Расселение приватизированных квартир в аварийных домах

Можно ли приватизировать?

По общим правилам, основной порядок приватизации объектов, которые относятся к жилому фонду нашей страны, определен одним единственным законом.

Это ФЗ №1541 статья 4. В этой статье говорится о том, что оформить в личное владение можно конкретные виды квартир, но нельзя осуществить ту же процедуру со следующими объектами.

В первом случае, это комнаты в общежитии, которые не могут быть приватизированы на законных основаниях.

Второй объект недвижимости, это служебные квартиры, которые находятся на балансе определённых государственных органов.

Третья категория, это жильё, которое расположено в городах закрытого типа. К таким городам относится закрытые военные базы.

Самая важная для категория, которая интересует нас в рамках статьи, это жилплощадь в аварийном доме.

Если осмотр выявит, что имеются непоправимые неполадки в конструкциях, коммуникациях и других элементах строения, угрожающих безопасности, то процедура приватизации будет отменена.

Ветхое

Как мы уже говорили выше, понятия ветхого жилья не существует в нашем законодательстве. Законом Российской Федерации не запрещено, но также и не разрешено оформлять в личное вдладение такое помещение.

Статус ветхого присваивается зданию в случае, если его износ составляет около 70 % и более. Но износ не говорит о том, что такое жильё угрожает безопасности граждан.

Несмотря на то, что помещение длительное время находилось в эксплуатации, подверглось износу, все — таки, угрозы для жизни и здоровья проживающих в нем граждан не наблюдается, а значит, никто не вправе запретить проходить процедуру приватизации подобного недвижимого имущества.

Однако, хоть ссылки на это и нет законодательстве, но в соответствии с нормами судебной практики, граждане, приватизировавшие ветхую недвижимость, обязаны содержать ее в исправном состоянии, и по возможности, исправлять недочеты.

Это важно для того, чтобы здание не было признано аварийным. Если обращаться к законам, то упоминания о том, как оформить в собственность такое здание нет, а это значит, что никто не вправе запретить инициировать процедуру приватизации

Если обращаться к законам, то упоминания о том, как оформить в собственность такое здание нет, а это значит, что никто не вправе запретить инициировать процедуру приватизации.

Как приватизировать квартиру в ветхом жилье?

Итак, ветхое здание хоть и находится не в лучшем эксплуатационном состоянии, не является аварийным, а значит подлежит приватизации. Однако прежде необходимо подтвердить, что проживание там не несет угрозы для жизни и здоровья.

Порядок, алгоритм

Чтобы переоформить ветхое жилье, необходимо действовать следующим образом:

проводим общее собрание всех лиц, зарегистрированных в муниципальной квартире, и убеждаемся, что никто не против переоформления;
направляем заявление о проведении экспертизы в местную администрацию или департамент жилобеспечения;
дожидаемся проведения межведомственной экспертизы и вынесение решения о статусе дома;
если жилье признано ветхим, но все-таки пригодным для постоянного проживания, готовим пакет документов на приватизацию;
подаем заявление о приватизации в администрацию населенного пункта;
подписываем с муниципалитетом договор о передаче жилья в частную собственность;
составляем акт приема-передачи;
оплачиваем государственную пошлину;
регистрируем права в Росреестре и получаем на руки обновленную выписку из ЕГРН.

Процедура

Важный этап в приватизации ветхого жилья – экспертиза. Для того, чтобы специальная комиссия выехала на объект и совершила его осмотр, необходимо обратиться с коллективным заявлением от всех нанимателей ветхого жилья в местную администрацию. Бывают ситуации, когда экспертиза инициируется муниципалитетом.

На выездном осмотре здания члены комиссии оценивают его:

техническую исправность;
санитарно-гигиеническое состояние;
соответствие требованиям пожарной безопасности;
огнестойкость;
возможность проживания в холод и в жару;
ряд других важных характеристик.

Документы

Чтобы осуществить приватизацию, вам потребуются следующие документы:

заявление на проведение экспертизы жилого здания;
паспорт каждого из участников (для несовершеннолетних младше 14-ти лет – свидетельство о рождении);
расширенная выписка из поквартирной/домовой книги;
выписка на переоформляемую недвижимость из ЕГРН;
договор социального найма или ордер на вселение;
техпаспорт на жилье;
отказы от приватизации заверенные у нотариуса от всех жильцов, не желающих принимать участие в сделке;
разрешение органа опеки и попечительства (если участвуют несовершеннолетние).

Этот список документов не является полным, в зависимости от ситуации регистраторы могут запросить дополнительные бумаги, например, нотариальную доверенность (если от имени нанимателя действует его представитель).

Не пропускайте этап, связанный с проведением экспертизы

Очень важно, прежде чем начинать переоформление убедиться в том, что здание пригодно для проживания. В противном случае вы можете получить отказ

Кроме того, если будет доказано, что вам несмотря на запрет удалось приватизировать аварийное жилье – сделка аннулируется через суд, жилье вернется на баланс муниципалитета, а недавние его владельцы снова станут нанимателями.

Расходы

Основная графа расходов на приватизацию ветхого жилья – государственная пошлина, размер которой в 2020 году составляет 2000 рублей (оплачивается за каждого совершеннолетнего участника). Кроме того, по 300 рублей придется заплатить за получение выписки из ЕГРН и примерно по 1000 рублей за услуги нотариуса по оформлению отказов и доверенностей. А вот выезд на объект экспертной комиссии осуществляется бесплатно для нанимателей, все необходимые для этой процедуры расходы обязан взять на себя собственник жилья, то есть муниципалитет.

Сроки

Любая приватизация муниципальной недвижимости дело не быстрое особенно, когда речь идет о ветхом жилье. Решив переоформить квартиру в собственность будьте готовы, потратить на эту процедуру минимум несколько месяцев:

рассмотрение заявления на проведение межведомственной экспертизы длится минимум 2 недели;
на саму экспертизу уйдет еще примерно 15 дней;
заявление о приватизации будет рассматриваться в мэрии 2 месяца;
внесение изменений в ЕГРН будут осуществляться сотрудниками Росреестра на протяжении 14 дней.

По окончанию всех этих процедур, то есть через 3 – 4 месяца с начала переоформления вы получите на руки выписку из ЕГРН, которая будет являться правоустанавливающим документом на вашу новую собственность.

Способы расприватизации квартиры

На практике применяется несколько дефиниций для описания данного процесса (реприватизация, деприватизация), однако на уровне федерального законодательства какая-либо легальная дефиниция отсутствует.

Раньше граждане могли обратиться исключительно в судебные органы с иском о расторжении договора приватизации либо о признании его недействительным.

Однако это создало значительную нагрузку на суды, поэтому на уровне государства было принято решение о введении заявительного механизма, который требует меньше затрат времени и средств.

Расприватизация через суд — тонкости

Данный способ расприватизации несет ряд рисков для покупателей приватизированного жилья.

Если бывшие собственники предъявят вам иск о признании расприватизации недействительной и выиграют дело, то квартира будет изъята у нового собственника.

Нет никаких юридических гарантий в возврате денег недобросовестным продавцом, разве что если вы не оформили титульное страхование жилья.

А вот граждане, расприватизировавшие свою квартиру, смогут реализовать свое право на безвозмездное получение жилья от муниципалитета еще раз, т. к. последствием признания сделки недействительной является восстановление у каждой из сторон статуса, имеющегося до сделки.

Данный способ широко используется, когда органы, в чью компетенцию входит осуществление жилищного контроля, отказываются принимать жилье в муниципальную собственность, либо приватизация квартиры была произведена незаконным путем.

Если приватизация носила мошеннический характер, нарушила охраняемые права и свободы детей, инвалидов или пенсионеров, то велика вероятность признания ее недействительной.

Можно ли расприватизировать долю в квартире?

Как приватизация, так и расприватизация доли в квартире по закону невозможна.

Можно расприватизировать лишь все доли в квартире. Если хоть кто-то из лиц, вошедших в приватизацию, откажется, то осуществить данный механизм не получится.

Принудить к расприватизации не может даже суд. Единственный выход – выкуп доли у этого лица другими сособственниками. Если же сособственникам удалось достичь соглашения по данному вопросу, то в последующем механизм расприватизации будет происходить в общем порядке.

Можно ли расприватизировать квартиру с ребенком?

Такое возможно, однако в данном случае вам потребуется получить на это разрешение органов опеки и попечительства, которые могут провести документальную проверку во избежание нарушения законных прав и свобод несовершеннолетних лиц.

Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме?

Одним из существенных оснований для расприватизации квартиры, находящейся в частной собственности граждан, служит аварийное состояние жилья. При таких условиях собственники могут претендовать на получение новой квартиры равной по площади старой.

Лица, пользующиеся квартирой по договору социального найма, могут значительно улучшить свои жилищные условия. На каждого прописанного в квартире человека вам положено 18 кв. м. жилой площади.

Если вы имеете в собственности квартиру, находящуюся в аварийном доме, то вы имеете право переехать в новое жилье на основаниях заключения договора социального найма жилья. Если квартира была приватизирована одним человеком, то в дальнейшем другие члены семьи, еще не реализовавшие свое право на приватизацию, могут воспользоваться им в новом жилье.

Приватизация аварийного жилья через суд

Несмотря на то, что порядок переоформления ветхого жилья мало чем отличается от обычной приватизации и строго регламентирован нормативными актами, на практике власти часто затягивают с рассмотрением заявлений граждан, а порой и вовсе отказывают в приватизации, без достаточных на то оснований. В подобных случаях можно попробовать решить проблему в судебном порядке. О том, как это правильно сделать поговорим ниже.

Порядок действий

Итак, если вы считаете, что вам незаконно отказали в приватизации хоть и ветхого, но пригодного для проживания жилья, следует заручившись поддержкой квалифицированного юриста, обратиться за защитой нарушенных прав в районный суд, по месту нахождения вашей муниципальной квартиры.

Алгоритм действий

получаем на руки письменный отказ в приватизации;
составляем исковое заявление, к нему прикладываем необходимые документы и квитанцию об оплате государственной пошлины в суд;
сдаем бумаги в канцелярию суда;
дожидаемся вызова на предварительные и основные слушания, принимаем в них активное участие;
получаем решение суда о том, что жилье не является аварийным и может быть приватизировано в общем порядке;
повторно подаем заявление о приватизации в муниципалитет, приложив к документам копию исполнительного листа;
подписываем договор о приватизации;
готовим еще один пакет документов, оплачиваем государственную пошлину и сдаем эти бумаги в Росреестр;
получаем на руки выписку из ЕГРН.

Процедура

Целью обращений в суд граждан, у которых возникли проблемы с приватизацией ветхого жилья, является требование о снятии с объекта недвижимости статуса «аварийного». Сделать это не просто и часто суды становятся на сторону муниципалитета.

В некоторых случаях в оспаривании изначально отсутствует смысл, например, если до начала переоформления властями был проведен мониторинг, устроена экспертиза, на сновании которой составлено заключение и жильцы в установленном порядке были осведомлены, что их дому присвоен статус аварийного. А вот если жилье официально признано аварийным, но вас об этом не оповестили, можете смело составлять исковое заявление и настаивать в суде на отмене «аварийного» статуса.

Защищая свои интересы, руководствуйтесь четвертой статьей Федерального Закона №1541-1 «О приватизации…». При составлении искового заявления и участвуя на слушаниях старайтесь основной упор делать на статус жилья, пока оно официально не признано аварийным отказать, ссылаясь на невозможность проживания в нем, вам не могут.

Исковое заявление

Если вы решите сэкономить на услугах юриста и самостоятельно составить исковое заявление, внимательно ознакомьтесь с правилами его оформления, которые содержатся в 130 и 131 статьях ГПК РФ.

В иске обязательно укажите:

наименование суда;
ФИО, паспортные и контактные данные истца;
наименование и юридические реквизиты ответчика;
описание действий властей, совершенных с нарушением жилищных прав со ссылкой на нормативные акты и имеющие у вас документальные доказательства;
требования к суду;
список приложенных к заявлению документов;
дату составления и подпись.

В иске не должно быть ошибок и исправлений. Документ следует писать разборчивым почерком, лучше будет, если вы наберете текст на компьютере и потом распечатаете, тогда у суда не возникнет двусмысленных толкований и сомнений.

Расходы

Размер госпошлины за подачу искового заявления в 2020 году составляет 300 рублей (пункт 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса РФ). Это единственная обязательная статья расходов. Если от вашего лица судебное разбирательство будет осуществляться представителем, то потребуется дополнительное оформление нотариальной доверенности, стоимость которой будет зависеть от прейскуранта нотариальной конторы.

Сроки

Подобные судебные тяжбы длятся не менее трех месяцев, а если во время слушаний откроются дополнительные обстоятельства по делу, разбирательство может затянуться до полугода.

Если не оформлять в собственность

Итак, что получишь: дом под снос, а квартира не приватизирована? Если не оформлена в собственность, то при сносе объекта каждый человек, имеющий регистрацию в ней, имеет право получить 18 кв. м. в новой жилплощади. Если на старом строении в одной квартире проживало несколько семей, то при наличии определённых условий каждая из них может претендовать на отдельные квартиры.

После приватизации все указанные выше нормативы прекращают своё действие. Если объект снесут, то в лучшем случае собственники получат те метры, которые им принадлежали и не более. Если жильё было небольшим, то возможно жильцам выплатят только компенсацию.

Внимание: приватизировать дом, который подлежит сносу можно только до того момента, пока не получено уведомление о сносе. В случае получения извещения все операции с объектом недвижимости должны быть прекращены.

Алгоритм действий

Расприватизация вне зависимости от вида носит заявительный характер. Собственник должен самостоятельно обратиться в суд или районную администрацию с соответствующим заявлением.

Важно! Закон не предусматривает возможность принуждения к расприватизации. Порядок действий при деприватизации:

Порядок действий при деприватизации:

Сбор документов.
Составление иска или заявления в уполномоченный орган.
Обращение в уполномоченный орган.
Получение решения.

После окончания процедуры, гражданин теряет все права и обязанности собственника. Он не может продать, подарить и завещать помещение.

Но с другой стороны, он не должен платить за взносы за капитальный ремонт, имущественный налог. Отдельный категории граждан (инвалиды, пенсионеры и многодетные семьи) вообще освобождаются от платы за наем. Они платят только за коммунальные услуги.

Сбор документов

Перечень документов доя расприватизации не зависит от факта аварийности дома. Он включает:

гражданские паспорта всех собственников и свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев;
договор о приватизации;
выписка из ЕГРН;
технический паспорт на объект;
справка о составе семьи;
заявление на приватизацию.

Процедура проходит на безвозмездной основе. Поэтому любые попытки взыскания средств от заявителя являются незаконными.

Обращение в уполномоченный орган при деприватизации

Если гражданин хочет добровольно отказаться от приватизированной собственности, то он должен обратится в районную администрацию. В разных муниципалитетах уполномоченный орган носит разное название. Например, жилищный отдел.

Чтобы не выяснять данный факт, целесообразно подать заявление через МФЦ или через Госуслуги. Гражданин не должен иметь другой собственности, а также долгов по налогам и квартплате.

Заявление должно включать следующие данные:

название уполномоченного органа;
данные о заявителе (если собственников несколько, то нужно перечислить всех;
название документа;
просьба о деприватизации;
адрес и описание объекта;
данные совладельцев;
перечень документов;
дата и подписи.

Образец заявления в уполномоченный орган

Обращение в суд для реприватизации

Для обращения в суд необходимо оформить исковое заявление. Документ направляется в суд по месту расположения недвижимости.

Заявление оформляется в письменной форме. Оно должно содержать следующие сведения:

название суда;
данные заявителя;
наименование документа;
сведения о приватизации;
причины, по которым заявитель считает, что его права нарушены;
доказательства своей позиции;
ссылка на закон;
исковые требования;
перечень документации;
дата и подпись.

Образец искового заявления о реприватизации

Иск о реприватизации является неимущественным. Поэтому пошлина в 2020 году составит 300 р.

Подача заявления

Правила подачи заявления в уполномоченный орган:

От лица несовершеннолетнего собственника выступают его родители. Но их отказ возможен только с согласия районного отдела опеки.
Собственники могут оформить индивидуальные заявления или общее.
Каждый из владельцев, кроме детей в возрасте от 0 до 13 лет, должен присутствовать лично.
При этом владельцы могут оформить нотариальную доверенность на одного из сособственников или на третье лицо.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет должны присутствует наравне с совершеннолетними.

Правила подачи заявления в суд:

иск оформляется в письменной форме от имени заинтересованного лица;
в качестве ответчиков указываются муниципалитет и сособственники квартиры;
иск направляется в суд по месту расположения квартиры;
заявитель должен доказать, что его права нарушены;
заявитель должен подать иск в течение 3 лет с момента, когда он узнал о нарушении прав;
если лицо на момент приватизации было несовершеннолетним, то можно обратиться в суд в течение 3 лет с момента достижения совершеннолетия.

Изменение статуса дома, признанного аварийным

Обжаловать акт муниципалитета о признании аварийным жилого дома можно в суде. Для этого жильцы объединяются и предпринимают по ст. 52 № 47/ПП следующие шаги:

Заказывают у независимых экспертов проведение экспертизы технического состояния дома за счет своих средств. Итогом может быть признание дома ветхим, но годным для проживания.
Составить в суд исковое заявление, руководствуясь тем, что чиновники нарушают права жителей. Им лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

В заявлении указывают:

Полное название судебного органа.
Полные данные ответчика (название органа, ФИО уполномоченного лица и его должность, адрес, номера телефонов).
Полные данные заявителя (ФИО, адрес, телефон).
Суть обращения. Здесь обязательны ссылки на действующие законы, доказательства неправомерных действий.
Дату и подпись.

В качестве доказательной базы служит заключение независимой экспертизы, а также ссылка на третий раздел №47/ПП, в котором приведены основные причины сноса жилья.

По итогам рассмотрения дела суд может признать дом или иное жилое строение:

Пригодным для эксплуатации.
Требущим капремонта для приведения в лучшее состояние, после чего оно будет пригодно для эксплуатации.
Непригодным для целевого использования.
Аварийным.

Три первые варианта судебного решения не являются запретом на приватизацию. Получив это решение, его следует предъявить в муниципалитет для изменения статуса жилья на ветхое. После внесения соответствующих изменений наниматели могут подавать документы на приватизацию.

Следует знать, что собственники ветхого жилья обязаны поддерживать его состояние и предотвращать дальнейшее разрушение за свои средства.

Что такое временное жилье

Временное расселение жильцов аварийных домов осуществляется в жилье из специализированного фонда. К такому относится:

служебные квартиры;
жилые помещения из маневренного фонда;
жилые комнаты и квартиры, находящиеся в домах, принадлежащих системе соцобслуживания населения;
жилой фонд для временного проживания вынужденных беженцев и переселенцев;
жилище, предназначенное для социально незащищенных слоев населения (сироты, инвалиды и др.).

Статьями 105 и 106 Жилищного Кодекса РФ определяется минимальная санитарная норма (нижняя граница допустимой площади на одного человека) – 6 метров квадратных. Этот норматив чаще всего применяется к общежитиям и жилью из маневренного фонда. Статья 92 ЖК РФ, а также статьи 99-103 того же Кодекса гласят о том, что жилплощадь из маневренного фонда выделяется в случаях:

переселения жильцов из квартир, что находятся в аварийном и подлежащем сносу доме, проживающих в них на правах договора социального найма (те, чьи квартиры в аварийном доме приватизированы, обязательно должны встать в очередь как нуждающиеся в новом жилье);
если человек лишился крыши над головой вследствие какого-то стихийного бедствия или другого ЧП (пожар, взрыв газа, затопление, разрушение селевыми потоками и др.);
если квартира была в залоге, и банк изъял ее, когда заемщик утратил платежеспособность (уволен с работы, лишен возможности регулярно погашать кредит);
если человек в установленном законом порядке получил официальный статус вынужденного беженца или переселенца.

Маневренный фонд предоставляется для временного заселения гражданами, дома которых находятся на капитальном ремонте или реконструкции, и только на основании договора краткосрочного найма. Если же срок действия данного договора истек, а дом еще не сдан в эксплуатацию, то срок действия соглашения о найме жилья из маневренного фонда автоматически продлевается.

Важно! При переселении жильцов аварийных многоэтажек в квартиры и комнаты из маневренного фонда, соблюдается лишь минимальная санитарная норма (6 м² на человека), не учитывая размер жилплощади квартиры в реконструируемом доме.

Расселение приватизированных квартир в аварийных домах

Рекомендации жильцам