«Сдаётся в аренду небольшая, но уютная меблированная 1 комнатная квартира в западной части Берлина — район Шарлоттенбург, в 5 минутах от дворца с великолепным парком и набережной. Рядом станция надземного метро, множество магазинов или ресторанов. Стоимость аренды в неделю 200 евро».
«Аренда квартиры в центре Берлина от 6 месяцев. Сдается в аренду 2 комнатная меблированная квартира в центре Берлина, недалеко от Оливер плац. Квартира сдаётся в аренду на минимальный срок от 6 месяцев и максимально — 24 месяца. Стоимость месячной аренды квартиры -620 евро + свет и телефон».
«Сдается однокомнатная квартира в Берлине (Charlottenburg), сдается как посуточно, так и на долгий срок, квартира меблирована, Internet, есть все необходимое для комфортного проживания, в ней могут остановиться от 2-х до 4-х человек».
Нет, дорогой читатель, наша адвокатская канцелярия не занимается сдачей жилья в аренду. Эти объявления взяты нами с различных сайтов, от которых, просто, пестрит сеть Интернет. Мы лишь хотим Вас предостеречь – сдача жилых помещений как бизнес в Германии, а особенно в городе Берлине, мягко говоря, не совсем соответствует закону. Поясним: в 2013 году в земле Берлин-Бранденбург был принят закон (Zweckentfremdungsverbotsgesetz), который запрещает сдавать жилые помещения под бизнес, в том числе, сдавать жильё в аренду туристам для краткосрочного проживания. Закон вступил в силу в декабре 2013. О чём он? Если сказать коротко, то Закон устанавливает, что никакие жилые помещения не должны сдаваться в аренду под бизнес. Запрещается не только сдавать такие помещения туристам, но и использовать их под врачебные кабинеты, адвокатские, налоговые канцелярии и т.д. Те жилые помещения, которые в настоящее время используются не по их прямому назначению и сданы в аренду до вступления в силу Zweckentfremdungsverbotsgesetz, могут использоваться в таком качестве только до 30 апреля 2016 года. После этой даты к нарушителям будут применяться административные санкции. Конечно, в любом правиле есть исключения. А потому, разрешение для использования жилых помещений для других целей можно будет получить от Администрации района, предоставив веские обоснования исключительности случая.
В нашу адвокатскую канцелярию обратился бизнесмен из России – назовём его Вадим. Клиент пояснил адвокату, что он хочет купить в Берлине готовый бизнес, который заключается в сдаче апартаментов — комплекса номеров квартирного типа с полным набором гостиничных услуг – для сдачи их туристам из России. Он просил адвоката сделать юридический анализ договоров аренды квартир, которые предоставил ему продавец, и сопровождать его при заключении договора купли-продажи.
Надо сказать, что приобретение готового бизнеса в Германии стоит довольно дорого. И потом, приобретение бизнеса в Германии – это не приобретение бизнеса в России или любой другой стране бывшего СССР, где продавец с покупателем могут договориться, что называется, «полюбовно». Есть существенные отличия. Хотим указать нашим читателям на некоторую специфику в решении этих вопросов в Германии. Здесь нельзя полагаться на устные договорённости и заверения – в случае возникновения проблем, слово и обещание, как говорится, к делу не пришьёшь. При обнаружении нарушений законодательства к нарушителю будут применены не только административные санкции в виде денежных штрафов, но и уголовная ответственность.
Работа адвоката заключается не только в том, чтобы рассказать своему клиенту о существующих нормативных актах и сферах их применения. Задача адвоката заключается и в том, чтобы указать своему клиенту на те риски, которые могут подстерегать его при заключении той или иной сделки, а также предупредить о возможных негативных последствиях.
Адвокат подробно проконсультировал клиента, рассказал об изменениях, которые были внесены законодателем в законодательство, регулирующее вопросы аренды жилых помещений в Германии и, в частности, в Берлине. Указал, что после 30 апреля 2016 года Вадиму придётся «сворачивать» свой бизнес, в связи с чем, он понесёт значительные убытки. Жилые помещения в Германии можно сдавать в аренду не менее чем на 2 месяца. Конечно, при желании это можно оформить всё документально, но скрыть фактически вряд ли получится. Вот такой пример: турист, которому сданы апартаменты, был неосторожен с огнём; произошёл пожар. Первый вопрос в такой ситуации – был ли заключен договор страхования, какова его цель, с кем он был заключен – с туристом или квартиросъёмщиком. Другой пример: туристы весело проводят время, чем вызывают недовольство со стороны соседей, которые написали жалобу. Компетентные органы обязаны отреагировать на такую жалобу в обязательном порядке. К кому они предъявят претензии – к квартиросъёмщику или к туристу, который, снимая апартаменты, считает, что может отдыхать в своё удовольствие? И это только пара, скажем так, живых примеров, которые указывают на огромный риск такого бизнеса.
Проведя юридический анализ договоров аренды, представленных клиентом, адвокат выявил ряд нарушений, которые были допущены при их заключении. Так, в решении Верховного суда Германии при обобщении судебной практики за 2013 год в вопросах использования жилых помещений (решение вступило в силу 08.01.2014 года) установлено, что при сдаче жилых помещений в аренду под бизнес не исполняется их прямое предназначение – использование для постоянного проживания. В связи с этим, происходит нарушение самого смысла договора аренды, как «соглашения, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату, во временное владение и пользование, либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги». Т.е. изменяется цель пользования жилым помещением. Кроме того, Верховный Суд указал, что при изменении цели договора аренды жилого помещения, сдаче жилых помещений в субаренду необходимо согласие главного арендодателя. Из договоров аренды, представленных нам Вадимом, было видно, что часть жилых помещений находились у продавца в аренде, а часть — в субаренде. Ни в одном из договоров не была указана цель аренды этих жилых помещений. И ни в одном из договоров не было согласия главного арендодателя, т.е. собственника этих жилых помещений.
На всё это адвокат указал в своём юридическом анализе. Кроме того, адвокат разъяснил клиенту, что данное обстоятельство содержит в себе большой риск для него, с точки зрения гражданского права. В случае, если собственнику жилых помещений – главному арендодателю — станет известно о том, что жилые помещения используются не по назначению, то он имеет все основания для расторжения договоров аренды и предъявления претензий к нарушителю его прав в судебном порядке. И в этом случае закон будет на стороне заявителя.
Ознакомившись с юридическим анализом, Вадим пришёл к выводу, что рисковать не стоит, и от покупки бизнеса отказался. Он был признателен адвокату за его профессиональную и честную работу — тот очень своевременно предостерёг его от бесперспективного вложения денег. В свете нововведений, происходящих в Германии, предприимчивые бизнесмены начали избавляться от такого доходного бизнеса, предлагая купить его тем, кто с законодательством Германии не знаком. И такие люди, разумеется, находятся — приобретают готовый бизнес, а когда понимают, что, фактически, выбросили деньги на ветер, продавца уже и след простыл.
Всё, что касается вложения денег, должно быть сделано грамотно с юридической стороны. Прежде чем вкладывать инвестиции в бизнес – каким бы привлекательным он не был в плане его стоимости, простоты реализации, доходности, надо знать всё об его оборотной стороне, тех подводных камнях, которые могут возникнуть на пути его развития. Любой бизнес надо покупать осознанно, наперёд зная все риски и возможную ответственность. А для этого, прежде чем вкладывать свои инвестиции, нужно получить консультацию специалиста, представить ему документы для юридического анализа. Разумеется, юридический анализ стоит денег. Однако, грамотно сделанный юридический анализ сохранит Вам намного больше, и тогда Ваши дальнейшие действия будут застрахованы от ошибок, а риск их совершения – доведён до минимума.
