Обмен квартир путем взаимного дарения между родственниками

Содержание

Документ имеет следующий вид:

1. В середине строки пишется наименование «Договор». Строкой ниже указывается, какой конкретно. В нашем случае – это соглашение об обмене долей в праве собственности на квартиру.
2. Справа ставится дата и место составлении.
3. Далее излагается наименование сторон.
4. Первым пунктом идет объяснение предмета договора.
5. Прописывается порядок обмена.
6. Ответственность сторон за неисполнение тех или иных пунктов.
7. Прописываются действия во время возникновения форс-мажорных оснований.
8. Заключительные положения.

Каждый из вышеперечисленных пунктов отвечает за отдельные положения и регулирует правоотношения между сторонами.

Кроме того, в документ вносится информация о приложенных документах, например, документах, закрепляющих права собственности на недвижимость (читайте об обмене приватизированного жилья).

Отказ в оформлении

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Органы местной администрации имеют право отказать в проведении обмена в нескольких случаях (статья 73 ЖК РФ):

• Одно из помещений находится в аварийном состоянии,
• Существует решение суда о закрепленном праве на использование жилья,
• Дом, в котором расположена одна из квартир, находится в плане на снос,
• Наличие у одного из участников сделки хронического заболевания, которое опасно для окружающих людей,
• Один из домов нуждается в проведении капитального ремонта,
• Одна из квартир имеет статус служебного жилья, а, следовательно, не может выступать объектом сделки.

Уплата налогов при заключении сделки обмена долями

От уплаты подоходного налога могут быть освобождены собственники, при наличии одного из следующих условий:

• Доля в квартире принадлежит собственнику на правах собственности более 5 лет,
• Рыночные цены обмениваемых долей равны.

Как правильно рассчитать налог при продаже долей мы уже рассматривали в отдельной статье. Кратко напомним, что налогооблагаемой базой выступает только разница между стоимостями долей, от которой рассчитывается подоходный налог равный 13%. Налогооблагаемая база может быть уменьшена за счет учета расходов на покупку продаваемой доли или за счет использования имущественного вычета.

Таким образом, порядок обмена доля в недвижимости между родственниками полностью идентичен общему порядку обмена долям. Для получения преимуществ близкие родственники могут воспользоваться другим способом – заключением двух договоров дарения, что освободит их полностью от уплаты налогов.

Обмен долями между родственниками в неприватизированном жилье

Для осуществления сделки требуется обязательное согласие всех лиц, живущих в одной квартире с обменивающейся стороной. Процедура обмена регулируется 72 статьей ЖК РФ. Объекты могут находится как в одной квартире, так и в разных населенных пунктах.

Для оформления сделки требуется заключение договора между сторонами. Документ составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон и один передается в местную администрацию.

После того как обмен будет официально зарегистрирован, прежние договора социального найма аннулируются, а между сторонами и администрацией города заключаются новые соглашения о передачи муниципального жилья нанимателю.

Для того чтобы совершить обмен неприватизированными долями между родственниками следует подать соответствующее заявление от имени всех участников (не только тех, кто заключает сделку, но и тех, кто владеет соседними долями) в местную администрацию. Рассмотрение заявки будет осуществляться в течение 10 дней с момента принятия документов в работу.

Необходимые документы

В администрацию населенного пункта стороны должны сдать пакет из следующих документов:

• паспортов всех участников и их копии;
• договоров соцнайма на доли/ордеров на вселение;
• справок о составе семей обменивающихся сторон;
• согласий на сделку нанимателей остальных долей;
• разрешений на сделку от опеки и попечительства (если в обмениваемых комнатах проживают несовершеннолетние лица);
• квитанций об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.

Когда в обмене может быть отказано

Согласно нормам 73 статьи ЖК РФ, у администрации есть право на аргументируемый отказ в выдаче разрешения на обмен. В качестве причин отрицательного решения могут выступать следующие ситуации:

• одна или обе из долей находятся, а аварийном состоянии и не пригодны для проживания;
• право на использование жилья закреплено судебным решением;
• жилье, указанное в договоре мены, расположено в доме, который идет под снос;
• у участника сделки имеется хроническое заболевания, из-за чего он представляет опасность для здоровья окружающих;
• жилой дом нуждается в капитальном ремонте;
• стороны пытаются обменяться служебным жильем;

Если считаете, что отказ в обмене выдан несправедливо, вы всегда можете обжаловать его в судебном порядке.

Если доли не равны

С официальной точки зрения обмен долями в муниципальном жилье между родственниками является сделкой безвозмездной. В реальной жизни иногда владельцы большей доли требуют доплату. О финансовой стороне сделки стороны должны договориться самостоятельно, но этот факт при оформлении обмена нигде фиксироваться не будет.

Пример. Антон и Сергей Ивановы, являются нанимателями муниципального жилья, проживают в одном городе в разных районах. Антону принадлежат две большие комнаты в трехкомнатной квартире, Сергей проживает с семьей в одной комнате в «двушке». После того, как у Сергея родился ребенок, братья решили поменяться долями, но Антон, попросил за вторую комнату 300 тысяч рублей. Стороны подписали между собой соответствующий договор, где указали сумму и срок ее передачи. При оформлении документов на жилье, этот договор они не предоставили. После того, как все юридические вопросы были урегулированы, Сергей перевел Антону на банковский счет 300 тысяч, а Антон, в свою очередь подтвердил поучение денег распиской.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

Какими законами регламентируется?

Так как это достаточно распространенный тип правоотношений между гражданами, то именно ему посвящена отдельная статья Гражданского кодекса под номером 567 и нижеследующая глава.

К сожалению, нет отдельного нормативно правового акта, закрепляющего в себе все положения, касающиеся данного вида правоотношений, поэтому приходится довольствоваться выдержками из кодекса.

Кроме того, разъяснения относительно проведения соглашения даны еще в одном нормативно правовом акте.

Они, как правило, касаются количества и наименования товара, подлежащего размену.

Этот нормативный акт представляет собой информационное письмо президиума верховного арбитражного суда от 24 сентября 2002 года под номером 69.

Между тем, источником права по вопросу мены долей может послужить судебная практика, которую вы можете получить на электронном ресурсе ближайшего районного суда и ознакомиться с нюансами мены. Источником права из данных дел являются решения суда.

Читайте на нашем сайте о том, как правильно обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

• объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
• нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
• на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
• допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

В статье 73 ЖК РФ указан ряд оснований, при которых получить согласие на обмен неприватизированными квартирами невозможно. Например, отказ наймодателя будет законным, если объект непригоден для проживания, либо к нанимателям предъявлен иск о принудительном выселении с расторжением договора.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

• согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
• подготовить два договора купли-продажи;
• обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
• получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Внимание! Если покупателем является ребенок, его интересы должен представлять законный представитель (например, родитель). Для приобретения жилья на ребенка не нужно получать согласие органа опеки, тогда как для отчуждения недвижимости это обязательное условие.. Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью

Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Скачать образец договора мены квартиры

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Когда встает вопрос об обмене части в нескольких квартирах, то придется согласовывать вопрос со всеми существующими владельцами по двум адресам. Важным аспектом является то, что доли должны быть соразмерными предложениями.

Часто встречаются сделки по обмену доли на полноценную квартиру. Необходимо включать в текст договора пункт о доплате за разницу метров. Тогда процедура станет законной и не может быть оспорена. Собственник квартиры самостоятельно принимает решение о размере доплаты.

Потребуется предоставить доказательства, что сделка принесет пользу и не ущемит права граждан. Надзорные органы всегда строго проверяют предстоящую операцию, поскольку отвечают по закону за грамотное сопровождение.

Долевые сделки всегда проводятся сложнее, чем при единственном собственнике. Порой предстоит предварительно выделить долю, если документы составлены на совместную собственность или свидетельство на право собственности выписано на одного члена семьи. Эта процедура требует времени, в конфликтной ситуации без судебного процесса невозможно обойтись.

В случае собственности, приобретенной в браке, нотариально заверенное разрешение второго супруга также обязательно для совершения сделок с недвижимостью. При разводе может возникнуть вопрос о разделе доли недвижимости, появляются два новых собственника. Вопрос решается в суде и постановление об условиях является основным документом для Росреестра.

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

• кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
• нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов.

Подготовительные действия

Перед началом оформления, владельцу потребуется выполнить некоторые манипуляции. Необходимо распечатать официальное обращение к остальным владельцам долей. Документ должен устанавливать цену объекта и регламентировать условия сделки. Желающие должны официально подтвердить согласие или отказ, в заявлении указывается срок ответа.

По правилам, гражданам предоставляется месяц для решения возникших финансовых вопросов. Пропуск срока является доказанным основанием для привлечения желающих со стороны. Таким образом, отсрочить реализацию доли другие владельцы могут только на один месяц. Официальный отказ потребуется для предоставления покупателю, чтобы обеспечить грамотное заключение договора.

Если исключить данный этап, то сделка может быть признана недействительной по заявлению заинтересованных лиц. Следует учесть, что предложенная жильцам цена на долю должна совпадать с ценой реализации. Это также частый повод для обжалования сделки в суде, поэтому не рекомендуется манипулировать стоимостью. Кроме собственников, нелишне заверить свои намерения у зарегистрированных граждан, сообщив о предстоящей сделке. Если найдутся желающие приобрести недвижимость, то они имеют первостепенное право на покупку доли.

Договор мены квартиры между близкими родственниками: образец

Договор можно скачать здесь.

Договор мены жилых помещений

г. Санкт-Петербург                                                                               10 мая 2015 г.

Мы, Меркулова Анастасия Петровна, 04.08. 1967 г.р., паспорт серия 6008 номер 374895, выдан ОВД г. Санкт-Петербурга 12.08.1998 г, проживающая по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Андреевская, 48 кв. 5именуемыйая в дальнейшем «Сторона А», с одной стороны, и Деринджер Алла Марковна 15.08. 1969 г.р., паспорт серия 6007 номер 377885, выдан ОВД г. Санкт-Петербурга 15.07.1999 г., проживающая по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Одесская, 16 кв. 48, именуемая в дальнейшем «Сторона Б», с другой стороны (далее — стороны), заключили настоящий договор о нижеследующем:

Стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности жилых помещений (далее — «квартир»), признаваемых сторонами равноценными, т.е. Сторона А передает свою квартиру, находящуюся по адресу: г. Санкт-Петербург ул. Комарова, 46/35 в собственность Стороне Б, а Сторона Б передает свою квартиру, находящуюся по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Федоровская, 34/57 в собственность Стороне А.

На момент заключения настоящего договора, квартира, находящаяся по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Комарова, 46/35, принадлежит Стороне А на праве собственности, что подтверждается Свидетельством на право собственности, выданным на имя Меркуловой А.П. серия Б-2 номер 37489595876 от 12 июля 1995 г.

Сведения о квартире:

• Адрес: г. Санкт-Петербург ул. Комарова, 46/35.
• Общая характеристика:
• Этаж – 4.
• Количество комнат две.
• Помещения вспомогательного назначения: кладовка, гардеробная.
• Площадь: 50 кв. м., в том числе жилая 38 кв. м.
• Стоимость квартиры составляет 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей.

Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность Стороны Б по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Федоровская, 34/57, принадлежит Стороне Б на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о праве собственности, выданном на имя Деринджер Аллы Марковны серия В-2 номер 36475896757 от 13 февраля 1990 г.

Сведения о квартире:

• Адрес г. Санкт-Петербург, ул. Федоровская, 34/57.
• Общая характеристика:
• Этаж – 3.
• Количество комнат – две.
• Помещения вспомогательного назначения: тамбур (прихожая), кладовая.
• Площадь 50 кв.м., в том числе жилая 38 кв. м.
• Стоимость квартиры составляет 3100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей.

Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность Стороны А по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в пп. 2 и 3, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.

После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих право пользования квартирами, указанными в пп. 2 и 3, помимо собственников, не имеется, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20 мая 2015 г.

Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир, указанных в пп. 2 и 3 настоящего договора, составляет 3100000 (три миллиона сто тысяч) рублей. Мена квартир производится без доплаты.

Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в равных долях.

Права собственности на квартиры по настоящему договору переходят после государственной регистрации перехода прав в Росреестре.

Одновременно с переходом прав собственности, к сторонам настоящего договора переходят и соответствующие этим правам обязанности, в том числе по уплате налогов на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и содержанию, иных платежей.

Фактическая передача квартир и вступление во владение осуществляются в следующем порядке:

Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает квартиру, указанную в п. 2 настоящего договора, не позднее 10 дней с даты регистрации настоящего договора в Росреестре.

Особенности обмена квартир социального найма

По ст. 72 ЖК лица, проживающие в квартирах, полученных по социальному найму, также могут произвести их обмен. При этом могут существовать варианты обмена:

• 2-х неприватизированных квартир;
• неприватизированной и приватизированной квартир.

В первом случае обмен происходит по следующему алгоритму:

1. Заключается договор мены.
2. Подается заявление в муниципалитет с приложением договора.
3. В течение 10 дней орган управления рассмотрит вопрос и, в случае положительного решения, выдаст ордер на вселение.
4. Подаются документы на регистрацию.

Во втором случае наиболее простым вариантом является вариант приватизации неприватизированной квартиры с последующим заключением договора мены.

При невозможности приватизации (например, жилец уже раньше осуществлял приватизацию жилища) можно использовать другие подходы. Например, путем вселения в неприватизированную квартиру ребенка и последующим заключением договора о социальном найме. Приватизированная квартира передается через договор дарения или купли-продажи. Но такой путь чреват возможностью потери квартиры из-за нечестности одного из родственников.

Налог при сдаче квартиры в аренду — это тема нашего подробного материала!

Как быстро получить комнату в общежитии и кто из жильцов имеет на это полное право? Узнайте всю необходимую вам информацию в нашей статье.

Хотите безопасно оплатить покупку квартиру и не пострадать от мошенников? Наша статья вам поможет!

Как грамотно оформить договор?

Договор о мене или продаже может быть подписан между сторонами самостоятельно или заверен нотариально. Последний вариант позволит специалисту проверить документ, дать рекомендации и отказать в заверении, если в нем присутствуют сомнительные моменты.

Услуга платная, но значительно снижает риски последующей отмены договора. Обратиться к нотариусу рекомендовано, если сделка имеет отличные от стандартной ситуации моменты, например, участие нескольких объектов недвижимости. Сам договор потребуется зарегистрировать в государственном реестре, только после внесенных изменений операция считается завершенной.

Порядок расторжения

Нередко встречаются ситуации, когда граждане, которые намерены произвести обмен долей квартиры, сталкиваются с трудностями. Прежде всего речь идет о несоблюдении одной из сторон условий договоренности или нарушении закона. Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, целесообразно подтвердить факт заключения сделки посредством письменного договора мены, который впоследствии можно будет расторгнуть.

Расторжение договора мены долей в квартире станет возможным, если:

• Соглашение не соответствует законодательным требованиям (наличие ошибок, опечаток, искажение информации);
• Один из участников был введен в заблуждение или ему не были известны некоторые условия сделки (недостатки жилья);
• Отсутствие правоустанавливающих документов на квартиру;
• Предмет соглашения не был передан в срок, указанный в документе;
• Отсутствует письменное согласие уполномоченного органа на оформление договора мены доли в квартире или был получен отказ в осуществлении сделки (если затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка);
• Одной из сторон договоренности является недееспособный гражданин, что подтверждается соответствующим постановлением;
• Договор мены подписан под давлением.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке при обращении в судебное учреждение. В первом случае инициатор прекращения действия соглашения обязан уведомить другого участника сделки о своем желании аннулировать документ. Для этого составляется письменный акт с указанием мотивов расторжения договоренности сторон. В случае положительного исхода дела составляется соглашение, в котором отмечаются:

• Личные и контактные сведения об участниках сделки;
• Причины расторжения договоренности;
• Описание предмета сделки;
• Отсутствие претензий друг к другу.

Если получатель уведомления не даст согласие на аннулирование документа по соглашению сторон в течение месяца или откажется от мирного урегулирования конфликта, допускается возможность обращения в суд. Исковое заявление оформляется в соответствии со статьей ГПК РФ под номером 131 и направляется вместе с пакетом сопроводительной документации на рассмотрение в арбитражный суд. Срок исковой давности составляет один или три года со дня, когда гражданин узнал или должен был узнать о правонарушении.

Нюансы и особенности оформления доли на несовершеннолетнего ребенка, маму

При переоформлении доли недвижимости на несовершеннолетнего необходимо помнить, что он сам еще не в полной мере обладает юридической самостоятельностью. Именно поэтому в сделке от его имени участвуют его законные представители (опекуны, родители).

Если ребенок еще не достиг 14летнего возраста, то его присутствие при составлении договора и подачи заявления в Росреестр необязательно – подпись с его стороны будут ставить родители.

Если несовершеннолетний старше 14, но еще не исполнилось 18 лет, то его участие обязательно. Он самостоятельно ставит подпись в договоре, однако родитель или опекун заверяет ее своей.

Переоформить долю на мать можно в общем порядке, если ребенок достиг совершеннолетия. Сложности могут возникнуть только в случае, если доля ей передается от несовершеннолетнего ребенка.

В этом случае обращаться в отдел опеки за разрешением бесполезно. Закон запрещает сделки между опекуном и ребенком.

Пример. В ходе приватизации двухкомнатная квартира была обращена в собственность супругов Галицкой А.В. и Галицкого Р.Н. и их дочери Галицкой Д.Р. После совершеннолетия Галицкая Д.Р. вышла замуж, родила сына, и молодая семья по договоренности стала проживать в квартире Галицких. Родители же переехали на дачу, где жили круглый год. Через некоторое время Галицкий Р.Н. и Галицкая А.В. решили переписать доли в квартире на внука.

Однако их дочь была против этого и потребовала переписать недвижимость на нее, так как у нее тоже есть доля в квартире, и она имеет право на получение и остальной части. Галицким пришлось обратиться к юристу, который объяснил их дочери, что при дарении даритель сам выбирает, кому отдать недвижимость. Пояснил, что в противном случае придется обращаться в органы опеки и суд. Галицкая Д.В. согласилась и далее сделка прошла в соответствии с требованиями закона.

Обмен долями в приватизированном жилье

Для регистрации сделки с приватизированными долями не требуется разрешение местной администрации, достаточно просто оформить обмен в Росреестре.

Необходимые документы

Для того, чтобы официально зарегистрировать договор обмена, к нему следует приложить ряд других документов и сдать все бумаги в Росреестр или МФЦ.

Итак, регистратору необходимо предоставить:

1. Договор обмена, в котором обязательно должна содержаться информация о размере долей, их стоимости и техническом состоянии.
2. Паспорта сторон.
3. Бумаги, подтверждающие наличие родства между сторонами.
4. Правоустанавливающие документы на каждую долю (выписка из ЕГРН).
5. Заверенные нотариальное согласия остальных собственников на сделку.
6. Заверенное нотариально согласие второго супруга (если доля является совместно нажитым имуществом).
7. Разрешение на обмен органов опеки и попечительства (если в одной из комнат проживает ребенок).
8. Справки, подтверждающие отсутствие обременений на объектах.
9. Квитанции об оплате госпошлин.
10. Технические паспорта квартир.

Договор

В документе, который подтвердит согласие сторон на обмен принадлежащими им долями, необходимо указать следующие сведения:

• правильное наименование;
• дата составления;
• населенный пункт, где он заключается;
• описание размера каждой из долей, ее местонахождение;
• условия обмена;
• подписи сторон;
• нотариальное удостоверение законности сделки.

Если доли не равны

По закону, если размеры долей существенно отличаются, сторона чьи жилищные условия в результате обмена стали лучше обязана материально компенсировать потери в квадратных метров второй стороне. Но, так как подобные сделки чаще всего случаются между родственниками, например, родителями и детьми, финансовая сторона вопроса уходит на второй план.

Если вы желаете просто переоформить доли и никому ничего не платить, вместо договора мены, можете оформить две дарственные. Тогда размер долей, а соответственно и их стоимость, не будут никак учитываться.

С 2016 года регистрация сделки по отчуждению доли в квартире, в том числе и мены, у нотариуса обязательна. Государственный представитель грамотно и с учетом интересов всех сторон составит договор, подготовит заявление для Росреестра, и как только оформление будет завершено, выдаст вам на руки выписки из ЕГРН, подтверждающие переход прав собственности. Однако его услуги достаточно дороги. Об этом вы можете прочитать в нашей статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса«. Поэтому лучше обратиться за составлением договора к юристу, а потом заверить уже в нотариальной конторе.

Расходы на переоформление

Для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор мены, даже если по площади доли не особо отличаются и доплачивать за них никто не должен, потребуются некоторые финансовые вложения:

Госпошлина в росреестр за внесение изменений в ЕГРНпо 2000 рублей с каждой стороны.

Сроки

После того, как документы будут сданы в Росреестр, сотрудники государственного учреждения в течение двух недель осуществят их проверку и, если никаких ошибок не будет найдено, внесут изменения в единый государственный реестр недвижимости. О чем на руки вам будут выданы соответствующие выписки.

Заключение

Мена доли квартиры несколько более хлопотное дело, чем обмен полноценной жилой площади. Тем не менее, если учитывать все правила и алгоритм составления договора мены – процедура пройдёт также гладко.

Самое главное – не забыть получить согласие от других владельцев собственности. А также – от супруга.

Если вас интересует чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте эту статью.

Если это правило проигнорировать, вопрос может перейти в судебное разбирательство, а сделка признана ничтожной. Для несовершеннолетнего собственника нет никаких препятствий, если только вопрос об оформлении собственности курируется родителями или иными законными представителями.

Заключение

Оформление мены между родственниками отличается от купли-продажи долей, но имеет и сходства. Обмен позволяет передать равные или неравные доли и компенсировать разницу в размере.

Подведем краткие выводы:

1. Обмен – это альтернатива купле-продаже и дарению.
2. Близкие родственники могут произвести мену долей в квартирах только при согласии содольщиков.
3. Операция облагается налогом на доход – НДФЛ в размере 13% от разницы в цене долей.
4. Договор мены подлежит обязательной регистрации у нотариуса.
5. Запрет на сделку может быть связан с аварийным состоянием дома.
6. Обмен между родственником и ребенком совершается в интересах несовершеннолетнего – его доля не должна быть уменьшена.

Операции с меной жилья встречаются не чаще продажи или дарения. А посему многие не знают, как провести обмен, защитить интересы ребенка, составить договор, рассчитать налог, зарегистрировать право собственности. Конфликты с совладельцами квартир ставят в тупик обычных граждан. Им требуется экспертная поддержка и расшифровка законов. Юристы нашего портала придут на помощь даже в самой неразрешимой ситуации. Мнение опытного эксперта сэкономит вам не только время, но и деньги. Обращайтесь в любое удобное для вас время – консультация бесплатная и круглосуточная!