Права собственников
Порядок определения долевой собственности регламентируется ГК РФ и рядом других законодательных актов.
Основные нюансы выдела доли согласно ГК РФ:
- Каждый участник долевой собственности имеет право на выделение доли из общего имущества.
- Имущество в долевой собственности может быть разделено по добровольному соглашению.
- Соглашение может быть изменено в будущем при согласии всех участников долевой собственности.
- Если таковое соглашение не было достигнуто, участник имеет право требовать реализации своих имущественных прав в судебном порядке.
- Один из собственников имеет право на получение денежной компенсации от других участников, если выделить долю в натуре не представляется возможным из-за нанесения ущерба другим участникам или по причине законного запрета.
- Денежная компенсация возможна только при согласии участника, за исключением отдельных случаев.
- Собственник имеет право на денежную компенсацию несоразмерности выделенного имущества.
- Доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом.
- Доля в натуре выделяется только при технической возможности.
Как приватизировать комнату в муниципальной квартире?
Итак, необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением о приватизации вашей доли в квартире. После рассмотрения соответствующий сотрудник принимает решение и составляется договор о приватизации.
После этого необходимо обратится в региональное отделение Росреестра с заявлением о регистрации сделки и внесении сведений о ней в государственный реестр. По истечении 14 дней вам будет выдано свидетельство о собственности на долю в квартире, и вы сможете:
- продать свою часть квартиры;
- завещать ее;
- прописать других людей без согласия соседей;
- сдать комнату в аренду, также не интересуясь их мнением.
Пример. Супруги Стреловы Анна и Сергей проживали в трехкомнатной муниципальной квартире, предоставленной по договору социального найма в течение 20 лет. Однако после развода, состоявшегося в 2012 году перестали вести совместное хозяйство. Сергей привел в квартиру новую жену Калитину С.В., с которой брак был официально зарегистрирован, а также прописал ее. Стрелова А. предложила бывшему супругу приватизировать квартиру, продать ее, а деньги поделить, чтобы приобрести отдельное жилье. Однако Стрелов С. Отказался, так как хотел, чтобы бывшая супруга отказалась от приватизации в его пользу.
Тогда Стрелова обратилась в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования жилыми помещениями. По решению суда было определено, что в одной комнате (самой большой по площади) может пользоваться истец, а две небольшие (по сумме площадей не превышающими размер комнаты отведенной Стреловой) оставил для проживания Стрелову и Калитиной С.В. С судебным решением Стрелова обратилась в УК и разделила лицевые счета, затем в администрации добилась перезаключения договора социального найма и приватизировала свою часть в квартире, затем ее продала.
Приватизация квартиры по долям
Оформление приватизированной квартиры в долевую собственность представляет собой передачу жилого помещения, ранее принадлежащего государственному или муниципальному жилищному фонду, в собственность несколько лиц, участвовавших в данной сделке. Каждый из собственников после регистрации перехода права собственности получает свою определенную часть (долю) жилого помещения, которая может:
- выделяться в натуре;
- выражаться дробным числом или процентами.
Порядок приватизации по долям особо не отличается от общей приватизации квартиры (на одного собственника), и представляет собой владение и пользование жильем по соглашению всех собственников.
Стоит учитывать, что приватизировать одну долю в квартире не представляется возможным, так как данное жилье является неделимым объектом недвижимости.
Отказ от доли при приватизации квартиры
Существуют два основных способа отказа от доли при приватизации квартиры:
- С помощью договора дарения;
- Неучастие в приватизации.
Один из самых распространенных способов отказа от своей доли — подарить ее другим участникам. Чтобы оформить такую процедуру потребуется согласие лица, которому перейдет подаренная часть имущества, т.е. одаряемому, при этом согласия от остальных собственников жилья не требуется.
Сам договор дарения доли оформляется в письменной форме, который обязательно заверяется нотариусом (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
После оформления договора дарения, оплатив государственную пошлину, переход права следует зарегистрировать в Росреестре.
Если даритель состоял в браке в момент приобретения права собственности, необходимо предъявить нотариально удостоверенное согласие супруга.
Отказаться от части собственности на жилье можно еще на этапе подготовки к приватизации. Для этого лицу необходимо оформить согласие на приватизацию квартиры без его участия. Такой документ удостоверяется нотариусом и входи в пакет документов, который необходим для приватизации.
Стоит отметить, что отказ от своей доли невозможно осуществить в пользу конкретного лица, которое проживает в квартире. Доля человека, который отказался от нее будет распределяться между всеми лицами, которые участвуют в приватизации. Изменить долю можно только на основании соглашения об определения долей.
Заключение
Квартира может передаваться в общую долевую собственность, а также в собственность одного проживающего в ней гражданина.
Если один из участников приватизации умер, необходимо будет доказать его намерение приватизировать при жизни такое жилье. Доказательством может послужить написанное им заявление. При положительном решении суда часть имущества умершего перейдет в собственность другого лица посредством наследования.
Выделение доли в приватизированной квартире может происходить в натуре или в процентном соотношении. Если выделить долю не представляется возможным, собственнику может быть выплачена денежная сумма равная ее стоимости.
Если подарить долю в приватизированной квартире, не утрачивает ли лицо право на приватизацию?
Здравствуйте, у меня имеется ½ доли в приватизированной квартиры. Сейчас планирую подарить свою долю родной сестре. Она еще ни разу не участвовала в приватизации, сможет ли после того как она примет в дар мою долю в будущем времени участвовать в приватизации или больше не будет иметь такого права?
Ответ
Ваша сестра сможет принять участие в приватизации, т.к. доля в приватизированной квартире была приобретена на основании договора дарения, а не посредством участия в приватизации.
Как составить соглашение об определении долей?
Действующее законодательство не предлагает унифицированной формы соглашения. Оно всегда готовится письменно, с соблюдением правил делового стиля. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем прописывается набор обязательных сведений:
- название документа – «Соглашение о разделе долей»;
- № и город подписания;
- ФИО, адреса по прописке и данные по паспорту для всех совладельцев жилплощади;
- точный адрес нахождения квартиры, данные о ней (метраж, дополнительные характеристики);
- кадастровый № жилплощади;
- согласованный размер долей (в процентах);
- данные об обременениях на собственность соседей, если таковые имеются;
- число экземпляров соглашения.
Составленный договор обязательно подписывается всеми сторонами
Важно подготовить текст юридически правильно: допущенные неточности, двусмысленные формулировки могут стать причиной признания документа недействительным по суду
Оформленное соглашение подается для регистрации в Росреестр. К нему обязательно прикладываются документы: паспорта соседей, бумаги, подтверждающие их право собственности, план жилплощади из БТИ, квитанция о перечислении госпошлины. Точный список документации рекомендуется заранее уточнить в государственном органе.
Когда Росреестр внесет полученную информацию в свои базы, совладельцы недвижимости получат на руки свидетельство о регистрации и .
Единожды составленный договор можно изменить впоследствии по алгоритму, прописанному в самом соглашении, или по решению суда.
без выделения сложно, поэтому собственнику, желающему реализовать квадратные метры, потребуется найти компромисс с соседями или обратиться в суд. Если отделить часть перепланировкой нельзя, будет принято решение о перечислении денежной компенсации.
Выдел части в долевой собственности
Выделение доли в квартире оказывается проще, если части, принадлежащие каждому из совладельцев, уже очерчены (определены в %%), и это закреплено документами. Эта ситуация характерна для коммунальных квартир, где каждый сосед – владелец комнаты установленного метража.
Выдел части в долевой собственности возможен двумя путями:
Добровольно
Жильцы самостоятельно приходят к компромиссу относительно новых границ владения, перепланировки квартиры. Достигнутые договоренности закрепляются в соглашении, подлежащем государственной регистрации.
В судебном порядке
Если переговоры потерпели фиаско, совладельцы обращаются в суд. Орган юстиции принимает решение относительно возможности выделения доли в натуре. Если это реально, утверждается план перепланировки.
Если выделить часть нельзя, не нарушив законных интересов соседей, в суде согласовывается один из двух вариантов разрешения ситуации: выплата гражданину компенсации другими владельцами, в результате которой он получает деньги, но на 100% утрачивает право собственности, или доплата инициатором средств соседям за квадратные метры, отбираемые у них за счет перепланировки.
Если суд приходит к выводу, что человек владеет незначительной частью недвижимости, он примет решение в пользу выплаты компенсации в его адрес с утратой права собственности (ст. 252 ГК РФ). Пожелания и мнение самого гражданина не будет учитываться.
Делая выбор в пользу судебного решения вопроса, нужно понимать, что метод грозит потерями времени и денег (пошлина, привлечение адвоката и т.д.). Если квартира маленькая (например, «однушка») не стоит ждать решений в свою пользу: суду будет очевидно, что на 20 м кв. нельзя возвести собственную кухню, дверь и санузел.
Возможные действия
Иногда у одного из хозяев приватизированной квартиры возникает желание распорядиться своей частью собственности. Чтобы это сделать, для начала, нужно выделить свою долю. Доля в квартире – это часть, процентное значение, либо количество квадратных метров. Нельзя сказать, что какая-то часть квартиры в виде комнаты или ее части принадлежит одному жильцу, потому что доли существуют документально, а не наглядно.
Однако есть понятие выделения доли в натуре, когда часть квартиры выделяется не только на бумаге, но и для конкретного пользования. Для этого должны быть определенные условия, например, количество комнат по числу владельцев. Проще всего выделить долю в натуре в условиях частного дома. А в однокомнатной квартире это сделать невозможно.
Выделить
Так как законом предусмотрено долевое владение, то и переход из общей собственности в долевую возможен. В последние годы собственность сразу оформляют в долях при приватизации. Но ранее квартира переходила в общую собственность жильцов. Для того чтобы пользоваться своим правом единолично, нужно выделить соответствующую долю.
Выделить долю можно 2 путями:
- Соглашением между собственниками, которое подтвердит нотариус.
- Судебным решением о переходе имущества в долевую собственность.
Теперь вы знаете, как выделить долю.
Переоформить на другого дольщика
Передать свою часть квартиры можно 3 путями:
- По договору дарения, который предполагает передачу имущественных прав на безвозмездной основе. Такая сделка между близкими родственниками не облагается налогом, который составляет 13% от стоимости передаваемого имущества. Даритель может передать не только всю долю целиком, но и ее часть.
- Продать свою часть недвижимости. В случае с долевым владением квартиры, предложение о покупке доли сначала должно поступить другим собственникам. Лишь в случае их отказа можно продать ее третьему лицу, причем, за цену не выше озвученной сособственникам.
- Переоформить свою часть на другого собственника, обратившись в росреестр. Одобрение остальных владельцев может понадобиться, если квартира однокомнатная. В других случаях достаточно личного пожелания передающего.
Теперь вы знаете, как переоформить долю на другого дольщика. О том, как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу другого собственника, говорится здесь.
Отсудить
В суд можно обращаться за выделением доли, если другие владельцы не дают на это своего согласия. В этом случае суд рассмотрит представленные документы и примет решение выделить собственникам доли. Скорее всего, равноценные.
Если один из собственников считает, что имеет право на большую часть квартиры, чем у него уже есть, то в суде нужно будет привести к тому веские доводы. Например, если он докажет значительное улучшение жилищных условий из личных средств.
Если один из супругов не участвовал в приватизации, а в период брака вкладывал личные средства в обустройство квартиры, то он может попытаться отсудить часть этой квартиры в процессе развода. Теперь вы знаете, можно ли отсудить часть жилья.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого через МФЦ нужно подать следующие документы:
- Паспорта — ваш и супруги.
- Свидетельства о рождении всех детей.
- Соглашение в простой письменной форме в 3 экземплярах.
- Свидетельство о браке.
- Чеки об уплате госпошлины.
Госпошлина — 2000 рублей за всех. Это значит, что ее нужно разделить на количество будущих собственников и уплатить по отдельным квитанциям каждому. Вас четверо: вы, супруга, двое детей. То есть уплатите госпошлину от лица каждого: 2000 / 4 = 500 рублей.
Росреестр зарегистрирует выделение долей детям, и вы исполните таким образом свое обязательство.
Сложности
При приватизации комнаты в квартире или ее доли можно столкнуться с самыми разнообразными сложностями. Всегда стоит попытаться решить спорные вопросы в досудебном порядке, однако если это не получилось, то решающее и окончательное слово остается за органом правосудия.
Например, могут быть такие проблемы при обращении в собственность части квартиры:
- Прописанный в квартире человек не проживает в ней или вы считаете, что он не имеет права там жить. В этом случае необходимо снять его с регистрационного учета. О том, как это сделать, вы узнаете из этой статьи. После выписки человек автоматически теряет право на приватизацию этой жилплощади.
- Проведена незаконная перепланировка. В этом случае потребуется ее узаконивание (в том числе и в судебном порядке) или возвращение квартиры в изначальное состояние.
- Невозможность заключить соглашение с соседями. В такой ситуации также лучше всего решить вопрос в суде.
Способы отделения части имущества
Процесс выделения долей может осуществляться в различных форматах. Определяющим моментом в этом вопросе выступает воля сторон. Жильцы вправе добровольно согласовать, кому и сколько отойдет квадратных метров. Если возникли противоречия, нужно обращаться в суд. В этом случае оформляется исковое заявление согласно ст. 131 ГПК, в котором указываются требования и аргументация заявителя.
Допускается также выделение части жилища в натуре или получение денежного возмещения за недвижимость, которую невозможно отделить по объективным причинам. Законодатель предусмотрел ряд процессуальных особенностей, когда речь идет об отделении обособленной жилплощади несовершеннолетнему ребенку. Интересы детей обязаны представлять их родители, усыновители или иные законные представители. Если отец или мать игнорируют необходимость оформления собственности несовершеннолетнего, этот процесс можно реализовать в судебном порядке. При таких обстоятельствах обязательно участие органа опеки и попечительства, в компетенцию которого входит контроль за соблюдением интересов лиц до 18 лет.
Вопрос:
Как продать квартиру, если один из долевых собственников несовершеннолетний?
Ответ:
Договоры об отчуждении жилой недвижимости, совладельцами которой являются дети, заключаются только при условии одобрения реализации органом опеки. Чтобы сделку позволили, следует представить доказательства наличия у ребенка другого помещения, подходящего для проживания. При этом не допускается ухудшение жилищно-бытовых условий, например, за счет переселения малыша в аварийный дом или квартиру, меньшую по размерам.
Порядок добровольного распределения
Законодатель четко устанавливает требования при определении долей в общем имуществе. Граждане часто интересуются, куда обращаться за оформлением и какие документы необходимо подготовить. Конкретный алгоритм действий зависит от наличия согласия между участниками сделки.
Если стороны не выдвигают взаимных претензий, нужно подготовить соглашение об определении долей в квартире. Такой документ составляется в письменной форме. Закон не предъявляет требований относительно обязательного нотариального удостоверения акта, однако обращение в нотариальную контору избавляет граждан от необходимости самостоятельно продумывать существенные условия сделки. Для подготовки текста договора понадобятся паспорта совладельцев, правоустанавливающие документы на имущество, техпаспорт объекта и экспликация, выписка из домовой книги о зарегистрированных по адресу лицах. Кроме этого следует подготовить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
В тексте соглашения должна быть указана информация о владельцах, технические характеристики помещения, его кадастровый номер, почтовый адрес, конкретный размер определенных частей. Отдельно обозначаются сведения по лицевому счету, в частности, относительно остатка долга за коммунальные блага. Предварительно необходимо проверить наличие наложенных судом или госисполнителем арестов на недвижимость, ведь выявленные обременения исключают в отношении предмета дальнейшие регистрационные действия.
Причины определения долей
Мотивы выделения собственности с общей массы бывают разные. Однако чаще всего — это конфликты в семье. Иногда такие действия осуществляются во избежание имущественной ответственности. Например, мужу или жене нужно отделить только свою часть, чтобы под арест суда не попало все жилье. Жилец, желающий отчудить половину или четверть квартиры, должен учитывать несколько законодательных ограничений. В их число входит необходимость получения согласия попечительского совета при наличии среди зарегистрированных несовершеннолетних, а также учет преимущественного права приобретения товара другими соседями. Кроме того договор отчуждения доли в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Как выделить долю в приватизированном жилье
Доля или часть квартиры – это правовая единица, величина которой не закрепляется в определенном объеме (не распределяется на комнаты). Владелец части приватизированного жилья может распоряжаться ею по своему усмотрению. На законодательном уровне существует только одна недопустимая операция – залог долевой собственности под кредит.
Процедура приватизации предполагает, что квартира становится совместной или долевой собственностью проживающих в ней. Но есть и исключения. К примеру, родители могут отказаться от своих долей в пользу несовершеннолетнего ребенка. В таком случае последний становится единоличным собственником, а его родные получают право на бессрочное проживание в квартире. Во многом такое решение значительно упрощает процесс оформления и владения квартирой.
Процедура узаконивания разделения
После подготовки требуемого пакета бумаг последовательность действий заинтересованных лиц включает несколько шагов. Первый этап — обращение в Росреестр для подачи документов. На этой стадии работники регистрационной палаты проверят соответствие представленной документации требованиям закона, изучат содержание соглашения о разделе. Следующий шаг предусматривает подачу специального заявления и оплату государственной пошлины за внесение в реестр обновленных данных. После этого осуществляется непосредственная регистрация изменений в режиме собственности.
Заключительный шаг — это получение с Росреестра зарегистрированного договора о разделе имущества. Подтверждающие бумаги предоставляются заявителю в срок до 10 рабочих дней. Каждый из собственников вправе истребовать свой экземпляр акта с соответствующей отметкой с регистрационной палаты и заказать выписку из ЕГРН.
Нюансы
В связи с неотделимыми улучшениями жилья, можно не только просить увеличения доли, другим вариантом станет денежная компенсация за вложенные средства. В этом случае нужно будет инициировать оценочную комиссию, результаты которой станут основанием для компенсации.
Приватизация квартиры супругами осуществляется в совместную собственность и подлежит разделу после развода по ½ части для каждого. Если в суде один из супругов докажет свои вложения по улучшению жилищных условий из личных средств, то доли могут быть разделены в другом соотношении. О том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом и как выделить в ней долю для супругов, мы писали тут.
Судом также учитывается согласие собственников на неотделимое улучшение одним из них.
Однако доказать согласие (несогласие) проблематично.
Если на момент приватизации были нарушены права гражданина, который впоследствии получил меньшую долю, либо не получил ее совсем, то ему лучше обратиться с иском о признании договора приватизации недействительным. В суде необходимо доказать нарушения допущенные в процессе приватизации.
Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности
В зависимости от размера спорной квартиры, а также в связи с желанием сособственников можно выделить два варианта изменения права собственности:
В натуре
Если жилищные условия позволяют выполнить все требования и обособить два (или более) жилых помещения, то выделяется натуральная доля. То есть фактически становится не один объект недвижимости, а два (или более).
В денежном эквиваленте
Если размер или же технические условия не дают возможности натурального деления квартиры, то по соглашению сторон может быть принято решение о выкупе доли одного или нескольких совладельцев остальными участниками долевого владения.
Принудительно никто не может заставить владельца продать свою долю. Однако если она настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то решением суда остальные владельцы могут быть обязаны выкупить ее.
Сумма, за которую должна быть приобретена часть жилья, прямо пропорциональна размеру доли в полной стоимости объекта недвижимости. Цена же квартиры определяется либо исходя из кадастровой стоимости, либо по результатам оценочной экспертизы. Так же сособственники могут прийти к добровольному соглашению о цене части квартиры.
Основания и причины
Для каждого правового действия необходимы законные основания, по которым возможно их осуществление.
Процесс выделения части из общего владения в единоличную собственность управляется ст. 244 ГК РФ. В ней говорится о том, что общая собственность нескольких граждан, по умолчанию, является долевой, если нет специальных указаний. Выделить же можно руководствуясь п. 5 данной статьи добровольно, или по суду.
Если дело касается передачи. Договор дарения, который наиболее приемлем для переоформления доли другому собственнику, регулируется ст. 572 ГК РФ. В соответствии с изложенной информацией, договор дарения должен быть безвозмездным и прижизненным. Нельзя дарить имущество с оговоркой, что права перейдут после смерти дарителя. Права передаются сразу после оформления и регистрации договора.
Если вы действуете через суд. Добиться выделения доли по суду можно на основании п. 5 ст. 244 ГК РФ. Значительное неотделимое улучшение общего имущества дает право на увеличение доли лица, который произвел такие улучшения, в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ.
Как показывает судебная практика, решение зависит от согласия других собственников на увеличение доли в соответствии со ст. 247 ГК РФ. Другие споры по поводу перехода прав на собственность от одного лица к другому зависят от конкретной ситуации и требуют законного обоснования в суде.
Способы выдела
Чаще всего в жилых помещениях выделяют доли такими способами:
- В натуре. Именно этот вариант требует перепланировки, получения новых кадастровых паспортов на каждую выделенную долю.
- В идеальной доле. Этот способ наиболее часто встречается, так как размер квартир обычно не позволяет обеспечить отдельные входы и разделить места общего пользования (кухню, санузлы, коридор и т.д.). В этом случае часть жилья считается условной (идеальной) и выражается в долевом соотношении. Каждому собственнику выделяется комната, а места общего пользования остаются по-прежнему в совместном владении. Порядок пользования определяется судебным или добровольным соглашением.
- В денежном эквиваленте. Если квартира достаточно мала или же собственников много, то доля каждого бывает настолько незначительна, что выделить ее практически невозможно. В этом случае устанавливается стоимость всего жилого помещения (по кадастровой цене или же по результатам оценочной экспертизы) и суд обязывает остальных собственников выплатить владельцу, желающему выделить свою долю, ее стоимость.
Вне зависимости от того, какой способ выдела доли в приватизированной квартире будет выбран, возможен не только судебный порядок определения, но и добровольный (заключение соглашения).
Выдел в натуре
Такой раздел жилплощади между собственниками возможен лишь в том случае, если планировка квартиры позволяет передать в отдельное пользование различные вспомогательные помещения (такие как кухня, коридор, ванная комната), а также сделать в комнату отдельный вход.
Если подобная возможность отсутствует, в судебном порядке может быть определен порядок совместного пользования общим имуществом. Когда один из совладельцев получает в распоряжение изолированную часть квартиры, он теряет право на пользование всей остальной жилплощадью. Если суд определил порядок совместного пользования, все совладельцы по-прежнему могут пользоваться правом общей собственности.
Как показывает практика, планировка большинства отечественных квартир не позволяет сделать отдельный вход и обеспечить раздельное пользование кухней и санузлом. Поэтому чаще всего суд выносит решение о выделении изолированных комнат каждому собственнику, причем общие помещения остаются в долевой собственности.
Выделение доли в натуре проводится только в том случае, если это возможно на практике. Например, это невозможно в однокомнатной квартире, поскольку каждый из собственников не сможет получить изолированное помещение.
Скачать соглашение о выделе доли в натуре (образец)
