Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью
С периодичностью раз в несколько лет появляются проекты приравнять апартаменты к жилым помещениям. Но пока успехом ни одна из этих попыток не увенчалась. Так, в июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех. В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.
В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п. Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.
Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.
В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:
- предельным размерам (площади);
- поэтажному расположению;
- противопожарным, техническим и санитарным нормам.
При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений. Такое здание получало бы статус многофункционального дома.
Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.
Новая попытка централизованно перевести апартаменты жилые помещения была предпринята в начале 2020 года, но дальше слухов дело пока не пошло. Поэтому не стоит рассчитывать, что апартаменты приравняют к жилью — по крайней мере, пока.
Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение. Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех. Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам. И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.
Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.
Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение
Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.
Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:
- протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
- письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.
Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.
В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.
Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.
В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:
- фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
- наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,
а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
Виды регистрации в РФ
В РФ процесс регистрации гражданина в конкретном месте является обязательным. Для этого человек собирает документы и подает их в отделение Главного Управления по вопросам миграции (ГУВМ МВД РФ), где делается отметка о местонахождении лица. Таким образом, государство контролирует потоки миграции внутри страны. В настоящее время существует два вида регистрации:
- Долгосрочная – гражданин заезжает в квартиру или дом, собирается проживать там длительное время. В таком случае, он получает отметку об этом в паспорте на отдельной странице. Для этого нужно быть собственником квартиры или иметь согласие владельца, оформленное по правилам.
- Краткосрочная – человек приезжает в определенное место на время. Распространяется на гостиницу, отель, общежитие, санаторий, пансионат или иной подобный объект. Срок действия оговаривается в специальном свидетельстве формата А4 с красной печатью.
Важно! В России никто НЕ может проживать в каком-либо месте без уведомления соответствующих органов более 90 дней. За нарушение установленного срока уполномоченные органы привлекают к административной ответственности и накладывают штраф от 1500 до 2500 рублей
Порядок действий
Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.
Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.
Процедура перевода включает:
- Предварительную подготовку.
- Сбор документации.
- Подачу заявления в уполномоченный орган.
- Получение разрешения или отказа.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
Предварительная подготовка
В процессе подготовки к переоформлению необходимо:
- Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
- Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
- Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
- Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).
Сбор документов
Перечень документации для переоформления:
- гражданский паспорт собственника;
- документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
- выписку из ЕГРН;
- проект переустройства или перепланировки;
- протокол собрания собственников всех помещений в здании;
- уведомление о проведении общего собрания;
- список собственников;
- технический план;
- поэтажный план;
- решения владельцев помещений;
- лист регистрации собственников на собрании;
- заключение специализированных организаций о возможности перевода.
Подача заявления в уполномоченный орган
Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:
- через Госуслуги;
- через МФЦ;
- в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.
Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:
- наименование жилищного отдела местной администрации;
- данные руководителя;
- сведения о заявителе;
- наименование заявления;
- просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
- информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
- сведения о правах на объект;
- данные об отсутствии обременений;
- перечень документации к заявлению;
- подпись и дата.
Образец заявления
Процесс одобрения
Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.
По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.
В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.
При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.
Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку
Регистрация в ЕГРН
Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.
Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.
Основные требования
Далеко не каждую квартиру можно превратить в жилой дом. Собственнику нужно учитывать градостроительные нормы.
Технические требования:
- Для того, чтобы сделать из квартиры отдельный дом не должно быть помещений общего пользования (лестница, лифт, коридор).
- Автономность коммуникаций – речь идет о централизованной инженерной системе (подача ХВС и ГВС, отопление, электроэнергия). Идеальный вариант, когда каждая квартира имеет свои коммуникации и никак не зависит от соседей.
- Отдельный вход – отсутствие общего подъезда. Зайти и выйти из квартиры можно только через этот вход, минуя соседей по дому.
- Наличие придомовой территории. Земля под малоэтажным домом + прилегающий участок возле здания. Зачастую земля находится в собственности города. Жильцам дома она не принадлежит (по крайней мере до перевода квартиры в статус частного домовладения).
Общие требования:
- Согласие всех совладельцев квартиры, включая несовершеннолетних детей. За малолетних до 14 лет согласие дает один из родителей – в силу п. 1 ст. 28 ГК РФ.
- Жилое помещение находится в личной или долевой собственности заявителя. Для сравнения – арендаторы и наниматели не могут изменять статус объекта недвижимости. Обязательным документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- Нет ареста, залога и прочих обременений. Любое ограничение – запрет распоряжаться квартирой, в т.ч. переводить ее в разряд жилого дома. До сделки придется снять арест, выплатить кредит и разобраться с другими обременениями.
- Жилой объект не считается аварийным, максимум — ветхий.
Пример:
Суд рассматривал иск А. Иванова о признании квартиры частью жилого дома. По данным, жилье находилось в малоэтажном доме, где умещалось 4 квартиры. Истцу принадлежала одна из квартир, на остальные три право собственности зарегистрировано не было. Фактически было установлено, что помещения пустовали. Их собственником значилась администрация г. Новомосковска. По техпаспорту, дом имеет общие части – а именно, кровлю, чердак и фундамент. Электроснабжение в одноэтажном доме также было на все квартиры. Всеми вопросами по дому занималась УК – отсюда можно сделать вывод, что здание как минимум многоквартирное. Администрация г. Новомосковск направила возражение на иск Иванова.
Исходя из материалов дела, суд не удовлетворил исковые требования. Основание в силу ст. 16 ЖК РФ и ст. 48 ГрК РФ – дом многоквартирный, а не частный и жилой. Считать квартиру истца самостоятельным помещением также нельзя. Технически, без переустройства квартиры, перевод невозможен.
Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд
Теория
Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевести апартаменты в квартиру. Основным условием для этого будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:
- санитарно-эпидемиологическим нормам; и
- техническим нормам, принятым для жилых помещений.
Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени). Также проблемой может стать:
- расположение здания,
- отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
- вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
- его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.
Практика
Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания. Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.
Положительные примеры перевода нежилых помещений в нежилые встречаются, что отражено в судебной практике. Так, в одном из рассмотренных Конституционным Судом РФ дел (Определение КС РФ от 6 июня 2017 года № 1164-О) покупатель не только перевел нежилое помещение в квартиру, но и попытался получить налоговый вычет (правда, безуспешно).
Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить статус квартиры. Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.
В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей. Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).
Ограничения
Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:
- Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
- Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
- Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
- Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
- Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.
С чего начать?
Целевое назначение квартиры – постоянное проживание граждан. Вести коммерческую деятельность в жилом помещении запрещено законом. Поэтому придется изменять целевое назначение жилой площади. Для этого и существует процесс перевода – он закреплен в ст. 22-23 Жилищного кодекса РФ и с ним можно ознакомиться.
Вначале нужно определить, соответствует ли искомое помещение требованиям для перевода в коммерческий объект.
Обратимся к положениям ст. 22 ЖК РФ и обозначим основные условия:
- Заявитель выступает собственником или совладельцем квартиры, т.е. по документам она принадлежит ему как собственнику. Для примера, арендатор или наниматель жилья по договору соц найма не может переделать квартиру в нежилое помещение. Если совладельцев несколько, потребуется согласие каждого из них.
- Оснащение коммуникациями: электричество, вода, канализация, отопление и прочие атрибуты жилого помещения. Обычно они уже есть в квартире, так что проблем возникнуть не должно.
- Отдельный вход в нежилое помещение, т.е. независимость от других квартир и подъезда. У нежилого объекта должен быть изолированный вход, а если помещение свыше 100 м², то и запасной (аварийный) выход.
Пример: Квартира находится на первом этаже многоэтажного дома. Отдельный выход не предусмотрен по планировке. Зато окно квартиры выходит на задний двор. Предприниматель может «расширить» оконный проем, превратив его в отдельный выход из помещения.
- Жилье расположено на первом или цокольном этаже. Если застройщик изначально отвёл нижний этаж под коммерческие объекты – проблем с переводом не возникнет. Если перевод затрагивает верхние этажи, нужно чтобы квартиры на нижних этажах находились в статусе нежилых помещений. Иначе в переоформлении откажут.
- Зарегистрированные в квартире лица сняты с учета (см. «Как выписаться из квартиры«).
- Отсутствуют обременения на жилье: залог, арест, притязания третьих лиц и др.
- Узаконенная перепланировка в квартире – если она производилась до обращения в администрацию.
- Многоквартирный или частный дом находится в исправном состоянии, отсутствуют признаки аварийности. Жилые помещения в домах под расселение и снос не подлежат переводу в нежилой фонд.
Чтобы узнать, отвечает ли дом требованиям СанПиНа и противопожарной безопасности, можно обратиться в Роспотребнадзор и Управление Госпожнадзором при МЧС России.
Документы для смены статуса
Перевод квартиры в нежилое помещение, как процедура начинается со сбора пакета бумаг. Подготовительный этап важен. Для межведомственной комиссии ДУИ понадобится:
- Поэтажный план, экспликация – обращаемся в Департамент, он выдаст доверенность на заказ документов БТИ. Подготовить: паспорт или доверенность, свидетельство о собственности. С готовым заключением идем в Бюро, заказываем экспликацию.
- Технический паспорт объекта с планом (БТИ).
- Пожарный надзор – заключение. ГУ МЧС пишем заявление, приглашаем сотрудника на объект.
- Санитарно-эпидемиологический надзор выдаст заключение. Получать в СЭС после посещения объекта специалистом.
- Справка ДЕЗ – оформляет ЖЭУ, ТСЖ.
- Согласие соседей.
- Техническое заключение – выдаст Товарищество собственников дома или аналогичная контора. Информация о техническом состоянии всего строения.
- Выписка из домовой книги – паспортный стол. Справка актуальна 2 недели.
- Проект на перепланировку или переустройство помещения.
В ДУИ сдаем пакет документов, дополнительно предоставляем: паспорт, свидетельство о праве собственности.
Документы для БТИ:
- Заявление от собственников.
- Протокол межведомственной комиссии.
- Паспорт.
- Право собственности.
- Экспликация и ТП объекта.
- Учредительные документы – для юридических лиц.
Комиссия примет решение о стоимости процедуры, составит протокол. Сумма оплачивается в полном объеме.
Собственники обращаются в УФРС или МФЦ. Документы для регистрации права собственности на объект с новым статусом:
- Гражданский паспорт.
- 2 протокола – БТИ и межведомственной комиссии.
- Заявление.
- Квитанция об оплате госпошлины (1000 руб.).
В день получения документов обратиться к регистратору, забрать свидетельство о праве собственности на объект.
Мы ответили на вопрос, как сделать жилое помещение нежилым, признанным коммерческой недвижимостью.
Предстоящие расходы
Невозможно заранее определить, во сколько обойдется процедура – цена формируется индивидуально:
- Разница в стоимости нежилого помещения при расчетах БТИ.
- Оплата госпошлины.
- Нотариальные услуги.
- Работа Бюро – подготовка технического плана объекта.
- Стоимость проекта на перепланировку.
- Ремонтные работы.
- Благоустройство территории.
Перевести жилое помещение в нежилое – задача сложная, затратная по времени. Трудно подготовить пакет документов, соблюсти требования законодателя, «выдержать» комиссии, привести объект в соответствие. Обратитесь к специалистам, которые быстро помогут реализовать проект.
Также вам будет интересно узнать, как перевести нежилое помещение в жилое.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста.
Нюансы
В многоквартирном доме
По статье 22 ЖК квартиру в многоквартирном доме можно перевести в статус нежилой в следующих случаях:
- при наличии в ней вентиляции, канализации, электро и водоснабжения;
- имущество изолировано и располагается в жилой зоне;
- состояние имущества хорошее и не вызывает опасений для жизни остальных граждан, в том числе и соседей.
При переустройстве нежилого помещения в жилую квартиру важно вначале сделать проект перепланировки. Далее нужно согласовать его с соседями
Далее фиксируются их подписи с согласием на перепланировку.
Для комнаты в общежитии
Чтобы переоформить комнату, нужны те же бумаги, что и при переоформлении квартиры. Также от человека потребуется письменное согласие со всех жильцов.
Дополнительно потребуется оформить заявление в жилищной службе. Если человек получил отказ, то он может обратиться с заявлением в суд.
Для садового дома
Существенным минусом перевода загородного дома в жилое имущество является то, что он обычно строится на земельном участке, который предназначен для огородничества и садоводства.
Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.
Важно! Судебная инстанция в большинстве случаев признает здания жилыми, только если они построены на земле, предназначенной для ИЖС
Для частного жилого дома
Если дом располагается на земле, которая предназначена для ИЖС, то он может быть переведен в жилой. Однако для этого нужно, чтобы он был пригоден для круглогодичного проживания.
Если он не соответствует техническим нормам, то нужно все устранить и сделать перепланировку; далее проблем с переводом не возникнет.
А что с земельным участком?
Перевод земли, предназначенной для сельскохозяйственных нужд, в земли под ИЖС возможен. Процесс описан в Земельном кодексе Российской Федерации и N 172-ФЗ.
По ним участок с объектом для ИЖС обязан относиться к землям, принадлежащим населенным пунктам.
Этих потерь можно избежать в том случае, если собственник построил на сельскохозяйственном участке объект, который имеет статус ИЖС.
Однако по Градостроительному кодексу РФ некоторым земельным участкам нельзя сменить статус и перевести их в жилые.
Их перевести в иную категорию можно только при смене границ населенных пунктов.
Это происходит в следующих случаях:
- если участок располагается близко к границе функциональной зоны, которая предусмотрена генпланом;
- планирование целевого назначения данных земель на перспективу как резерв при развитии населенного пункта.
Выгодней всего перевести землю из земель, предназначенных для сельскохозяйствования в ИЖС.
Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме
В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.
К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.
Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.
В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.
Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют
В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.
В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.
Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.
