Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Разновидности ПДКП

Форма и содержание предварительных договоров имеет базовую основу, обязательную во всех случаях. Специфические виды их заключения привносят в текст дополнительные нюансы, которые оформляются соответствующими пунктами и подпунктами. А так же – видоизменяют форму документа.

1. От застройщика. Этот документ должен носить наименование ПДДУ, согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Оформление ПДКП является неправоспособным актом и не может повлечь ответственности сторон к завершению сделки. Поэтому часто используется в серых схемах и влечёт двойные продажи.

   Законодательство допускает оформление ПДКП только в тех случаях, когда здание введено в эксплуатацию и застройщик получил свидетельство о праве собственности. Такие договоры оформляются в стандартном режиме, с учётом, что одна из сторон – юридическое лицо.

2. При ипотеке. В этом случае ПДКП составляется в трёх экземплярах, один из которых предоставляется банку. Однако банк не всегда идёт навстречу, выдавая кредитный продукт без залога, так как приобретаемая квартира не принадлежит заёмщику и предварительный договор не даёт полных гарантий на проведение сделки.

   Поэтому нужно определить позиции сторон на случай расторжения ПДКП из-за отказа банка в кредитовании.

3. При оформлении в агентстве недвижимости. При обращении в агентство составляется договор об оказании услуг. Если такой договор не составлен – представительство агентства ничтожно. А если составлен – ПДКП должен быть трёхсторонним, то есть включать соответствующие обязательства агентства.

   Соответственно, если договор заключался в агентстве недвижимости, а залог передавался контрагенту, о чём в ПДКП сделана соответствующая запись – все обязательства по договору могут считаться оспоримыми, или ничтожными.

Договор купли продажи доли квартиры

4. Продавец гарантирует, что к моменту заключения настоящего договора Доля квартиры никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, предметом долга не является, не обременена правами третьих лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования этой квартирой.

1. Продавец продает Покупателю, а Покупатель приобретает в собственность в соответствии с условиями настоящего Договора 31/100 доли квартиры № 45, расположенную по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д.00, общей площадью 82,0 (Восемьдесят два целых ноль десятых) кв. м., указанная доля соответствует отдельной жилой комнате 15,3 (пятнадцать целых три десятых) кв.м. находящуюся на 5 этаже жилого дома, (далее – Доля квартиры).

Как составить предварительный договор купли продажи доли в квартире?

Предварительный договор купли продажи доли в квартире нужен для фиксирования намерений продавца продать долю в квартире, а покупателя — приобрести ее на заданных условиях.

Особенности предварительного договора купли-продажи

Российским законодательством не запрещается продажа доли, а не целой квартиры. Такая сделка может происходить в несколько этапов: вначале подписание предварительного договора, затем – основного.

Предварительный договор купли-продажи фиксирует намерения сторон заключить в перспективе основную сделку. Такой документ не подлежит регистрации в Росреестре и вовсе не является обязательным для оформления.

Между тем, наличие предварительного соглашения, оформленного должным образом, позволяет в принудительном порядке заставить вторую сторону подписать основной договор в установленные сроки.

Таким образом стороны страхуют себя от дополнительных рисков в виде отказа от покупки квартиры в перспективе или изменения договорной цены недвижимости.

Ключевая особенность предварительного договора состоит в его предмете.

Он заключается не в переходе прав собственности на квартиру, а в намерении продавца/покупателя заключить в перспективе сделку на заданных условиях.

После подписания базового договора предварительный – автоматически аннулируется. По предварительному соглашению собственник не меняется.

Под отказом также понимается отсутствие официального ответа от прочих собственников недвижимости в течение 30 дней.

Если продавец приступит к продаже, минуя правило о преимущественном праве других собственников, то такая сделка легко оспаривается в судебном порядке.

Покупатель при этом вправе потребовать компенсации понесенных убытков.

На продавца накладывается еще одно ограничение: он не вправе продавать принадлежащую ему долю дешевле, чем до этого предложил другим собственникам.

предварительного договора

Договор о намерениях сторон заключить сделку купли-продажи доли в квартире составляется по усмотрению сторон. Он не имеет унифицированной формы. Документ составляется в письменной форме, устные договоренности в данном случае не имеют юридического значения.

Примерная структура документа будет следующая:

• указание на стороны сделки: их ФИО, паспортные данные;
• предмет: заключение договора купли-продажи, сроки его подписания;
• характеристика квартиры, в которой продается доля: адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж;
• подробная характеристика доли, выделенной в натуре или только на бумаге (например, ½ в собственности или комната в коммунальной квартире с отдельным кадастровым номером);
• цена доли в квартире и порядок расчетов (рассрочка платежа, наличная или безналичная форма, использование банковской ячейки, депозита или услуг нотариуса) – ее стороны вправе определять в договорном порядке, но с учетом предложения продавца другим собственникам;
• наличие аванса или задатка (задаток при срыве сделки продавцом возвращается покупателю в двойном размере);
• сведения о других собственниках квартиры и дата получения от них отказа от преимущественного права покупки или отправки официального предложения, которое осталось без их внимания;
• сведения о наличии прописанных лиц и условия их выселения – например, снятие с регистрационного учета в течение 7 дней после госрегистрации;
• информация об обременениях или их отсутствии – если обременения есть, но покупатель об этом не был уведомлен, то он может отказаться в дальнейшем от подписания основного договора с возвратом залога или аванса, имея на это все правовые основания;
• сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или порядке и ответственном лице за погашение долга – например, продавца можно обязать погасить все долги из полученного им аванса от покупателя;
• права и обязанности сторон;
• дата оформления и подписи сторон;
• прочие условия по усмотрению сторон: порядок урегулирования споров, форс-мажоры, количество экземпляров.

К договору прилагаются копии технической и правоустанавливающей документации.

Нюансы заполнения

В том случае, если в тексте документа не прописана конкретная дата подписания основного договора, по умолчанию предварительное соглашение действует год.

Одна из сторон должна отправить второй официальное предложение заключить сделку до окончания действия предварительного соглашения.

Само предварительное соглашение не обязательно заверять у нотариуса.

Тогда как основной договор по продаже доли квартиры по новым правилам, вступившим в силу в 2016 году, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе.

Образец предварительного договора купли продажи доли в квартире можно скачать здесь.

Порядок удостоверения и регистрации

По общему правилу сделки по отчуждению объектов недвижимости заключаются письменно и удостоверяются нотариусом. Выбор, где оформляется договор, остается за сторонами. Нотариус выбирается по месту нахождения объекта, проживания какой-либо из сторон.

Задача нотариуса сводится к заверению соглашения в условиях абсолютной убежденности, что стороны вменяемые, действуют по собственной воле и не нарушают права супругов, несовершеннолетних детей или третьих лиц. Нотариус проверяет квартиру на чистоту от обременений, удостоверяется в правомочиях продавца.

Нотариальный договор подлежит последующей регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры и получения извлечения обеспечивается полноценный переход права собственности,  правоустанавливающие документы считаются укомплектованными.

Нужно ли нотариальное заверение

Для придания предварительному договору юридической силы его совсем необязательно заверять нотариально, но это может понадобиться, если:

1. Основной договор имеет нотариальный формат (например, в случае продажи доли в праве на недвижимость).
2. Стороны пришли к выводу о необходимости прибегнуть к помощи нотариуса.

Нотариальное заверение снижает риски признания предварительного договора недействительным. Например, по той причине, что стороны не осознавали последствий его подписания, что соглашение подписано под влиянием шантажа и угроз, или одна из сторон на момент подписания были признана недееспособной.

Если обе стороны передумали подписывать основной договор до истечения сроков предварительного, то лучше дополнительно подстраховаться и составить дополнительное соглашение о расторжении договора. В соглашении нужно прописать, что предварительный договор признан недействительным по соглашению сторон, и стороны не имеют друг к другу претензий. Это избавит от рисков судебного разбирательства и необоснованных требований о компенсации убытков.

Когда могут отказать?

К сожалению, по истечении регламентированного срока заявители могут получить отказ в продаже недвижимости. Данное решение должно иметь мотивировку. В случае несогласия, законные представители несовершеннолетнего вправе обжаловать документ в судебном порядке.

Основными причинами для отказа являются:

• Несоответствие покупаемой недвижимости общим нормам, стандартам и правилам, установленным для жилых помещений в РФ. Жилье может оказаться ветхим, аварийным, не соответствующим требованиям СанПиНов.
• Ухудшается финансовое состояние ребенка. В данном случае имеются в виду ситуации, когда доля в новом объекте значительно меньше или дешевле предыдущей.
• Нарушение условий комфортного проживания ребенка, например отдаленность жилья от детских садов и школ.
• Ненадлежащее назначение квартиры. В том случае, когда жилое помещение покупается для сдачи внаем, а не для улучшения условий проживания детей, а также если продажа связана с невозможностью финансового содержания реализуемого жилища, собственники рискуют получить отказ.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Для чего нужен преддоговор?

Такая бумага служит для продавца подтверждением получения депозита. Этот документ используется любым лицом, желающим продать или приобрести недвижимое имущество (главным образом, квартиру в жилищном кооперативе). Агенты по продаже недвижимости могут приобрести этот документ один раз и сохранить его для повторного использования клиентами.

Включает в себя:

1. Все требуемые положения для защиты интересов обеих сторон.
2. Пояснительные примечания, охватывающие все аспекты, включая исполнение и другие.
3. Возможные варианты действий в соответствии с особыми ситуациями.

Должен быть удобным и понятным, а также способным адаптироваться к особенным требованиям любой из сторон.

Деловая бумага обеспечивает:

• Соблюдение существующих положений законодательства.
• Широкий охват возможных обстоятельств и соответствующие меры.
• Отметку о срочном характере документа.
• Наличие данных о продавце.
• Наличие условий передачи.
• Идентификацию квартиры, комнаты или доли.
• Правильное оформление квитанции, заверяющей получение оплаты.
• Соответствующие правовые положения – гарантии, исключения, компенсации и так далее.

Можно ли расторгнуть и на каких основаниях

В отношении любого соглашения, и предварительного договора продажи квартиры в том числе, гражданское законодательство предусматривает возможность:

• изменить условия;
• расторгнуть.

Нужно при этом руководствоваться нормами, изложенными в главе 29 российского ГК.

Предложение, адресованное другой стороне, поступает, если:

• выявлено существенное нарушение с её стороны;
• изменились обстоятельства, вызвавшие подписание ПДКП;
• ввиду форс-мажорной ситуации;
• существует намерение достичь договорённости на иных условиях или расторгнуть соглашение.

Не достигнув взаимопонимания, стороны вправе продолжить спор в суде.

Документы, необходимые для составления договора купли продажи квартиры

Накануне такой сделки нужно продумать все тонкости предстоящей сделки, тщательно ознакомится с нюансами составления ДКП.

Перед исполнением планов по реализации жилой площади надо подготовить пакет документации, необходимой для осуществления сделки. Причем, собранная документация является одним из наиболее важных элементов в процессе осуществления соглашения.

Рассмотрим, какие же документы требуются для оформления ДКП жилой площади.

Сюда входят:

1. Материалы, подтверждающие личность владельца жилого помещения и покупателя. В процессе сделки можно воспользоваться копиями, с нотариальной подписью, с приложением их в подготовленном пакете материалов.
2. Справки о семейном положении владельца квартиры, с приложением брачных бланков, свидетельств о рождении детей, так как возможна их регистрации в реализуемой площади, с наличием долей или прав на жительство.
3. Если у владельца жилого помещения имеется супруг/супруга, понадобится разрешение, даже если продавец лично владеет квартирой.
4. Бланк, выданный Росреестром о регистрации.
5. Копия из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
6. ДКП, оформленный с прежним собственником или застройщиком.
7. Материалы о приватизации жилья и прочие правоустанавливающие документы.
8. Совместно заполненный или типовой ДКП. (Образец бланка ДКП квартиры можно скачать здесь].
9. Материалы, удостоверяющие отсутствие обременений, или подтверждающие о их наличии. Это может быть закладная или взятый кредит.
10. В некоторых вариантах может понадобится справка врача психиатра либо нарколога, что «Продавец» не состоит на соответствующем учете.

Изучая документы, нужно проверить историю жилой площади. Нередко бывает, что владелец квартиры приобрел ее незаконно. Если такое обстоятельство будет выявлено после завершения сделки, Покупатель, согласно ГК РФ, может лишится прав на приобретенную квартиру, получив лишь право подачи на обманщика в судебную инстанцию.

Для более подробного изучения, какие понадобятся документы для реализации жилья, рекомендуем посмотреть видео.

(Видео: “Документы для продажи квартиры”)

Цены на услуги нотариуса

Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:

• Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
• Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.

от 1 млн. до 10 млн. рублей:

• Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
• Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.

Свыше 10 млн. рублей:

• Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
• Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ, определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства. Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ, с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки. То есть:

1. Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
2. Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Понятие долевой собственности на недвижимость

У квартиры или дома может быть не один собственник, а несколько. Такая собственность может быть:

В первом случае определено, какая именно доля у каждого из владельцев. Так часто случается, если жильё получено по наследству или после приватизации.

Доли могут быть равными или различаться.

Второй вариант предполагает, что имуществом распоряжаются сообща, без определения размеров долей.

Эта форма характерна для жилья, которое купили супруги совместно.

При долевой собственности распоряжение и ответственность в большей степени обособлена.

Налоги и сборы платятся каждым собственником, исходя из его доли в недвижимости. Долей можно распоряжаться, например, продать.

Поэтому сначала обязательно предложить купить долю им. И только если совладельцы отказались от выкупа или не отвечали в течение месяца, возможно продажа «на сторону».

Причём цена, предложенная собственникам остальных долей, должна быть не ниже, чем в сделке с посторонним.

Кроме всего прочего, нотариус проверяет, информированы ли другие собственники о продаже. Но если они продают жильё совместно, в одной сделке, подтверждения этому не потребуется.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В течение какого срока актуален?

ВАЖНО: Документ сохраняет юридическую силу до момента заключения основного договора купчей, с передачей документации по сделке в регистрирующий орган. Этот срок указывается отдельным положением, на которое контрагенты ориентируются при назначении срока проведения сделки.. Если в установленный в ПДКП срок сделка не состоялась, предварительный договор не утрачивает юридическую силу, а стороны, на его основании, получают полномочия:

Если в установленный в ПДКП срок сделка не состоялась, предварительный договор не утрачивает юридическую силу, а стороны, на его основании, получают полномочия:

1. Понуждать контрагента к сделке через суд, требуя соблюдения установленных обязательств.
2. Распорядиться суммой задатка, не выдав его не состоявшемуся покупателю, или затребовав его в двойном размере с несостоявшегося продавца.

Если конкретный срок сделки не назначен – договор действителен в течение года, после чего нужно завершить сделку или решить вопрос с полученным задатком (авансом), если он предоставлялся.

Гарантии и риски

Удобство при заключении предварительного соглашения заключается в возможности гарантировать заключение купли-продажи. При этом стороны могут использовать различные инструменты: задаток и материальную ответственность сторон.

Однако сторонам нужно учитывать, что эти же самые инструменты представляют их риски. Так:

• в случае, если продавец найдет более выгодного покупателя после заключения предварительной договоренности, ему придется понести некоторые убытки, не говоря уже о возврате задатка;
• покупатель в свою очередь также рискует понести убытки и потерять задаток.

Таким образом, прежде чем заключать такой договор необходимо оценить ситуация досконально и уже будучи уверенным в покупке или продаже приступать к его заключению. Ведь покупка квартиры всегда большой риск.

Дальнейшие действия

ДКП вступает в силу после его подписания продавцом и покупателем, но для завершения процедуры купли-продажи участникам необходимо зарегистрировать по документу переход права собственности в отделении Росреестра или МФЦ. Для процедуры регистрации нужно будет предоставить:

• заявление на государственную регистрацию;
• оригинальные экземпляры ДКП;
• паспорта участников сделки (при их отсутствии – свидетельство о рождении);
• выписку из ЕГРН;
• документ, подтверждающий право собственности продавца (договор о приватизации, предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании и т. п.);
• подтверждения о соблюдении преимущественного права покупки для совладельцев коммунальной квартиры (доказательства их уведомления или нотариальные отказы от покупки);
• акт приема-передачи (если такой предусмотрен ДКП и уже произошла фактическая передача комнаты);
• техническую документацию на недвижимость;
• справку об отсутствии прописанных лиц;
• справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. (предоставляется по желанию).

В отдельных случаях для регистрации понадобятся дополнительные разрешения: согласие супруга продавца на продажу комнаты, если последняя является совместной собственностью или разрешение на продажу от органов опеки, если отчуждаемая комната принадлежит несовершеннолетнему лицу.

В разных регионах РФ правила приема и перечень документов могут отличаться, поэтому рекомендуется получить точные сведения, в учреждении, где планируется проходить регистрационную процедуру.

По истечении срока регистрации сторонам нужно явиться по месту подачи документов: покупателю – получить выписку из ЕГРН о праве собственности, договор с отметками регистратора и другие документы, продавцу – прежде всего свой экземпляр договора.

Заключение предварительного и основного договора

Для сделки купли-продажи может быть использовано два варианта договоров:

Предварительный ДКП – документ, который выражает договоренность сторон об условиях и сроках заключения основного ДКП. Он всегда носит временный характер, не влечет за собой передачу никаких имущественных прав, но порождает обязательства продавца и покупателя впоследствии подписать основной ДКП

В документе важно отразить достигнутые между продавцом и покупателем устные договоренности на случай, если одна из сторон их «случайно забудет».

Основной ДКП – ключевой документ, который подписывается уже после того как стороны утвердили окончательные условия и устранили возможные препятствия для совершения сделки. Его основной смысл не договоренность, как в предварительном ДКП, а непосредственная передача недвижимости от продавца к покупателю по установленной

На основании документа впоследствии будет зарегистрирован переход права собственности.

Заключение предварительного договора – добровольная процедура. Отсутствие этого документа не влияет на правоспособность сделки. Но в случае отчуждения комнаты в коммунальной квартире его подписание имеет смысл, если стороны не могут по определенным причинам провести сделку безотлагательно. Это касается случаев, когда необходимо:

• Получить дополнительное время для предпродажной подготовки (например, для выписки прописанных лиц, погашения задолженности по оплате услуг ЖКХ).
• Зафиксировать внесение предоплаты за комнату (в виде аванса или задатка), чтобы она не «ушла» другому покупателю. Нередко продавец требует оплатить некую сумму (обычно от 10 до 50 тысяч рублей), чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя.
• Продать объект где собственником является несовершеннолетний. Для продажи нужно разрешение от органов опеки и попечительства. Они будут принимать решение только после изучения предварительного ДКП и уверенности в защите интересов несовершеннолетнего. Последний не должен в итоге остаться без собственного жилья и должен получить деньги, вырученные продажи недвижимости, на личный счет (если за них сразу не будет куплена другая недвижимость).
• Получить покупателю недостающую сумму для покупки объекта.