Не продам, так поменяю

Верховный суд решил по справедливости?

Дело рассматривала коллегия из трех судей. Вот какая логика была в их решении.

По закону, если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Любой собственник доли может попросить выделить ему часть имущества в натуре. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.

А теперь самое интересное. По закону собственника доли можно заставить ее продать. Вот какие должны быть условия:

• доля собственника незначительна;
• ее нельзя выделить в натуре;
• собственник не заинтересован в использовании имущества.

Все три условия Верховный суд нашел в этой истории. Он посчитал, что апелляция ничего не нарушила и законно лишила женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не сыграл: стоимость доли определили по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна эта квартира и они хотят пользоваться долями, не помогли.

Верховный суд отказал женщинам в пересмотре обстоятельств дела. Их лишили права собственности, а ⅓ квартиры отдали семье. Деньги за долю семья положила на депозит в пользу собственниц.

Изумительная история Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете

Как принудить продать долю

Сложность в том, что лишить человека имущества можно только по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Применять физическое и моральное давление к людям запрещено и карается Уголовным кодексом. Статья 235 ГК РФ сообщает, что право собственности прекращается, если владелец самостоятельно продаст, подарит долю, добровольно откажется от неё или же имущество по каким-либо причинам будет уничтожено.

Принудительно отнимут жильё только в следующих случаях:

• заберут за долги через суд;
• квартира вообще не принадлежит жильцу;
• изымут участок и всё, что находится на нём, в т. ч. жилые дома и объекты незавершённого строительства;
• реквизиция – изъятие с возмещением стоимости в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и в иных чрезвычайных ситуациях;
• конфискация – безвозмездное изъятие в виде санкций за совершённое правонарушение;
• заберут для государственных и муниципальных нужд или в доход их бюджета, например, если жильё куплено в результате коррупционных действий;
• доля собственника по размерам незначительна.

Таким образом, принудить человека продать свою часть квартиры сложно. Единственная возможность – убедить суд, что она ничтожно мала, и просить, чтобы тот обязал продать её.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 252 ГК РФ можно с разрешения хозяина выплатить сумму, равную стоимости квадратных метров, после чего он утратит право владения.

Фото: freepik.com/ilixe48

Суд обяжет продать имущество, если обнаружит следующие факты:

• доля слишком мала (1/59, 1/21 и т. д.);
• не может быть выделена в натуре, без порчи помещения в ней никак не сделать отдельный вход, кухню и санузел;
• владелец не имеет существенного интереса, у него уже есть полноценная квартира.

Другое дело, если собственник живет здесь и идти ему некуда. В этом случае суд точно не заставит его принять ничтожную компенсацию, на которую он не сможет ничего приобрести взамен.

В любом деле на основании представленных доказательств оценивается соизмеримость интересов и неудобств, которые могут быть причинены в результате сделки.

Пример. Николашкина Т. А. подала иск о признании доли Николашкина В. В. незначительной, её нельзя выделить в натуре, а мужчина не имеет существенного интереса во владении этой частью. Истица просит обязать его дать согласие на отчуждение, а она, в свою очередь, компенсирует эту долю. Судья, изучив представленные материалы и оценку стоимости квадратов, удовлетворил иск (решение Луховицкого районного суда № 2–70/2019 от 29.03.2019). На основании акта стороны провели сделку и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Исходя из судебной практики, обращается особое внимание на причину возникновения права на долю у истца и ответчика. Зачастую посторонние лица покупают несколько квадратов на аукционах специально, чтобы за плату регистрировать на ней иностранцев

Гражданина не волнует, что большей частью квартиры владеет постороннее лицо, но и от своей он не откажется, ведь эта площадь приносит ему заработок.

Как Вы думаете, справедливо заставлять продавать владельца пусть и незначительную долю собственности?

Да, иногда такие совладельцы сильно портят жизнь
Нет, это должно быть только добровольное решение

Особенности принудительного выкупа доли

Рассмотрим подробнее особенности, влияющие на возможность принудительного выкупа. Отсутствие весомых оснований может послужить суду основанием для отказа истцу в удовлетворении его требований.

Так, при рассмотрении дела суд обратить внимание на следующее:

1. Технические характеристики квартиры, позволяющие признать долю собственника незначительной. Так, например, ¼ доля в однокомнатной квартире безусловно не может быть выделена в натуре и будет признана судом незначительной. Такая же доля в четырехкомнатной квартире не может быть признана таковой, так как позволяет выделить отдельную комнату.
2. Определение интереса собственника по отношению к спорной доле. Если собственник живет в жилом помещении, где является владельцем незначительной доли, и не имеет другого жилого помещения, то обязать его продать свою часть будет невозможно. Судебная практика подтверждает, что в этом случае факт незначительности доли не имеет решающего значения ().
3. Наличие фактов нарушения собственником незначительной доли прав других собственников (отказ от оплаты коммунальных платежей, незаконная сдача в аренду).

Судебная практика по таким делам не всегда однозначна, ведь принимая решение суд исходит их обстоятельств каждой конкретной ситуации и оценивает совокупность факторов.

Ведь даже факт проживания собственника в другом месте не всегда говорит об отсутствии заинтересованности в доле, так как данное жилое помещение может быть его единственным местом регистрации, а место фактического проживания – арендованное жилье.

Как незначительная доля признается таковой?

В нормах законодательства говорится в том, что незначительной частью жилья может называться только та доля, которая по площади составляет менее 1/4 площади квартиры. Незначительной долей можно назвать, например, если человек является собственником 5 квадратных метров в квартире площадью 75 квадратных метров, а самая маленькая жилая комната равна 15 квадратам.

Ранее, в статье 252 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) говорилось о том, что приобретение части собственности владельца можно было приобрести на общих условиях. На сегодняшний день такой выкуп может производиться только с согласия владельца.

В статье 254 ГК РФ имеются серьезные противоречия, из-за которых возникло огромное количество споров среди квалифицированных юристов. Во втором абзаце части 3 говорилось о том, что право выкупа принадлежит только «выделяющемуся» собственнику. Если говорить другими словами — это гражданин, у которого было собственное желание выделить долю. А после этого, во втором абзаце части 4 утверждается, что собственники должны выплатить денежное возмещение (компенсацию) владельцу этой маленькой доли «вместо ее выдела», но только при его согласии. При его отрицательном ответе, несогласии, может производиться уже и выкуп через судебные органы.

После прочтения статьи можно сделать вывод, что право на получение компенсации есть только у собственника, которые изначально требовал тот самый выдел. Но о том, что делать лицам, которые хотят просто получать компенсацию или же другие долевым собственникам (основным), которых хотят освободить квартиру от других совладельцев, в том числе и от владельца малозначительной доли, так ничего, и не сказано.

Если говорить о позиции Верховного Суда РФ, то она кардинально отличается от позиции Конституционный Суд РФ. В 2006 и 2012 годах суд предлагал поддержать владельцев значительных (больших) долей. Эта поддержка заключалась в том, что применять выкуп можно и без согласия незначительной доли. Но применять это правило можно лишь в тех случаях, когда собственник очень маленькой доли злоупотреблял своими правами.

К сожалению, из-за достаточно серьезных разногласий Конституционный Суд РФ и Верховного Суда РФ в стране нет единообразия в судебной практике по принудительному выкупу. А это означает то, что подавая исковое заявление в судебные органы нельзя быть полностью уверенным в определенном решении. Решения могут быть вообще совершенно разными, в одном случае могут поддержать владельца незначительной доли, а в «соседнем» деле поддержат владельца основной доли. В этом и заключаются основные проблемы принудительного выкупа доли через суд.

Правда, судебная практика иллюстрирует, что судебные инстанции зачастую встают на сторону собственника этой независимой части квартиры. 

Как обязать собственника доли?

Как таковая принудительная продажа части недвижимости через судебные инстанции невозможна. Лучшим решением будет предложение собственнику о выкупе доли жилой недвижимости, а при отрицательном ответе начать оформление документов для продажи посторонним лицам. Отказ собственника о выкупе должен быть строго в письменном виде (если это не молчаливый отказ).

Правда, есть возможность оформить так называемый принудительный выкуп. Это подойдет в том случае, если владелец какой-то части квартиры хочет продать свою часть другим собственникам, но они против этого договора.

Такой принудительный выкуп в подавляющем большинстве оформляют родственники, из-за того, что квартира находится во владении большего количества собственников. В такой ситуации часть имущества может признаться незначительной, а собственник, обладающий этой частью, может продать ее остальным долевым собственникам.

Как подать в суд

Закон не требует обязательно соблюдать порядок досудебного урегулирования. Однако будет нелишним попробовать решить вопрос мирным путём, тем более что за рассмотрение иска придётся заплатить госпошлину. Возможно проблема исчезнет сама собой, после разговора сторон.

Многие судьи учитывают попытку истца решить вопрос самостоятельно и относят её к аргументам при удовлетворении заявления. Желательно направить собственнику письмо, в котором изложена проблема, объяснение необходимости выкупа и предложение о продаже доли. В течение месяца нужно подождать ответ, и, если он будет отрицательным либо не поступит вообще, можно собирать документы в суд.

Процедура выкупа незначительной доли второго владельца состоит из семи шагов:

1. Собрать документы и доказательства.
2. Составить исковое заявление.
3. Отнести бумаги в суд.
4. Присутствовать на заседании.
5. Получить постановление, выждать срок на обжалование второй стороной – 1 месяц со дня вынесения решения.
6. Выплатить продавцу стоимость его доли.
7. Перерегистрировать полученную площадь на себя в Росреестре.

Дела об имущественных спорах в части принудительного выкупа между гражданами рассматриваются районными судами общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Нужно ли определять цену доли

Назвать точную стоимость площади может только профессиональный эксперт после анализа помещения и рыночной обстановки. Суду в любом случае понадобится достоверная информация, поэтому он назначит независимую проверку.

Фото: freepik.com/korarkar

Многие заявители заказывают оценку до процесса, чтобы представить её сразу с иском на рассмотрение. Так поступать не рекомендуется, ведь, скорее всего, ответчик засомневается в достоверности документа, ему покажется, что цена сильно занижена. Получив возражения, судья назначит новую экспертизу, оплата за которую также ляжет на плечи сторон. В этом случае истец понесёт дополнительные расходы. Однако если ответчик не станет оспаривать стоимость, то суд примет первоначальное заключение, которое принёс заявитель.

Вообще, исход по данному делу заведомо неизвестен. Наверняка ответчик будет отстаивать свои права, приводить аргументы, например, что собирался приобрести большую половину истца. На чью сторону встанет суд – непонятно, поэтому не стоит сразу заказывать отчёт.

Важно! Госпошлина представляет собой процент от цены иска, т. е

доли. Если заявитель до суда не обращался к независимым экспертам, то он не знает достоверной стоимости объекта и, соответственно, не сможет рассчитать величину сбора. В этом случае можно подать исковое заявление без указания сумм и без оплаты госпошлины, но с приложением ходатайства цену доли определить экспертизой и на основании её рассчитать оплату (п.1 ст.132 ГК РФ).

Если истец уже сделал оценку, то не лишним будет включить её стоимость в судебные расходы, которые прописываются в просительной части иска, чтобы по итогам процесса их распределили между сторонами. Сюда же включаются все возможные платные справки, которые проситель собирал для дела.

Судебная практика

Пример. Елена и ее совершеннолетний сын Григорий приватизировали трехкомнатную квартиру. Они оформили право собственности по ½ доле. Впоследствии мать продала свою долю постороннему гражданину. Мужчина подарил по 1/6 доли квартиры новым собственницам. Никто из них в квартире фактически не проживал и не регистрировался по месту жительства. Григорий хотел выкупить доли и стать единственным собственником. Но новые владельцы установили слишком высокую цену. Григорий обратился в суд с целью признать доли женщин незначительными. Суд первой инстанции ему отказали. Апелляционная инстанция удовлетворила требования заявителя. Ответчицы оспаривали его в Верховном суде. Однако он также встал на сторону Григория. В результате, заявитель перечислил средства на счет суда и стал единственным владельцем квартиры.

Данная ситуация предусматривает полное отсутствие ответчиков в квартире. Они не проживали и не имели регистрации. Однако следующее похожее решение суда было вынесено, хотя ответчик проживал в спорной квартире.

Пример. Брат и сестра, Ирина и Артур, проживали в квартире. Ирина владела 11/12 долями жилья, а Артур 1/12. Помещение имело значительную площадь (более 150 кв.м.). Поэтому доля Артура превышала минимальную установленную норму жилья. Женщина неоднократно пыталась договориться с братом о выселении. Но мужчина вел асоциальный образ жизни и не желал съезжать. Поэтому Ирина обратилась в суд. Доля брата была признана незначительной. Не помогла и постоянная регистрация, и постоянное проживание в спорной квартире более 15 лет. Суд назначил принудительную выплату компенсации. Сумма выплаты была установлена на основании рыночной оценки помещения.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики. Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

Сбор документов

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

• основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
• выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
• технический план квартиры;
• документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
• выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
• квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
• заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
• обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
• дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

• полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
• ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
• ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
• цена иска и размер оплаченной госпошлины;
• описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
• номер и адрес расположения общей квартиры;
• указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
• описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
• подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
• наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
• ссылка на ст. 252 ГК РФ;
• просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
• список прилагаемых материалов;
• дата составления и подпись.

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ. В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.

Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью.В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:

• ее продажу;
• заложение;
• оформление завещания на кого-либо;
• оформление договора дарения на кого-либо.

Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Процедура принудительной продажи регламентируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N122-ФЗ и статьей 252 Гражданского кодекса РФ.

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

• незначительности доли – признак сугубо оценочный;
• отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
• невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.

Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.

Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью. В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:

• ее продажу;
• заложение;
• оформление завещания на кого-либо;
• оформление договора дарения на кого-либо.

Однако для осуществления продажи своей части владелец первоначально обязан письменно предложить ее покупку гражданам, владеющим остальными долями недвижимости.

Это отражено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Процедура принудительной продажи регламентируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от N122-ФЗ и статьей 252 Гражданского кодекса РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Оформление договора купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом. Образец соглашения и нюансы сделки
• Все юридические тонкости сделки по продаже квартиры в долевой собственности
• Как правильно продать долю в квартире третьему лицу
• Продажа доли в квартире без согласия других собственников
• Как самостоятельно осуществить продажу доли в квартире родственнику

Две стороны одной медали

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.   

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Особенности и нюансы

В процессе осуществления сделки необходимо учитывать ряд нюансов.

1. . В таком случае речь о преимущественном праве идти не может. Ограничения действуют в случае если данная собственность является единственным жильем должника и у него нет в собственности другой недвижимости..

Разрешение на продажу следует получить либо у опекуна гражданина, либо у органов социальной защиты или органов социальной опеки по месту жительства. Разрешение будет получено только в том случае, если органы будут уверены в том, что интересы их подопечного не пострадают.. Кроме согласия совладельцев жилплощади необходимо будет получить согласие у муниципальных властей.. Если местонахождение совладельцев квартиры неизвестно, можно запросить в Росреестре выписку о всех собственниках недвижимости с указанием их адреса, на который следует отправить уведомление о продаже.

— долгий и трудный процесс, требующий от участников юридической грамотности и терпения.

Принудительно продать долю в недвижимости можно только с привлечением суда при условии соблюдения ряда условий по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Причем у совладельцев существует преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

В остальных случаях принудительная продажа собственности оказывается невозможной.

Судебная практика

Вопросы о принудительном выкупе квартиры стали достаточно часто встречаться в практике российских судов. Однако в их рассмотрении все не так однозначно. Судья подходит к каждому спору индивидуально, ведь права на собственность закреплено основным Законом страны. Поэтому только наличие совокупности трех оснований дает возможность приобрести долю в квартире по решению суда.

Пример. Достаточно нетипичное решение было вынесено Верховным Судом РФ в 2016 году. Оно отменяло решение нижестоящих судов и позволило истцу в принудительном порядке выкупить 1/3 доли в трехкомнатной квартире. Эта доля соответствовала размеру целой комнаты и теоретически возможно было определить порядок пользования жилым помещением. На это и ссылались суды низших инстанций. Однако ВС РФ указал, что при рассмотрении иска нижестоящий суд не учел, что ответчик в квартире фактически не проживает, не несет никакой ответственности за содержание, не оплачивает коммунальные платежи, то есть тем самым не проявляет заинтересованности во владении долей.

Основания для обращения в суд

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

• отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
• утрата в случае гибели либо уничтожения;
• добровольный отказ от собственнических прав;
• принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Чтобы изъять у владельца его имущество, необходимы законные основания, одним из которых является принудительное отчуждение части в квартире по решению органа правосудия установленное п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

Выкуп по решению суда возможен только при наличии всех трех обстоятельств.

Конституционным Судом РФ вынесены постановления, согласно которым, при рассмотрении судебной инстанцией вопросов о принудительном выкупе части в жилище, судьи должны определять не только фат заинтересованности владельца незначительной доли в ее использовании, но и также выяснить соразмерность этой заинтересованности тем неудобствам, которые такой владелец причиняет иным собственникам.

Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.

Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Досудебный порядок – необходимости в данной процедуре нет, она не является обязательной. Однако, попытка мирного решения вопроса может быть использована в пользу истца. Для этого следует отправить хозяину малозначительной части жилища письменное обращение, в котором указывается намерение выкупить его долю. Ксерокопия обращения будет считаться доказательством, даже если ответа на него не поступило.
2. Определение стоимости выкупаемой доли – желательно обратиться к специалисту-оценщику, который составит заключение о цене выкупаемой части. Документ также будет признан доказательством. Если дело будет выиграно истцом, стоимость услуг эксперта можно взыскать с ответчика.
3. Подготовка документации – чем больше доказательств получит судья, тем больше шансов для истца на удачный исход дела.
4. Формирование иска – исковое заявление составляется по установленной форме. Для правильного написания без опечаток и ошибок лучше воспользоваться помощью профессионала.
5. Подача пакета документов – бумаги необходимо направить в экспедицию (канцелярию) судебной инстанции. Сделать это можно посредством личного посещения, через представителя или почту (с уведомлением).
6. Судебный процесс – после принятия документов начинается непосредственное рассмотрение дела. Собственники вызываются в судебный орган, аргументируют свою позицию по спорному вопросу.
7. Принятие решения – проведя разбирательство, судебная инстанция выносит решение в пользу одной из сторон. Обжаловать его можно в срок до 10 дней.
8. Оформление собственнических прав – при положительном исходе разбирательства, истец должен перевести ответчику средства, которые равны стоимости выкупаемой части в жилище. После следует обратиться в Росреестр для оформления собственности.

Составление иска

Иск о принудительном выкупе доли в жилплощади составляется письменно и должен содержать следующую информацию:

• данные судебной инстанции;
• сведения о заявителе;
• информацию об ответчике;
• стоимость иска (цена доли);
• размер уплаченной пошлины;
• название заявления;
• информацию о возникновении собственнических прав у каждого владельца;
• адрес и характеристику жилплощади;
• размеры долей;
• причины разногласий;
• заключение экспертизы;
• прошение;
• дата написания и подпись заявителя;
• приложения.

При подаче иска, к нему необходимо приложить следующие бумаги:

Особенности выкупа доли у родственников:

На материнский капитал

Использование государственных средств в связи с рождением второго ребенка ограничивает получателей. Особенно в части покупки доли у близкого родственника – родителя или ребенка. Супруги и вовсе не могут выкупать дроби друг у друга за материнский капитал.

Если в ипотеку

Российские банки выдают кредит на выкуп доли у родственников. Ипотекой могут воспользоваться лица, которые отвечают требованиям кредитора:

• возраст – от 18 лет;
• платежеспособность и официальный доход;
• залог – альтернативная жилплощадь (см. «Кредит под залог доли в квартире«);
• согласие остальных содольщиков;
• «белая» кредитная история и др.

Если доля не представлена в виде комнаты – банк откажет в ипотечной ссуде. Аналогично и в случае с множеством других долей в квартире, помимо части продавца. Зато, если родственник продает последнюю долю другому собственнику, банк одобрит выдачу кредита.

Итак, выкуп доли у родственника не отличается от обычной сделки с жильем. Отличия связаны с оплатой за материнский капитал или ипотекой. Участники могут договориться мирным путем, а если родственник против продажи – обратиться в суд.

Приобретение долей в квартире отличается сложностью. Даже если стороны не имеют никаких претензий, заключение договора купли-продажи проходит далеко не без проблем. Многие люди не могут определиться с порядком, ценой, обязанностями, правами, размером долей. Одна малейшая ошибка может привести к оспариванию купли-продажи. Ну а если дело доходит до суда – не обойтись без помощи специалиста. Предлагаем бесплатную консультацию по выкупу доли в квартире у родственников. Если вы сомневаетесь в своих решениях, хотите получить совет или оценить риски – наши юристы придут на помощь. Оставляйте вопросы в чате, звоните по телефонам горячей линии. Юридическая консультация обезопасит от необдуманных шагов и проблем!

Смотрите видео о выкупе доли в квартире у родственников:

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении

На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности

Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Основание — п. 4 ст. 252 ГК. Запомните эту статью. Это действующая норма гражданского кодекса.