Как разделить квартиру при разводе? объясняет юрист

Ипотека

В последнее время широкое распространение получил такой вид недвижимости, как ипотечная квартира, или недвижимость, приобретенная за счет использования средств банка, выданных заемщику под залог данной недвижимости.

Тот факт, что квартира находится в залоге у банка накладывает огромное количество трудностей на раздел данного жилья, неважно однокомнатная ли это квартира или трехэтажный коттедж. Банк не может понести убытки по той причине, что стороны в какой-то период ни сошлись характерами и приняли решение о разводе

В случае подачи заявления в судебный орган к процессу может подключиться банк и вообще на законных основаниях изъять жилье у супругов, так как де-юре оно является собственностью банка.

Как может быть решен вопрос:

1. Стороны продолжают равными долями платить банку долг, а после полного погашения делят квартиру.
2. Стороны обращаются в банк с просьбой об отчуждении собственности и его последующей продаже, вырученные деньги полностью гасят долг, а оставшееся делят между собой (банк вправе отказать, так как он несет убытки при досрочном гашении долга).
3. Квартира передается одному из членов семьи вместе с долгом, вторая сторона при этом получает компенсацию за выплаченное ей ранее (даже если супруга не работала, а вела домашнее хозяйство и оплату ипотеки производил муж, в случае передачи такой квартиры мужу, жена вправе претендовать на такую денежную компенсацию).

Более подробно обо всех тонкостях раздела ипотечной квартиры читайте в данной статье.

Военная ипотека

Раздел долей, приобретённых на условиях военного ипотечного кредитования, управляется иными законопроектами. Ответственным за выплату кредита в таком ситуации является Министерство обороны.

Участником программы выступает военнослужащий, и наличие жены и детей не влияет, из-за чего раздел имущества осуществляется без их участия. Ему запрещается переделывать ипотечный договор, даже если необходимо разделить недвижимость по программе военной ипотеки.

Возможно, Вам может быть полезна статья о том, как делить квартиру после развода.

О том, как делятся долги после развода, Вы можете почитать здесь.

Также Вам может пригодиться статья о том, каделится долевая собственность.

Обязанности за несоблюдение договорных отношений касаются только собственника объекта недвижимого имущества, и его жена не имеет к этому никаких отношений.

Добровольный раздел

Отсутствие законных оснований для раздела приватизированной квартиры при разводе не лишает супругов права предусмотреть деление в добровольном порядке. Данный пункт с указанием доли предусматривается в одном из документов, имеющих силу закона:

1. Брачный договор. Документ составляется и заверяется нотариально до вступления в брак или в брачный период. Однако заключение или внесение изменений не может быть произведено после официальной процедуры расторжения. Договор позволяет предусмотреть любой порядок разделения имущества, включая как совместно нажитую собственность, так и личную.
2. Добровольное соглашение. Документ можно составить и подписать в период нахождения в браке или на стадии его расторжения. Если законодательством не предусмотрен раздел приватизированной квартиры при разводе ввиду приватизации, предшествующей браку или отказа от приватизационного права, то соглашение позволяет на законном основании произвести процедуру непредназначенного для деления имущества.
3. Мировое соглашение. Документ составляется на любой стадии судебного разбирательства и служит основанием для вынесения определения судом в соответствии с условиями, согласованными сторонами.

К новому виду внесудебного урегулирования семейно-имущественных споров относится медиация, итогом которой считается составленный под контролем медиатора договор о взаимных правах и обязанностях, охватывающий и раздел приватизированной квартиры при разводе при отсутствии законных оснований на проведение процедуры.

Существует компромиссный вариант – реализация жилья, приватизированного на одного из супругов, с последующим приобретением нового объекта недвижимости, который будет считаться совместной собственностью, поскольку куплен в период брака.

Какая квартира подлежит разделу

Статья 34 российского Семейного кодекса говорит, что поделить можно только ту жилплощадь, права на которою в равной степени принадлежат обоим супругам.

К таковой относится совместно нажитое имущество, купленное за средства обоих супругов, не зависимо от того, кто является её официальным владельцем. Однако предусмотрены случаи, когда жилплощадь не признаётся совместно нажитой недвижимостью.

К таковой относятся:

• приобретённая супругом посредством безвозмездного соглашения (приватизированная, полученная в наследство или подаренная жилплощадь);
• приобретённая за счёт жены или мужа, не состоящего с другим в брачных отношениях;
• приобретённая за личные деньги одного из членов семьи (подаренные средства, либо приобретённые после продажи наследства до момента вступления в брак);
• жилплощадь, которая имеется у одного из представителей до момента вступления в брак.

Возможно, Вам будет полезна статья о том, как разделить имущество без суда.

О том, как разделить имущество в гражданском браке, Вы можете почитать здесь.

Недвижимость, приобретённая на деньги материнского капитала, делится соразмерно каждому супругу. Следует знать, что российское законодательство не признаёт гражданский брак, поэтому недвижимость, купленная до брака не может получить статус совместно нажитой.

К исключению относится та недвижимость, во время покупки которой семья регистрировала собственность на двоих как долевое или совместное владение.

Другие варианты решений при разделе собственности

Мы посвятили достаточно много времени вопросам идеальных долей, как представляющему наибольшую сложность. Однако существуют менее трудоемкие, но не менее распространенные варианты решений по общей квартире:

• Собственность может остаться совместной. Пункт 1 устанавливает, что общая совместная собственность не прекращается после развода. Если такой вариант устраивают стороны, никаких действий по разделу может не предприниматься.
• Квартира может перейти к одной из сторон, а вторая получить компенсацию. Этот вариант уже упоминался выше. Основание – .
• После определения идеальных долей супруги могут продавать, дарить, оставлять в наследство свои части. Данный процесс должен быть зафиксирован документально и заверен у нотариуса. Основания – .
• Отказ от собственности за отказ от алиментов. Если у разводящихся есть дети, которым одной из сторон подлежит выплачивать алименты, такая сторона может отказаться от своей части собственности взамен на отказ второй стороны от алиментов. Решение закрепляется добровольным заверенным договором. Основание – .

Обратите внимание, что последний пункт возможен только при достижении согласия, а ребенок, которому исполнилось 14 лет, принимает участие в заключении данного соглашения (п. 1 ст

190 СК).

Альтернативные варианты

Совместное владение жильем после раздела ипотечной квартиры зачастую тяготит бывших супругов. Поэтому часто используются различные варианты, позволяющие решить этот вопрос до погашения кредита.

Так, при выплаченной меньше чем на 10—20% ипотеке, возможен отказ одним из супругов от своих прав на жилье в пользу второго. По словам Марии Литинецкой из компании «Метриум», этот гражданин вправе требовать половину уже внесенной в качестве оплаты ипотеки суммы. В описанной ситуации обязанность выплаты кредита полностью переходит на второго супруга. Во избежание разночтений банку желательно заключить при этом новый ипотечный договор.

Другой вариант — продажа ипотечной квартиры. Поскольку жилье является залоговым, им нужно найти покупателя, который либо готов сразу погасить кредит полностью, либо переоформить договор ипотеки на себя. Можно поступить немного иначе — сначала найти средства, чтобы погасить кредит, а уже потом продавать квартиру с дальнейшим разделом вырученных денег.

Жилье в браке

Стоит обратить внимание супругов на то, что имущество в судебном порядке можно признать совместным, если один из супругов вложил в покупку свои личные средства или же были добавлены общие деньги пары. Учитывается в этом случае даже личный труд одного из супругов

Если, к примеру, был проведен ремонт или перепланировка, квартира будет уже относится к совместной собственности.

Будет кстати сохранять все чеки и квитанции, которые будут подтверждением совместных покупок и личных улучшений.

Виды имущества

К общему совместному имуществу, которое при бракораздводном процессе подлежит разделу, относятся:

• доходы от постоянного места работы;
• прибыль от ведения предпринимательской деятельности;
• прибыль от интеллектуальной деятельности;
• пенсионные выплаты;
• другие денежные средства, полученные посредством возмещения ущерба или материальной помощи).

Совместно нажитым имуществом может быть:

движимое или недвижимое имущество;
акции;
ценные бумаги;
пай, который супруги приобрели за счет совместных средств, и не важно на кого оно было оформлено, и кто вносил за него средства.

1. Имущество, приобретенное до вступления в брак: она неприкосновенна. Что делать, если у супруга до брака была квартира, потом он ее продал, и купил более просторную квартиру? В таком случае суд за супругом признает только часть квартиры, которая будет соответствовать внесенным его материальным средствам, а остальную часть признает совместной собственностью. В этом случае нужно будет доказать, что супруг вложил именно те средства, которые он получил от продажи собственной квартиры.
2. Имущество, которое перешло по договору дарения: в этом случае супруг(а) не смогут при разделе имущества претендовать даже на долю квартиры. Только необходимо быть уверенными, что дарственная была оформлена правильно, согласно требованиям главы 32 ГК РФ .
3. Имущество, полученное в порядке наследования.
4. Имущество, которое получил супруг(а) по безвозмездной сделке: сюда относится и процесс приватизации. Большинство специально отказываются участвовать в приватизации. К примеру, супруги проживали по договору социального найма, муж отказался от приватизации, а жена стала собственником квартиры. В такой ситуации супруг будет думать, что квартира останется совместным имуществом, ведь получили ее в браке, однако это теперь личная собственность супруги.

Собственники жилья обязаны выплачивать налог на приватизированную квартиру в 2015 году.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом в одиночку? Смотрите тут .

Раздел приватизированной квартиры при расторжении брачного союза

При расторжении брака, муж и жена имеют право поделить объекты общей собственности. Раздел имущества – это именно право, а не обязанность. При разделе не имеет значения, если собственник муж или жена.

Инициировать раздел имеет право только один из супругов. Он оформляется в период брака или в течение 36 месяцев после его расторжения.

Приватизированная квартира может быть объектом раздела в следующих случаях:

• приватизация оформлялась совместно в период брака;
• стороны заключили брачный контракт в отношении добрачной приватизированной жилплощади одного из супругов;
• одна из сторон внесла значительные улучшения в жилплощадь второго супруга.

В следующих случаях объект недвижимости не подлежит разделу:

• право собственности оформлено до брака;
• супруг отказался от приватизации в период брачного союза;
• гражданин ранее являлся участником приватизации, поэтому квартира была оформлена на второго супруга.

Если приватизация оформлена до брака

Возможность раздела зависит от момента осуществления выкупа. Момент оформления документов на право собственности на квартиру значения не имеет.

Гражданин мог приватизировать жилплощадь до брака, а подать документы в Росреестр в период брачного союза. Однако объект остается добрачным имуществом.

Жилплощадь, приватизированная до брака, подлежит разделу, если:

1. Второй супруг значительно улучшил спорный объект (ремонт, перепланировка, реконструкция) за свой счет. Однако факт необходимо доказать в судебном порядке.
2. Стороны заключили соглашение или брачный контракт.

Если приватизация оформлена в период брака

Оформление приватизации в период брака не является основанием для признания квартиры совместной собственностью, так как выкуп является односторонней сделкой. Кроме того, один из супругов может отказаться от оформления выкупа или использовать свое право ранее.

Если стороны были равноправными участниками выкупа, то в случае развода, каждый получает долю, которая оформлена в его собственность.

Если один из супругов оформил отказ в пользу другого супруга, то он наделяется правом безвозмездного проживания в квартире, даже в случае расторжения брачного союза. Однако не наделяется правом собственности на объект.

Как разделить квартиру после развода, если в доле ребенок

Законные интересы несовершеннолетних детей, а также порядок раздела совместного имущества супругов, регламентируются нормами статей семейного законодательства Российской Федерации.

Согласно ему, у детей отсутствует право относительно совместно нажитого родителями имущества. Однако условия заключенного между родителями-супругами брачного договора могут предполагать подобные права для детей при расторжении брака.

Стоит отметить следующий пробел в законодательстве, согласно которому учесть интересы несовершеннолетних будет вполне возможно.

Согласно п.2 ст. 39 СК РФ, суд может отступить от принципа равенства частей супругов, которые имеют от данного брака совместных детей, при условии, что один из супругов не работал без существенной уважительной причины, а также растрачивал деньги семьи в обход интересов своих детей.

Права несовершеннолетних относительно имущества после расторжения брака родителями

Тот родитель, с которым будут проживать дети после развода, обладает полным правом требования от суда учета интересов данных детей.

При этом суд не может выделить несовершеннолетним долю имущества родителей, однако, он вправе расширить объемы доли соответствующего родителя.

При рассмотрении вопросов по разделению общего нажитого богатства, суд, как правило, принимает позицию родителя, с которым остаются дети после развода.

Наиболее оптимальным вариантом для определения доли, принадлежащей детям, выступает разбирательство по взысканию с другого родителя алиментов.

Зачастую, в отношении разделения недвижимого имущества, судом в полной мере удовлетворяются интересы и потребности детей. При обстоятельствах, когда на момент расторжения брака дети достигли совершеннолетия, имущество супругов разделяется поровну.

Если есть дети

В большинстве случаев наличие или отсутствие детей не оказывает существенного влияния на решение суда о разделе дома. Семейное законодательство говорит о том, что нажитое в браке имущество делится только между мужем и женой, дети же не могут на него претендовать.

Однако, как уже упоминалось выше, Семейный Кодекс позволяет суду по своему усмотрению увеличить долю того супруга, с которым остается проживать ребенок (п. 2 ст. 39 СК РФ)

Не всегда суд учитывает наличие несовершеннолетних детей в процессе раздела недвижимости, однако если в рамках судебного процесса об этом отдельно заявлено ходатайство, суд обратит внимание на этот вопрос

Следует отметить, что выше вероятность увеличения доли у того родителя, который проживает с ребенком-инвалидом или с несколькими несовершеннолетними детьми. Не будет лишним сделать на данном обстоятельстве особый акцент в исковом заявлении или в ходатайстве об увеличении доли в совместно нажитом имуществе.

Делится ли имущество ребенка?

Следует также отметить следующее – имущество, принадлежащее детям, не может быть поделено между разводящимися родителями, независимо от того кем и на чьи средства оно приобреталось. Ценность имущества также не имеет значения – будь то игрушки, компьютер, музыкальный инструмент или даже дом. Собственность ребенка передается тому из родителей, с кем остается проживать ребенок после развода, никакая компенсация второму родителю не выплачивается — в силу п. 5 ст. 38 СК РФ.

Во избежание спора относительно принадлежащего ребенку имущества, следует отдельно перечислить его в исковом заявлении.

Судебная практика раздела дома при наличии ребенка

Судебная практика свидетельствует о том, что раздел недвижимого имущества происходит с учетом интересов несовершеннолетних детей. Судебное решение часто выносится в пользу того родителя, с которым остаются несовершеннолетние дети или ребенок-инвалид – суд увеличивает его долю в совместно нажитом имуществе.

Наличие несовершеннолетнего ребенка дает еще одно преимущество — родитель-истец может обратиться в суд по собственному месту проживания (п. 4 ст. 29 ГПК РФ).

Судебный процесс раздела недвижимого имущества проходит с обязательным участием органа опеки и попечительства, если родители решили продать дом. Как правило, суд вызывает представителя органа опеки и попечительства на судебное заседание, однако стороны могут заблаговременно получить необходимое разрешение и приложить его к исковому заявлению, чтобы не затягивать судебный процесс.

Пример:

Ильяс и Мария приобрели в браке земельный участок. Впоследствии они построили 2-этажный коттедж. Часть средств вложила Мария — она получила наследство от бабушки и у неё были личные средства. Остальную часть муж с женой одолжили у банка, оформив ипотечный кредит. Вскоре ссуда была выплачена. А через полгода случился развод. Ильяс и Мария вынуждены были делить имущество, в том числе и совместный коттедж. Мирно решить вопрос не удалось. Пришлось обращаться в суд с иском о разделе загородной недвижимости. Истцом выступила Мария. Она считала, что ей положена большая часть дома. Основанием было вложение личных средств (около 60%). Ильяс настаивал на разделе дома пополам — якобы коттедж строился в браке, а значит и принадлежит обоим супругам поровну.

Суд выслушал обе стороны, изучил документы — о вложении личных средств, в т.ч. от полученного наследства, а также проанализировал жизненные ситуации Ильяса и Марии. С учётом всех обстоятельств дом был поделён на неравные доли. Мария, как супруг, вложивший личные средства — получила 2/3 дома, а Ильяс — оставшуюся 1/3 часть. Таким образом, коттедж перешёл из совместной собственности в общее долевое владение — где каждый из супругов имел свою долю. Вскоре Мария оформила ипотеку и выкупила долю бывшего мужа. Отныне коттедж стал её личной собственностью, а Ильяс получил деньги и утратил право на дом.

Как разделить квартиру после развода без суда

При расторжении брака, имущество, согласно закону, должно быть поделено между супругами поровну. Это правило распространяется и на квартиру. Не имеет значения, за кем из супругов документально закреплено право собственности, – квартира делится между мужем и женой пополам.

Параллельно с указанными правилами, в нормах семейного законодательства прописан ряд случаев, при которых имущество супругов не может быть поделено:

Имущество, которое приобреталось до заключения официального брака, принадлежит на праве собственности тому лицу, на которое оно оформлено;

Недвижимость была приватизирована кем-то одним из членов семьи до создания последней, либо же при условии отказа одного из супругов от приватизации;

Недвижимость перешла в собственность одного из супругов в результате дарения, или же была получена по праву наследования;

Когда недвижимость была приобретена и оформлена в пользу несовершеннолетнего ребенка.

Существуют предписанные законодательством случаи, когда разделение квартиры возможно:

добровольная договоренность или же соблюдение условий брачного контракта;

супруги реализовали квартиру, после чего приобрели отдельные жилые площади;

продажа спорной квартиры и последующий раздел вырученных средств поровну;

физическое разделение квартиры или дома с выделением в данном объекте недвижимости двух отдельных точек доступа, новых стен (перегородок). Данный способ более распространен в частных домах, нежели в квартирах многоквартирных домов.

Брачное соглашение (договор)

Подобное решение, широко распространенное во всем цивилизованном мире, не имеет столь же высокой популярности в России, хотя дает супругам возможность довольно спокойно и беспрепятственно продолжать свою жизнь отдельно друг от друга.

Обычно подобное соглашение заключается между лицами до вступления ими в официальный брачный союз. Однако встречается на практике и составление брачных договоров между состоящими в браке гражданами.

Подобный контракт может оградить супружескую пару от нежелательных для них спорных ситуаций и циничного разделения нажитого. И все это, благодаря предварительному порядку отхождения в собственность конкретного объема имущества.

Кроме того, немаловажным моментом является возможность согласованного между супругами изменения условий брачного контракта на протяжении семейной жизни, что может быть оформлено дополнительными соглашениями к договору.

Супругам нужно лишь решить, каким образом данные изменения будут вноситься:

• По взаимному согласию. Обсуждение изменений происходит между супругами, после чего вносятся поправки в документ. Данные коррективы должны быть заверены у нотариуса;
• В судебном порядке. В этом случае, супругами, которые с чем-либо не согласны, подаются иски в адрес судебного органа с целью раздела совместно нажитого имущества в законном порядке.

Это важно! Супруги имеют законное право на обращение в суд в течение 3-х лет с момента расторжения брака. Соглашение о добровольном разделе

Соглашение о добровольном разделе

Подобный вид соглашения подобен брачному договору, однако, в соответствии с ним, получится поделить только фактически имеющееся имущество. Стоит учесть, что в данном случае не имеет значение время и способ приобретения недвижимости (подарок, наследство или приватизация).

Данный вариант уместен в тех случаях, когда супруги живут в браке, однако, хотят урегулировать свои права относительно доли квартиры.

Также целесообразно составлять такое соглашение при негативных предпосылках для расторжения брака и возможности при этом бесспорно согласовать разделение жилья. Добровольное соглашение может быть составлено лично супругами, или же с привлечением юриста.

Подобное соглашение должно быть подписано обоими супругами, после чего удостоверено у нотариуса. По условиям составленного и подписанного соглашения, бывшим мужу и жене не придется сожительствовать в рамках одной жилой площади.

Договорившись об условиях соглашения, бывшие супруги могут сделать следующее:

• реализовать общее жилье и поделить деньги поровну;
• предоставить объект недвижимости лишь одному из супругов, а второму, в свою очередь, нужно будет выплатить денежную компенсацию в размере стоимости половины квартиры.

Тонкости раздела приватизированной квартиры при разводе в 2018 году.

Например, в квартире постоянно прописано 4 человека, включая 2-х детей в возрасте до 14 лет. Следовательно, по Закону «О приватизации», квартира будет приватизирована в 4-х долях.

Если супруги будут разводиться, то при разводе каждому из них будет выделена его доля. Доли детей при разводе не учитываются и не делятся.

До 1994 году существовало правило, что квартиру можно было приватизировать только на 1 члена семьи, например, на ответственного квартиросъёмщика. В этом случае, квартира является личной собственной этого человека. Если это произошло в браке, то данная приватизированная квартира является совместным нажитым имуществом обоих супругов. Согласно ст. 33 СК РФ, такое имущество при разводе делиться между супругами в равных долях, то есть пополам. Если дети были рождены уже в приватизированной квартире, и в приватизации не участвовали, то они в разделе квартиры не участвуют, и доли им выделено не будет.

Также приватизированная квартира может делиться между супругами:

• По соглашению сторон
• По брачному договору
• По решению суда

Соглашение о разделе приватизированной квартиры заключается в письменном виде и заверяется у нотариуса. Заключить соглашение может как во время брака, так и после развода. Срок давности по разделу имущества составляет 3 года. Соглашение должно содержать подробное описание квартиры, а также полные данные обоих супругов.

Брачный договор, это то же соглашение о разделе имущества. Заключить его можно как до свадьбы, так и во время брака, но свою юридическую силу этот документ приобретает только после государственной регистрации брака. Заключить этот договор после развода нельзя. Брачный договор заключается у нотариуса, который проверяет достоверность всех сведений, а также проверяет, не ущемлены ли права одного из супругов, в том числе и на жилплощадь.

Если супруги не могут договориться между собой по поводу раздела приватизированной квартиры, то они обращаются в суд. Суд разделит квартиру по закону, учитывая все факты и нюансы. Суд также будет учитывать то, с кем из родителей останутся дети после развода. Наличие несовершеннолетних детей усложняет процесс раздела приватизированной квартиры.