Продажа доли в квартире между родственниками

Можно ли выкупить долю в доме за материнский капитал

Как отмечалось ранее, закон не запрещает покупку доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» закон определяет как жилое помещение, вполне возможно приобрести долю в частном доме.

Дом, в котором покупается доля, должен быть:

  1. Признан жилым. Дом должен быть капитальным, стены и фундамент выполнены в соответственно СНиПам и нормам безопасности.
  2. Пригоден для проживания круглый год. Показатели пригодности для жизни:

    • присутствует система отопления;
    • водопровод (питьевая, а не техническая вода);
    • электричество.

Согласие ПФР перевести маткапитал на покупку доли в частном доме возможно, если приобретаемая часть дома изолирована и туда есть отдельный вход.

Однако далеко не каждый дом, даже поделенный на две половины, оформлен в общую долевую собственность, чтобы на каждую половину приходилась своя доля.

  • юридически содержит доли, являющиеся «идеальными» — т.е. не позволяющие определить, какое жилое помещение (одна комната или более) принадлежит каждому сособственнику, что затрудняет выдел приобретаемого объекта недвижимости в натуральном виде;
  • остается одним жильем, которое находится в общей совместной собственности без определения долей.

На практике часто оказывается так, что дом, в котором два хозяина, при его разделе «в натуре» получает статус двухквартирного жилого дома. Средства семейного капитала можно потратить на приобретение доли в данном доме только после того, как в установленном порядке будет произведен его раздел.

Если части дома выделены в натуре, полностью изолированы от других владельцев помещения и имеют отдельные входы, им может быть присвоен статус отдельных квартир. В этом случае для направления семейного капитала на покупку доли в индивидуальном доме необходимо, чтобы в свидетельстве о праве собственности (с 1 января 2017 года — выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость ЕГРН) было указано «квартира» (либо часть жилого дома).

Что делать, если один из собственников не согласен

Нередко встречаются случаи, когда владельцы квартиры не могут прийти к компромиссу. Чтобы продать долю без согласия остальных собственников, требуется действовать строго в рамках законодательства.

В первую очередь, официально уведомите совладельцев имущества о предстоящей сделке (направьте каждому заказное письмо). Если никто из них не изъявил желания приобрести вашу часть, ее можно выставлять на рыночную продажу.

Важно, чтобы доля была выделена натурально. Если речь идет о продаже без согласия прочих владельцев, скорее всего, придется сделать это через суд

Помешать сделке собственники не могут. Если дело дойдет до судебного разбирательства, можно будет предъявить доказательства отправки официального уведомления о продаже.

Какие преимущества и недостатки

Вот как изменится ситуация от продажи квартиры кому-то из родни. Что из этого плюсы, а что минусы, каждый решит сам применительно к своей ситуации в семье и решит — заключать ли пресловутый договор купли-продажи или все же остановиться на дарственной или наследстве:

  1. Пошлина. Она зависит от степени родства с тем, кто приобретает у вас квадратные метры. Чем ближе родство, тем она ниже.
  2. До продажи квартира должна находиться в собственности у продающего минимум два года. Если же он продает ее раньше этого срока, придется заплатить тринадцатипроцентный налог от суммы продажи, при том, что жилье продано более чем за два миллиона рублей. Конечно, можно сказать, что «да неужели я со своих буду как с чужих брать». Скидка, безусловно, щедрый поступок, но налоговики сразу насторожатся. Причина в том, что налог всегда высчитывается исходя из реальной рыночной стоимости квартиры и если продавец будет чересчур щедр, «скинув» более 20 процентов от ее стоимости — УФНС начислит пеню. Инспекции абсолютно все равно, кто кому кем приходится, им важен юридический факт продажи.
  3. Продажа — это продажа, окончательное и бесповоротное убытие собственности из ваших рук в другие. То есть никак повлиять на купившего у вас недвижимость человека вы не сможете, равно как и дать делу обратный ход (в отличие от дарственной). То есть дальше он распоряжается квартирой так, как хочет. Нередко бывает так, что продавец продолжает по договоренности жить в квартире, отошедшей в результате сделки родственнику и никому это не мешает. Но если вдруг новому хозяину надоест присутствие бывшего владельца и он его выставит за дверь, закон целиком и полностью будет на стороне хозяина. Сравните с завещанием: в этом случае, пока вы пребываете в этом бренном мире, квартира продолжает оставаться вашей, независимо от того, кому вы ее завещали.
  4. Имеет значение то, состоит ли в браке тот, кто покупает у вас фатеру. Одно дело, если он получает ее в дар, тогда квартира будет принадлежать ему и только ему, никаких прав в случае развода «вторая половинка» на нее не имеет (ст. 36 СК). И совсем другое, если речь идет о покупке — тогда жилище становится совместно нажитым имуществом и при расторжении брака между мужем и женой будет поделено.

Статья 36. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Схема действий, как совершить сделку

Продажа недвижимости между родственниками проводится по обычной схеме:

  1. Заключается договор-купли продажи.
  2. Сделка регистрируется в Росреестре.

Документы

Собирают 2 типа документов:

  1. Для проверки юридической чистоты сделки.
  2. Для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Обычно первый пакет документов гораздо шире. Покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое имущество юридически чистое. В первую очередь это касается жилых объектов (квартир, домов). Они проверяются на:

  • наличие обременений;
  • неузаконенных перепланировок и т.п.

Но контроля требует и нежилая недвижимость. Так, на предмет ареста и наличия права требования третьих лиц на объект, необходимо проверять и земельные участки.

Во второй перечень входят только бумаги, необходимые при регистрации сделки в Росреестре.

Внимание! Сделка купли-продажи между родственниками удобна тем, что дополнительная проверка продаваемого объекта обычно не нужна.

Требуется подготовить документы, которые будут переданы в Росреестр:

  • Договор купли-продажи.
  • Документ, на основании которого осуществляется право собственности на объект (договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации).

Оформление договора

Договор купли-продажи между родственниками не требует особой структуры и не содержит специфических пунктов. Если участниками сделки не являются несовершеннолетние, документ можно оформить в простой письменной форме.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, любой договор должен включать в себя информацию о существенных условиях. Иначе говоря – пункты, без которых документ будет признан недействительным. К ним относятся:

  1. Наименование документа.
  2. Стороны договора (продавец и покупатель, с указанием ФИО и паспортных данных).
  3. Предмет договора – то, что продаётся (квартира, дача, земельный участок).
  4. Суть договора (указывается действие, осуществляемое с недвижимостью – продажа).
  5. Цена договора (указывается сумма, которая будет уплачена за продажу недвижимости).

В случае со сделкой между родственниками главный интерес представляет пункт о цене договора. Дело в том, что сумма, полученная с продажи недвижимости, считается доходом (ст. 217.1 НК РФ). В таком случае продавцу придётся заплатить налог в размере 13% от прибыли.

Важно! Обычно родственники-участники сделки намеренно занижают цену имущества. Однако такая схема чревата штрафными санкциями от налоговых органов

Они имеют права проверить сделку. Если выяснится, что цена по договору сильно ниже рыночной стоимости объекта, придётся оплатить налог с начисленными пени.

Помимо существенных условий договора указываются также дополнительные. Как правило, там прописывают:

  • Процедуру передачи имущества покупателю (как и когда).
  • Схему расчётов между участниками сделки (в какой форме они будут производиться, до или после регистрации сделки и т.д.).
  • Подробное описание состояния продаваемого объекта на момент сделки.
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на недвижимость.
  • Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если продаётся квартира).
  • Порядок разрешения споров и распределения ответственности.

В случае со сделкой между родственниками эти пункты могут быть упущены, т. к. процедура упрощённая, а продажа, по сути, фиктивная.

  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между супругами
  • Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между родственниками

Сделка и регистрация

Регистрация договора у нотариуса не требуется (за исключением случаев, где одна из сторон – несовершеннолетний). Документ подписывается обеими сторонами и передаётся на регистрацию в Росреестр. В регистрирующий орган потребуется предоставить:

  • Паспорта участников сделки.
  • Договор купли-продажи.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • 2 Заявления на регистрацию (о переходе права – от продавца и регистрации нового права – от покупателя).

В отдельных случаях могут понадобиться:

  • Согласие супруга/супруги (если объект является совместной собственностью).
  • Отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности на объект).

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году

Консультация юриста бесплатно

Реализация имущества, которое распределено между несколькими собственниками, регулируется законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принятом в 2016 году.

Проект предусматривает оформление сделок с привлечением нотариуса. Без его услуг нельзя продать долю недвижимости. Это сделали для того, чтобы избежать неправомерных схем продажи.

Законодательно разрешено реализовывать даже часть однокомнатной квартиры, если она находится в собственности у 2 или 3 человек. Хотя на практике такую долю практически невозможно продать. Гораздо проще провести сделку, если квартира 2 или 3-комнатная.

В этом случае доля фактически будет представлять собой комнату, которая подлежит продаже. Новый владелец, к тому же, получит право пользоваться санузлом, ванной, кухней, прихожей.

Чаще всего продажа происходит в следующих случаях:

  • развод супругов;
  • получение наследства на одну квартиру несколькими родственниками;
  • необходимость срочно получить деньги.

Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания

Купля продажа квартиры – одна из самых популярных сделок, посредством которой права собственника переходя от одного лица к другому.

Однако существуют и другие формы передачи прав на недвижимые объекты: дарение, завещание.

Между указанными сделками существуют следующие различия:

Соглашение купли — продажи

Договор дарения

Завещание

СтороныПродавец — лицо, обладающее правом собственности на объект договора,

Покупатель – любое лицо

Даритель – все лица за исключением недееспособных, малолетних.

Одаряемый – любое лицо, за исключением установленным ст. 575 ГК РФ

Завещатель – дееспособное лицо, обладающее правом собственности на имущество.

Наследник.

ФормаПисьменная, не требующая нотариального заверенияТребует нотариального удостоверенияПисьменная, удостоверяется нотариусом
ПредметПередача объекта недвижимости на возмездной основеПередача объекта на безвозмездной основеПередача имущества на безвозмездной основе
Права и обязанностиШирокий перечень, устанавливается по усмотрению сторонДаритель обязан передать объект, одаряемый обязан принятьНаследник обязан принять наследственную массу
НалогообложениеПродавец уплачивает НДФЛ,

Стороны имею право на вычет

Одаряемый (если не родственник) уплачивает НДФЛВыплачивается в том случае, когда стоимость наследства составляет больше МРОТ в 850 раз
Переход праваПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации соглашенияПраво собственности переходит только после регистрации свидетельства

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями

Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов

Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Купля продажа или дарственная

Анализируя ситуацию, семья в любом случае столкнется с выбором: оформлять дарственную или куплю продажу квартиры. Похожие на первый взгляд, данные инструменты серьезно отличаются друг от друга.

Преимущества дарения близкому родственнику перед куплей продажей:

  1. Сложнее оспорить с точки зрения передачи денег. При дарении никаких средств в счет квартиры не передается, а значит, данный аргумент нельзя использовать в суде при отмене сделки по мотиву мнимости.
  2. Не нужно платить никаких налогов. Бывший собственник не получает никакого дохода, а новый освобожден от уплаты НДФЛ в силу правил Налогового кодекса.
  3. Если дарится доля в праве на квартиру, то удостоверять договор у нотариуса не требуется, расходы на сделку будут намного меньше. Это значит, что оформление подаренной доли выгоднее, чем ее купля продажа.
  4. Дарение позволяет обойти нормы о совместном имуществе. Например, если родители решат переоформить квартиру на дочь, которая состоит в браке, то при купле продаже жилплощадь станет общим имуществом ее и мужа, а при дарении – только ее личной собственностью.
  5. Даритель может вернуть себе жилье, если оно используется новым собственником не по назначению или значительно ухудшилось.

Недостаток дарения между ближайшими родственниками заключается в том, что у заинтересованных лиц появляется возможность оспаривать сделку как совершенную под давлением или угрозами. При купле продаже такая позиция доказывается сложнее.

С учетом приведенных выше аргументов дарение является более выгодной сделкой между близкими родственниками, чем купля продажа. Однако в конечном счете, что лучше – продать подарить квартиру, каждая семья решает самостоятельно.

Итак, купля продажа квартиры между близкими родственниками – процедура вполне законная, хоть и отличающаяся некоторыми нюансами. Составить договор достаточно просто, он не требует дополнительного заверения у нотариуса. Нужно учитывать особенности налогообложения и тот факт, что покупатель лишен возможности оформить налоговый вычет. Доступной альтернативой купле продаже выступает дарственная, однако как лучше оформить – в любом случае решают сами родственники, члены семьи с учетом конкретной обстановки.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Плюсы и минусы данного способа

У такого способа передачи права собственности на квартиру родственнику, как ее продажа, есть ряд недостатков.

Основным недостатком можно считать тот факт, что приобретенное имущество, даже у родственников, все равно считается совместно нажитым, если покупатель состоит в браке; таким образом, в случае развода, такая квартира должна будет разделена между супругами.

Также можно назвать недостатком невозможность в будущем контролировать действия родственника с этой квартирой; например, не смогут оспорить и как-либо повлиять на ситуацию родители, продавшие квартиру детям, которые в будущем захотят с ней что-либо сделать: продать, подарить, обменять; даже в случае незаконного совершения будущих сделок, вы не сможете оспорить их и вернуть собственность, поскольку вы не будете иметь никаких на то оснований и прав.

Но последнее обстоятельство в некоторых случаях можно считать и преимуществом. Например, если вы являетесь покупателем такой квартиры, в будущем никто не сможет оспорить законность вашей собственности.

Сам продавец не сможет вдруг «передумать» или посчитать сделку неправомерной, поскольку квартира будет не подарена, а продана и он получит за нее соответствующую абсолютно справедливую оплату.

То же касается и детей или других родственников продавца.

Например, если после его смерти кто-либо посчитает, что квартира должна была быть разделена между членами семьи, доказать что-либо в суде и получить часть вашей собственности эти люди не смогут, поскольку вы будете являться собственником квартиры на совершенно других основаниях, не связанных с дарением или завещанием.

Нельзя однозначно назвать плюсом или минусом тот факт, что сделка о продаже квартиры родственнику не может быть отозвана, как, например дарственная, или оспорена другими родственниками в судебном порядке.

Тут все зависит от причин, по которым вам необходимо осуществить такую передачу квартиры, от степени родства и атмосферы доверия в вашей конкретной семье.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Регистрация сделки

Для регистрации сделки (точнее, переходящего по ней права собственности на долю в квартире) необходимо обратиться в Росреестр. Для этого потребуются:

  1. Заявление.
  2. Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами.
  3. Техническая документация на квартиру.
  4. Квитанция об оплате госпошлины. С июля 2017 года это не обязательный документ, но сам Росреестр рекомендует его предоставлять. Иначе регистрация может задержаться из-за проверки платежа по ГИС ГМП.

В зависимости от особенностей конкретной сделки могут потребоваться и дополнительные документы. Подача может осуществляться:

  1. Напрямую в отделение Росреестра.
  2. Через местный МФЦ.
  3. По почте.
  4. Через портал «Госуслуги», если имеется там аккаунт.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

  1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
  2. Родители;
  3. Дети;
  4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
  2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
  3. Представить следующие документы:
    1. Сведения о правах на квартиру;
    2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
    3. Справка 2 НДФЛ;
    4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
    5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

  • Наименование органа;
  • Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
  • Описание приобретенного объекта;
  • Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Так, в случаях, когда сделка была оформлена до наступления 2014 года, лицо может получить вычет только один раз в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

В этом случае, лицо, выступающее покупателем, получает право на возвращение части средств. Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Нужно ли платить налоги за долю в квартире?

Если в случае с госпошлиной поблажек не предусмотрено, то в части налогов имеются льготы. Освобождение от НДФЛ гарантируется продавцу, если он владел имуществом свыше 5 лет, например – доля досталась ему в 2012 году, а продажа родственнику происходит в 2019 году (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Меньший срок для получения льготы положен в том случае, если доля досталась в ходе дарения, наследования, приватизации или договора ренты. Ждать 5 лет уже не нужно, поскольку здесь действует минимальный срок в 3 года. Доказать сей факт можно с помощью правоустанавливающих документов, например – свидетельство о праве на наследство умершего.

Что делать, если срок меньше? В таком случае продавец оплачивает подоходный налог в размере 13% от цены договора.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Обратите внимание, что сделки с родственниками не предусматривают налоговый вычет. Запрет связан с тем, что доля продается взаимозависимыми друг другу лицами, например – мужем и женой, детьми и родителями, братьями и сестрами (п

5 ст. 220 НК РФ и пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Вторая характерная черта таких сделок не только в категории лиц, но и в стоимости имущества. Зачастую доли продаются дешевле номинальной цены. В целом, закон допускает такой подход. Правда, оговаривает, что порог не более, чем на 30% от кадастровой цены. Если окажется, что родственнику отошла доля с ценой ниже суммы, указанной в кадастровой выписке, ФНС начислит 13% налог на предельно допустимое значение.

Покупатели налог не оплачивают, но и не могут претендовать на имущественный вычет за покупку жилья. Критерий тот же – родственная связь с продавцом.

Итак, продажа в пользу родственника ничем не отличается от аналогичной сделки с чужим человеком. Плюс для продавца – выручка за долю. Плюс для покупателя – статус совладельца квартиры. Преимуществом для обоих станет оформление сделки с близким человеком.

Продажа квартиры близкому родственнику

К близким родственникам относятся:

  • супруг;
  • дети;
  • родители;
  • бабушки и дедушки.

Рассмотрим, что необходимо учитывать при отчуждении квартиры, если одним из участников правоотношений являются именно они.

Доли

На современном рынке недвижимости встречаются не только полноценные квартиры, но и доли в них (процент долей на рынке составляет около 37-40%).

Обусловлено это следующими причинами:

  • отчуждение комнаты в квартире коммунального типа;
  • приватизация недвижимости происходит долями на всех детей и родителей, проживающих на жилой площади;
  • имущество делится между супругами при принятии решения о разводе;
  • в наследство вступает несколько лиц, которые имеют право наследования одной жилой площади.

В основном процедура по продаже доли недвижимости сходна с теми, что проводятся при отчуждении стандартной квартиры.

Требуется:

  • подать такой же пакет документов;
  • сформировать положения договора;
  • заплатить государственную пошлину;
  • зарегистрировать права собственности;
  • получить соответствующее свидетельство.

Однако во внимание необходимо принимать ряд нюансов, к примеру, необходимость учета преимущественного права, которым обладают владельцы других комнат. Его суть заключается в том, что собственники остальных долей должны первыми узнать о продаже комнаты и предоставить продавцу согласие или отказ в письменной форме

Его суть заключается в том, что собственники остальных долей должны первыми узнать о продаже комнаты и предоставить продавцу согласие или отказ в письменной форме.

Если денежные средства за часть жилой площади не передаются, то в соответствии с заключенным договором стоимость жилой площади составляет более одного миллиона, то выплачивается налог, равный 14% от остатка суммы, которая превышает 1.000.000 руб.

Плюсы и минусы

Продажа квартиры близкому родственнику – способ отчуждения недвижимости, имеющий свои положительные и отрицательные стороны.

К недостаткам продажи, в отличие от дарения, относится следующее:

  • если имущество приобретено у близких родственников людьми, состоящими в браке, то оно будет являться совместно нажитым, следовательно, при разводе эта недвижимость будет поделена между мужем и женой;
  • другим минусом является невозможность в последующем держать под контролем действия родственника, связанные с жилым объектом, к примеру, бабушка с дедушкой, продавшие свою квартиру внукам, если захотят с ней сделать что-либо в последующем – к примеру, обменять, уже не смогут вернуть право собственности.

К достоинствам продажи причисляется:

  • в последующем никто не сможет признать сделку недействительной и оспорить её проведение;
  • продавец, если ему захочется, в отличие от дарителя, не может взять свое решение обратно, поскольку он получает за недвижимость соответствующую оплату;
  • если после смерти продавца (бывшего собственника квартиры) третьи лица посчитают, что имеют права на недвижимость, то они не смогут доказать свою позицию в суде и получить долю, поскольку жилая площадь на правах собственности уже принадлежит другим родственникам.

Долгое время остается дискуссионной точка зрения на такую проблему, как невозможность признания сделки об отчуждении жилой площади родственнику недействительной или отозванной.

Одни юристы-практиканты убеждены, что это преимущество, иные продолжают уверять, что это, скорее, недостаток. Однозначно ответить, кто же прав в этой ситуации нельзя, поскольку решение будет зависеть от дополнительных обстоятельств.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

ДокументКомментарий
1Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жильеДля сделки лучше заказать свежую выписку из Реестра, в которой будет видно наличие ограничений на жилье
2Техническая документацияТехнический план или паспорт квартиры поможет установить, имеется ли незаконная перепланировка
3Разрешение органа опеки и попечительстваЕсли продавец является несовершеннолетним
4Согласие супруга на сделкуОформляется нотариально, цена удостоверения – примерно 1 000 рублей
5Справка о прописанных или выписка из домовой книгиВ подтверждение того, что в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане
6Справка об отсутствии долга по ЖКУНеобходима для проверки задолженности по коммунальным платежам
7ГоспошлинаКвитанция об оплате пошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей

После сбора документов можно приступать к разработке текста договора и его подписанию, а также к оформлению передаточного акта.

Образец договора

Договор разрабатывается стандартный. Указывать степень родства в тексте не требуется. Договор нотариальному удостоверению по общему правилу не подлежит, за исключением случаев:

  • если продавец является ребенком;
  • если продается доля в квартире.

Стоимость нотариального удостоверения в двух вышеперечисленных случаях будет ниже, чем если бы купля продажа квартиры происходила между посторонними лицами.

В тексте договора нужно указать:

  • ФИО сторон;
  • предмет договора – продавец продает, а покупатель покупает жилье;
  • подробное описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат, этаж и другие опознавательные признаки);
  • цена купли продажи и порядок оплаты;
  • порядок передачи жилья;
  • список граждан, имеющих право проживать в квартире, если такие есть.

Дополнительно стороны указывают основания расторжения договора и санкции за неоплату, однако при наличии доверия между родственниками, членами семьи можно ограничиться общими формулами.

На что обратить внимание

Как и на любой сделке, особое внимание нужно уделить вопросам передачи и оплаты квартиры. Передача квартиры, как правило, происходит по передаточному документу

Его функции может выполнять:

Передача квартиры, как правило, происходит по передаточному документу. Его функции может выполнять:

  • сам договор – если это прямо прописано в тексте;
  • отдельный документ – более разумный и безопасный вариант.

При составлении передаточного акта нужно подробно описать состояние квартиры в момент заключения сделки купли продажи.

Оплата квартиры при купле продаже между близкими родственниками чаще всего осуществляется в наличной форме или безналичными переводом со счета на счет. Нет смысла тратить средства на аренду ячейки, использование депозита, аккредитива или эскроу, ведь стороны полностью доверяют друг другу.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий