Как продать долю в однокомнатной квартире

Основные сложности – что нужно знать?

Планируя продажу доли, нужно учитывать трудности, которые сопровождают процесс. Далеко не все зависит от продавца – обман встречается и со стороны контрагентов.

«Подводные камни» и риски – на что обратить внимание:

1. Препятствия купле-продаже – другие собственники могут быть против подселения чужих лиц. При этом и не выкупать долю по предложенной продавцом цене. Случается, что другие дольщики не отдают ключи или меняют замок от входной двери. В результате сделка затянется – существует риск упустить выгодного претендента, который вряд ли захочет связываться с проблемами.
2. Поиск содольщиков. Хорошо, если собственники живут в квартире и можно обговорить детали устно. Плохо, когда место жительства совладельцев неизвестно и они не появляются в квартире. Придется рассылать запросы, обращаться в адресное бюро, искать через знакомых и родственников – это непросто.
3. Определение размера – не факт, что проблемная доля представлена комнатой. Желающих занять просторное помещение немало. Отсюда и возникновение споров между собственниками – кому принадлежит та или иная комната (см. «Как перевести долю в комнату«).

Например, трое владельцев 2-комнатной квартиры. Одному принадлежит ⅔, а двум другим – по 1/6 части в праве собственности. Означает ли это, что обладатель большой доли займет самую просторную комнату? Кому достанется вторая комната? Кто сможет проживать в квартире, а кто не сможет? Ответы на эти вопросы могут поставить в тупик.

1. Цена и скидки. Продажа отдельной доли и продажа всей квартиры – это разные сделки. Если собственник продает ⅓ часть, ему придется делать скидку на 30-50% – иначе актив никто не купит. Другое дело, если совладельцы продают доли в рамках одной сделки. Рыночная цена квартиры окажется выше, чем реализация дробей по отдельности. Об этом нужно помнить и стараться извлечь максимальную прибыль (см. «Как рассчитать стоимость доли в квартире«).
2. Получение согласия супруга. Если доля считается совместно нажитым имуществом – потребуется согласие мужа или жены. Особых сложностей нет, но придется раскошелиться у нотариуса.

Рисков при продаже долей значительно больше. Мы описали лишь основные моменты. Нужно понимать, что доля – это самостоятельный, но проблемный объект. Особенно, если продавцу не удалось реализовать ее среди совладельцев. Это станет «звоночком» для грамотного покупателя. Не факт, что он вступит в переговоры и не попросит скидку.

Рекомендуем статью «Подводные камни и риски при покупке доли в квартире«.

Пошаговый порядок действий

Продать долю в однокомнатной квартире третьим лица весьма сложно. Поэтому лучше договориться с сособственниками.

Алгоритм для продавца:

1. Обсуждение сделки.
2. Сбор документов.
3. Оформление договора.
4. Обращение к нотариусу.
5. Оплата пошлины.
6. Получение документов.

Сбор документов

Перечень документации для продажи:

• паспорта продавца и покупателя;
• технический паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающие документы на доли;
• выписка из ЕГРН;
• доверенность (если обязанности продавца или покупателя исполняет представитель);
• сведения об отсутствии обременений;
• акт приема-передачи;
• заявление о регистрации права собственности (в электронном виде);
• согласия супругов на сделку.

Перечень может увеличиться, если одном из сособственников является несовершеннолетний ребенок. Потребуются документы представителя и согласие отдела опеки.

Важно! Для получения разрешения необходимо обращаться в отдел по месту регистрации ребенка. Также перечень может увеличиться, если доля приобретена в браке

Исключение составляет ситуация, если он получена в наследство или в дар

Также перечень может увеличиться, если доля приобретена в браке. Исключение составляет ситуация, если он получена в наследство или в дар.

Оформление договора

Документом, подтверждающим факт перехода прав на недвижимость, является договор. Он оформляется в письменной форме.

Документ должен содержать следующие пункты:

• название и место оформления;
• дату;
• данные сторон;
• сведения о квартире;
• величину продаваемой доли;
• права и обязанности покупателя и продавца;
• стоимость доли;
• ответственность сторон;
• порядок перечисления средств;
• подписи сторон.

В зависимости от ситуации, документ может содержат дополнительные сведения. Например, о задатке или авансе, о включении акт приема-передачи в договор.

Образец контракта

Обращение к нотариусу

Продать долю в однокомнатной квартире можно только через нотариуса. Удостоверение контракта в нотариальной конторе является обязательным условием с 2016 года.

В 2019 году полномочия нотариуса расширили. Теперь он самостоятельно передает контракт на государственную регистрацию в Росреестр. Стороны только оформляют заявление и оплачивают пошлину.

Затраты

Процедура продажи включает определенные расходы как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Основные траты:

1. Сбор документов – в зависимости от ситуации (узаконивание перепланировки, переоформление технического паспорта, оформление права собственности).
2. Подготовка проекта договора – от 3 000 р. (в зависимости от региона).
3. Услуги нотариуса – 0,5% от стоимости доли.
4. Дополнительные услуги нотариуса – от 6 000 р. (в зависимости от субъекта РФ).
5. Государственная регистрация – 2000 р.

В целом по стране отсутствует фиксированная стоимость услуг нотариусов. Цены определяются региональными нотариальными палатами. Поэтому перед оформлением сделки можно уточнить максимальные расценки по региону на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Налогообложение

Покупатель доли наделяется обязанностью по оплате налога на имущество с момента приобретения права на долю.

Продавец должен оплатить НДФЛ по результатам сделки. Величина сбора составляет 13%.

Исключения составляют граждане, которые владели объектом более 3 лет (для унаследованного или подаренного имущества) или 5 лет (для купленной собственности).

Как оспорить продажу доли в квартире

Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.

У потерпевшей стороны есть 3 месяца с момента, когда он узнал о совершении сделки, для ее оспаривания. Но суд не будет признавать договор недействительным. В соответствии с законодательством, он может только перевести право покупки на истца.

Важно! Если заявитель не собирается выкупать долю, то обращаться в суд бесполезно

Пример. После смерти собственника, квартира была унаследована гражданкой П. и гражданином Т. (по ½ доле). Женщина желала продать свою долю. Но мужчина чинил ей препятствия и не желал выкупать долю. Она обратилась к юристу для оформления уведомления. Совладелец был уведомлен. После чего, сделка была оформлена с третьим лицом. Мужчина обратился в суд. Но он не имел финансовой возможности выкупить долю. Суд отказал в признании сделки недействительной. А перевод права выкупа истцу был не интересен.

На практике, при продаже долей в квартире, возникает огромное количество нюансов. Риелторы, которые обещают сопровождать сделку, в реальности только берут комиссию. Чтобы защитить свои интересы, необходимо обратиться к юристу. Специалист окажет поддержку как при покупке доли, так и при ее продаже. Оставьте заявку в форме связи и специалист свяжется с вами для предоставления бесплатной консультации.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли

Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут

Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Минусы для покупателя

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Как правильно продать долю в квартире другому собственнику

Если есть возможность, желательно найти покупателя из числа собственников квартиры.

Это выгодно в плане переговоров и стоимости:

• во-первых, вам не придется делать 30-50% скидку – потери в деньгах сводятся к нулю;
• во-вторых, упрощенный порядок принятия квартиры – теоретическое отсутствие акта приема-передачи;
• в-третьих, если второй собственник член семьи, сделка займет пару дней. Не нужно уведомлять остальных дольщиков и ждать их ответов в течение месяца.

Для того, чтобы осуществить сделку, необходимо:

1. Договориться с потенциальным покупателем.
2. Обсудить условия сделки, способ передачи денег и стоимость доли.
3. Обратиться к нотариусу и заключить договор купли-продажи.
4. Получить выписки из ЕГРН.

Ситуация с документами, образцами, налогами и расходами идентичная описанной выше. Исключение в рассылке уведомлений – они не нужны.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Нам часто задают вопрос, как продать долю квартиры, если согласие получено от нескольких собственников?

Отвечаем:

• обсудите вопрос в присутствии вышеназванных претендентов – вероятно, одни уступят право покупки другим;
• заключите сделку с тем, кто первый выразил согласие (разумеется, если вы предложили выкуп одновременно всем);
• предложить раздел доли между всеми покупателями – произойдет дробление на микродоли. Соответственно, и оплата будет делиться на всех;
• выберите покупателя по своему усмотрению – наиболее логичный шаг.

Исходя из практики, множество претендентов на долю встречается редко. Чаще согласие дают один-два кандидата. Но в любом случае придется искать компромисс. Как вариант, устроить торги «кто больше даст». Условия должны быть адекватными, иначе велик риск вообще распугать покупателей.

Как платить за ЖКУ

Доля в квартире принадлежит вам с момента смерти наследодателя

И неважно, когда вы зарегистрировали право собственности на нее

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Собственники доли в квартире обязаны нести расходы по содержанию имущества соразмерно своей доле. К расходам на содержание квартиры относятся затраты на отопление, взносы на капитальный ремонт и конкретно содержание жилья. С проживанием эти расходы не связаны, а значит, вы обязаны платить ⅛ от их размера. Это самые большие расходы на ЖКУ.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны. Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений. Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Например, сумма в общей квитанции — 4500 Р: содержание жилья — 2000 Р, отопление — 1500 Р, капитальный ремонт — 1000 Р. Вы собственник ⅛ квартиры, значит, обязаны платить ⅛ от этого, то есть 562,5 Р в месяц. Прочие начисления вас не касаются.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками

Для продажи доли, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается по заявлению законного представителя.

Однако отдел опеки потребует предоставление альтернативной жилплощади в собственность ребенка. Например, если продается ¼ доля в квартире, то необходимо предоставить взамен равнозначную либо равноценную жилплощадь.

В крайнем случае, отдел опеки дает разрешение на продажу, но средства должны быть помещены на детский счет. Снимать их и распоряжаться ими сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданка М. решила продать квартиру. Объект принадлежал ей и несовершеннолетней дочери по ½ доли. Для получения разрешения отдела опеки было необходимо предоставить альтернативное жилье. Женщина прописала дочь у матери. Отдел опеки отказал в выдаче разрешения, так как регистрация не является основанием для возникновения права собственности.

Запомнить

1. В объявлении обычно указывают продажу комнаты. Но на деле это может быть как комната, так и просто доля в квартире, которая не выделена в натуре.
2. Обязательно узнавайте о других собственниках квартиры: все должны быть согласны на продажу доли.
3. Даже если сделка купли-продажи оформлена на одного супруга — это все равно общая собственность, которую можно разделить при разводе.
4. Часто с долями возникают споры о том, как пользоваться общим имуществом — кухней, коридором и ванной. Нужно быть готовым к этому.
5. Сделки, в которых участвуют не все владельцы долей одновременно, все еще проходят через нотариуса. Он несет ответственность за законность сделки и служит вашим гарантом, что все пройдет хорошо.

Можно ли продать долю в квартире?

Рынок недвижимости состоит из всевозможных операций – начиная от продажи квартир, и заканчивая скупкой микродолей «под прописку». Продажа доли считается одной из сложных сделок. Такие операции привлекают мошенников и любителей лёгкой наживы. Однако встречаются и успешные сделки.

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей как пожелает – подарить, заложить, завещать и продать (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Остальные совладельцы не могут чинить ему в этом препятствия. Вместе с тем они являются первыми покупателями на эту долю. Прежде чем искать покупателей на стороне, собственник обязан предложить выкуп другим содольщикам.

Какую долю можно продать

Классическая «доля» – это в первую очередь «право собственности», а не отдельно взятая комната. Если дробь представлена комнатой, значит собственники определили порядок пользования квартирой. Но далеко не факт, что вместе с продажей доли покупатель реально приобретет эту комнату. Нередко затем следует новое обсуждение – кому какая комната достанется?

Предметом продажи может выступать:

• «выделенная доля» – имеющая под собой реальные квадратные метры (например, ½ квартиры в виде 26 м² – спальня);
• «идеальная» – записанная в правоутверждающем документе как математическая дробь (например, ¼ квартиры).

Предпочтение в цене отдают выделенным долям, которые имеют под собой комнату. Однако, если оформить покупку со вторым собственником квартиры, можно обойтись «идеальной» дробью.

Кто имеет право продажи доли

Отчуждать долю в квартире может только ее фактический собственник, чье имя указано в свидетельстве о праве или выписке из ЕГРН. Если у него нет времени заниматься оформлением, допускается продажа доли по доверенности. Для этого нужно заверить доверенность у нотариуса.

Основные требования к продавцу-собственнику:

• достижение 18 лет – совершеннолетний возраст;
• согласие родителей и органов опеки – если в сделке участвует ребенок до 18 лет (причем нужно выделить аналогичную долю в новой квартире или заменить ее денежной суммой на счету);
• дееспособность – осуществление сделок подобного рода, отсутствие психологических отклонений, совершеннолетие.

Также можно поручить оформление юристу, риелтору или агенту по недвижимости. Сейчас есть немало фирм, занимающихся продажей долей в квартирах. Однако нужно быть осторожным – среди них встречаются «черные риелторы» и мошенники.

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.