно того, какие работы во дворе проводить допустимо.

Документы для приватизации земли многоквартирного дома

Для того, чтобы начать процедуру перевода в собственность земельного надела под многоквартирным домом пользователям необходимо подготовить определенный пакет документов, который включает в себя:

• Кадастровая документация на конкретный участок. Если она отсутствует, то изначально стоит обратиться земельный комитет и оформить кадастровый паспорт на ЗУ. Помимо него, необходима топографическая съемка местности и план-схема участка с выделенными границами.
• Документация, которая будет служить подтверждением права владения землей под МКД. Стоит заметить, что право на участок возникало в разные временные промежутки, поэтому документы будут не идентичными. В частности, к документам этого типа относят свидетельство о госрегистрации права на земельный надел, соглашение с муниципалитетом о передачи земли в бессрочное пользование, государственные акты и т.д.
• Оценка земельного участка по нормативной базе. Справку об оценочной стоимости выдает земельный комитет по запросу пользователя.
• Справка о площади земельного надела и потенциальном размере налоговых выплат, которые собственники будут обязаны ежегодно выплачивать в бюджет. Получить эту бумагу можно в налоговой службе.
• В БТИ необходимо взять бумагу, которая будет давать представление о стоимости строения, которое находится на земле. Стоит отметить, что стоимость будет рассчитана исходя из среднерыночных показателей.
• Персональные документы заявителя, а именно копии паспорта, ИНН и прочих документов.
• Кадастровые документы на жилое многоквартирное строение и выписка из ЕГРП о правах, зарегистрированных на участок.

Стоит отметить! Основная масса сложностей проявится в том случае, если земельный участок не будет иметь кадастрового паспорта. В этой ситуации пользователю придется понести дополнительные финансовые расходы на подготовку документов и их оформление в компетентных ведомствах.

При этом, необходимо также быть особенно внимательными с вопросами, которые касаются размеров участка. Нередко встречаются ситуации, когда фактический размер участка и данные кадастрового паспорта, и прочие правоустанавливающих документов имеют между собой существенные разбежности.

Если такая ситуация имеет место быть в вашем случае, то за основу будут взяты данные именно кадастровой документации, но при условии, что площадь земли не будет большей, чем установленные нормативы выделения земли под определенное целевое назначение.

Стоит заметить, что стоимость кадастрового паспорта не так уж и мала. Однако, с учетом последних поправок в законодательную базу у потребителей появилась возможность составлять кадастровую схему участка на основании документации, которая подтверждает право владения участком.

Нужно ли и зачем приватизировать участок под многоквартирным домом?

Переоформление придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов означает перевод земли в распоряжение участников долевой собственности. Чтобы составить общую картину, рассмотрим плюсы и минусы процедуры.

Таким образом, видно, что основное преимущество от приватизации земли под многоквартирным домом – возможность распоряжаться территорией в соответствии с интересами жильцов. Недостаток – налоги и штрафы. Поэтому итоговое решение должно приниматься с учетом плюсов и минусов процедуры.

Кстати, если вам нужно приватизировать землю под частным домом — читайте нашу пошаговую инструкцию.

Когда возможно бесплатное проведение?

Статья 39.5 ЗК РФ позволяет приватизировать земельный участок на безвозмездной основе в следующих случаях:

1. Участок предоставлен семье, в которой воспитывается трое и больше несовершеннолетних детей.
2. Территория предоставлена в аренду для строительства и или ведения хозяйства более, чем 5 лет назад.
3. Участок был получен в сельской местности на условиях обязательного трудоустройства по социально значимой профессии более, чем 5 лет назад.
4. Пользователями земли являются лица, имеющие льготы. К ним отнесены — малоимущие, ветераны боевых действий, инвалиды; герои России и СССР.

Важно!

Последняя категория лиц получает возможность

бесплатно приватизировать участок

только при условии, что они не имеют возможности воспользоваться таким правом наравне с остальными.

Отказ в приватизации будет иметь место в случаях, определенных в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178.

Это правило распространяется на участки, входящие в состав земель:

• особо охраняемых объектов и территорий природы;
• водного и лесного фонда;
• зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
• общего пользования – площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты;
• зарезервированные для государственных нужд;
• предназначенных для обеспечения деятельности в морских и речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

Указанный перечень оснований для отказа является исчерпывающим. Подробнее о том, какие категории земель не подлежат приватизации, можно узнать тут.

Если владелец дома оформил на него право собственности, он может приватизировать участок под ним. Ограничения, касающиеся количества участий в приватизации в отношении объекта. Если человек не приватизировал участок ранее, он может это сделать и после оформления дома в собственность (как узнать приватизирована ли земля?).

Больше информации о том, как выполнить передачу прав на землю в частную собственность., если дом приватизирован, а земля под ним нет, узнайте в отдельной статье.

Если дом принадлежит нескольким лицам на правах долевой собственности, то для приватизации потребуется определить границы участка каждого из них. Необходимо изготовить кадастровый паспорт на каждую часть. Участок должен быть разделен поровну между всеми владельцами. Свою долю приватизировать будет каждый в отдельности.

Под МКД

Жильцы многоквартирного дома вправе приватизировать участок, на котором располагается объект недвижимости. Для этого необходимо провести общее собрание и решение оформить протоколом. Приватизация участка под МКД позволяет осуществлять:

• строительство спортивных и детских площадок, зон отдыха, гаражей для инвалидов и ветеранов;
• озеленение;
• создание парковок;
• сдачу имеющейся автостоянки в аренду.