Выкуп доли в квартире с согласия бывшего мужа
Для совершения сделки необходимо, чтобы жилое помещение было в собственности сторон. Доля в муниципальной квартире не может быть выкуплена у нанимателя.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при наличии согласия бывшего мужа, сделка между сособственниками может быть оформлена беспрепятственно. Стороны не обязаны уведомлять других совладельцев.
Сделка может быть оформлена только в случае надлежащего определения доли. То есть стороны должны заключить соглашение о выделении долей.
Важно! Право в совместной собственности не подлежит продаже. Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли
Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене
Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли. Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене.
Кроме того, можно учесть наличие несовершеннолетних детей. Продажа доли в квартире третьим лицам значительно сложнее, если в составе сособственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.
Порядок действий
После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:
- Подготовка документации.
- Подготовка проекта договора купли-продажи.
- Нотариальное удостоверение сделки.
- Государственная регистрация перехода прав.
Оформление договора купли-продажи
Контракт должен включать следующие данные:
- наименование документа;
- место оформления;
- дата заключения;
- данные бывшей жены и бывшего мужа;
- сведения о продаваемой доле (размер, адрес);
- стоимость объекта;
- порядок перечисления денежных средств;
- данные об акте приема-передачи;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- ответственность сторон;
- заключительные положения;
- подписи сторон.
Образец контракта купли-продажи на долю квартиры
Нотариальное удостоверение
Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.
Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.
Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2020 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.
Государственная регистрация сделки
После нотариального удостоверения необходимо повести государственную регистрацию объекта. Для этого необходимо подать документы в Росреестр.
Информация может быть передана:
- лично;
- через МФЦ.
Предварительно нужно оплатить госпошлину. Она составляет 2000 р.
После чего, стороны совместно обращаются в уполномоченный орган. Каждая сторона оформляет заявление. Дополнительно необходимо предоставить:
- нотариально удостоверенные экземпляры договора;
- гражданские паспорта;
- правоустанавливающие документы;
- технические документы;
- выписка из домовой книги.
Процедура занимает 5 – 7 дней. При обращении через МФЦ – на 1 — 2 дня больше.
Затраты на выкуп
Полный перечень затрат на оформление сделки включает:
- Оформление соглашения о выделении долей – в зависимости от региона от 3 000 р. до 12 000 р.
- Заказ выписки из ЕГРН – 750 р.
- Оценка доли в квартире (при необходимости) – 3 000 р.
- Нотариальные услуги – в зависимости от региона – от 2 000 р. до 8 000 р.
- Госпошлина нотариусу – 0,3% от суммы сделки.
- Государственная регистрация – 2 000 р.
Налоги
После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:
- 13% — для резидентов;
- 33% — для нерезидентов.
Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.
Особенности выкупа доли бывшего супруга:
Разберем некоторые нюансы, которые могут встретиться в жизни мужа и жены.
Если квартира в ипотеке
Выгодные условия на покупку жилья часто провоцируют на оформление ипотечного займа. Если супруги уже в браке, один из них будет заемщиком, а второй – созаемщиком. Жилье оформляется в совместную собственность, где каждый из супругов имеет равную долю.
Учтите, что банку выгоднее сохранить текущий порядок, нежели разделять один кредит на два независимых
Важно, чтобы оба заемщика были платежеспособными. Иначе шансов на раздел практически не будет
На материнский капитал
Особенность использования материнского капитала – погашение взноса за покупку нового жилья. Супруги также могут улучшить текущие жилищные условия (сделать ремонт, разменять жилье). Вместе с тем они обязаны оформить квартиру в общую долевую собственность. Размер долей может быть произвольным, но обязательно на всех членов семьи – мать, отца и детей (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах…»).
В случае развода супруга может выкупить долю бывшего мужа. Особых сложностей не возникает, поскольку доли уже определены. Если муж желает продать долю бывшей жене, сделка заключается в обычном порядке. Родителям нужно посетить нотариуса и составить отказные на детей (они в выкупе не участвуют). Далее, происходит заключение договора купли-продажи и регистрация изменений в Росреестре.
Личное имущество
Зачастую супруги вступают в брак в статусе собственников жилья. Или становятся владельцами в период семейной жизни. Например, если получили долю в результате купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и др.
Если квартира принадлежит мужу, жена на нее не претендует – это личное имущество супруга. Однако бывшая жена все же может «отщипнуть кусок». Для этого нужно доказать, что в квартиру были вложены деньги или усилия бывшей супруги (ст. 37 СК РФ). Например, она погасила часть ипотеки за счет банковского вклада с наследством. Или занималась ремонтом и может предоставить накладные, чеки и квитанции. Подробнее об этом в статье «Как делится имущество при разводе, если муж собственник«.
Пример:
Кирилл и Ольга сыграли свадьбу. Счастливая пара сразу переехала в квартиру мужа, которая досталась ему от бабушки. Жилье нуждалось в ремонте, но средств у супругов не было. Вскоре Ольга получила наследство от своего отца – 300 000 рублей. Не откладывая дело в долгий ящик, супруги решили сделать ремонт в квартире Кирилла. Ответственной была Ольга, она находилась в декрете и имела много свободного времени. Не прошли даром и курсы дизайна интерьера. Вложив 300 000 рублей Ольги, супруги выполнили евроремонт и увеличили стоимость жилья в 1,5 раза. Все было хорошо, пока не случился развод. Ольга настаивала на разделе квартиры на равные части. Кирилл не возражал, поскольку в жилье были вложены деньги бывшей супруги. Таким образом, Ольга стала собственником ½ доли в квартире. Через полгода она выкупила долю бывшего мужа и стала владеть всей недвижимостью.
Способы выкупа доли в квартире у бывшего мужа
В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:
- Совместной собственности. В этой ситуации конкретная доля не выделена. Она считается идеальной. Ее величина зависит от того, сколько всего собственников. Например, если квартира в собственности у жены, 2 детей и бывшего мужа, то каждый из них имеет право на ¼ долю. Однако по факту, части не узаконены. Объект считается единым целым.
- Долевой собственности. В такой ситуации, бывший муж является владельцем конкретной доли. Однако не нужно путать долю и часть квартиры. Например, ½ доля в двухкомнатной квартире, не означает, что бывший супруг владеет 1 комнатой и ½ доли санузла. Доля – абстрактное понятие, не выраженное в конкретных квадратных метрах.
Кроме того, возможна ситуация, что супруги уже обратились в суд для определения порядка пользования общим имуществом. В этому случае, мужчина является владельцем конкретной комнаты, а также наделен правом использования общих мест (кухни, ванной, туалета, прихожей). Такую комнату можно сдавать в аренду, продать, обменять.
После расторжения брака отношения между супругами оставляют желать лучшего. Поэтому в первую очередь они желают разъехаться. А также прекратить всякие имущественные отношения. Поэтому зачастую встает вопрос о выкупе доли.
Спор урегулируется следующими способами:
- Добровольно (с согласия собственника).
- Принудительно (в судебном порядке).
Выкуп доли в квартире бывшего мужа если он не согласен
Иногда бывшие супруги не могут разделить общую квартиру. Даже если жена предлагает выгодный вариант, экс-супруг может не согласиться продавать свою долю. Зачастую он даже не проживает в квартире.
Что делать бывшей жене? Оценить ситуацию и не пытаться отнять долю силовыми методами. Никто не может заставить собственника продать имущество без его согласия. Значит нужно искать альтернативные пути.
Основания и способы
Обратите внимание на следующие варианты:
Незначительная доля. Если она ничтожно мала, не представляет интереса для бывшего мужа и не может быть выделена в виде комнаты (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Такую долю можно выкупить в принудительном порядке. Согласие мужа не играет роли. Это самый оптимальный вариант, но придется подавать иск и действовать в судебном порядке.
Пример: жена выкупает 1/20 часть в квартире у бывшего мужа.
Имущество в счет алиментов. Если бывший муж выплачивает алименты или имеет по ним долги, можно предложить их замену. Жена и ребенок получат долю в счет будущих алиментов. Плательщик перестанет выплачивать алименты (п. 2 ст. 104 СК РФ).
Пример: алиментоплательщик передает бывшей жене и сыну ⅓ долю в квартире, а мать забирает заявление в ФССП о взыскании долга.
Совместная продажа квартиры – финансово выгодный вариант. Бывшие супруги продают квартиру целиком. Нужно найти покупателя, заключить сделку и получить деньги. Затем выручка делится поровну или в соответствии с размером долей мужа и жены. Однако придется решать вопрос с дальнейшим местом жительства.
Пример: разведенные супруги имеют по ½ доле в квартире, но продают жилье целиком за 3 000 000 рублей. Если бы они продавали по отдельности, то смогли бы выручить максимум 750 000 рублей за ½ долю, т.е. в 2-3 раза меньше рыночной цены.
Юристы не рекомендует прибегать к шантажу бывшего мужа. Якобы, раз тот не хочет продавать долю, жена подселит в квартиру чужаков и «устроит ад» бывшему муженьку. Учтите, что подобные схемы чреваты проблемами с полицией. Да и сами мужья могут не проживать в спорной квартире.
Пошаговая инструкция
Итак, если вы собираетесь выкупить долю мужа через суд, придется запастить терпением. Заодно нужно проработать будущую стратегию и найти аргументы. Чаще всего выкупают незначительные доли в квартире. О порядке действий на такой случай и поговорим.
Как выкупить малозначительную часть жилья бывшего супруга:
- Заказать экспертизу или собрать документы.
- Составить исковое заявление (см. ниже).
- Перевести выкупную сумму (компенсацию) на счет судебного департамента.
- Обратиться в суд по месту нахождения спорной недвижимости (альтернатива – по месту жительства ответчика).
- Выступить на судебных заседаниях, обосновать свою позицию.
- Получить решение суда.
- Переоформить право собственности в ФКП «Росреестра».
Если вы имеете дело с совместной собственностью, сперва нужно ее разделить. Сразу после раздела суд определит доли жены и мужа. Не факт, что одна из частей окажется малозначительной. Придется договариваться о выкупе уже отдельно.
Скачать образец иска о признании доли в квартире незначительной и выплате денежной компенсации бывшему мужу
Список документов
Чтобы запустить судебный процесс, жена подает заявление и документы следующего характера:
- удостоверение личности – паспорт;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- документы на долю в квартире;
- выписку из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
- выписку из домовой книги;
- техпаспорт – если документ старого образца;
- квитанцию о зачислении денег на счет судебного департамента;
- данные экспертизы о невозможности выделить долю в натуре;
- прочие бумаги.
Документы, который прикрепляют к иску, нужно отобразить в его содержании. Если у суда возникнут вопросы, он может потребовать оригиналы свидетельств.
Госпошлина, расходы
Обязательные расходы связаны с уплатой госпошлины в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Иск о признании доли незначительной и выплате компенсации можно оценить по-разному. Юристы рекомендуют использовать следующую схему:
- оплатите 300 рублей как за иск неимущественного характера;
- если суд оставит иск без движения, он укажет, сколько еще нужно доплатить;
- вам останется лишь внести недостающую сумму.
Если вам нужно подсчитать госпошлину как за иск имущественного характера, возьмите формулу:
Размер госпошлины = размер компенсации * (0,5-1-2-3-4%) + фиксированная величина и сумма превышения (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Например:
Размер компенсации за малозначительную долю – 150 000 рублей. Значит нужно взять предел от 100 001 до 200 000 рублей. Получаем, 3 200 рублей + 2%*(150 000 – 100 000 рублей).
Итоговая сумма 3 200 + 1 000 = 4 200 рублей. Именно столько нужно заплатить жене за подачу иска в районный суд.
