Выясняем, как лучше оформить квартиру или долю в ней

Особенности и риски продажи по договору купли-продажи

Под соглашением покупки-продажи подразумевается документ, согласно которому происходит передача права собственности на объект продажи от собственника покупателю за определенную плату. В качестве недвижимости выступают квартиры, дома, земельные наделы, доли в домах и квартирах, комнаты, средства передвижения и прочее. В большинстве случаев этот вид соглашений применяется для объектов недвижимости.

Договор регламентируется наличием ряда предписаний. В письменной части договора должны быть четко определены данные сторон соглашения и предмет сделки. Обязательным условием является написание стоимости предмета соглашения. Отсутствие цены влечет признание сделки недействительной.

Стоимость квартиры обозначается продавцом, но она должна находиться в пределах законодательных норм. Занижение оценочной стоимости может вызвать недоверие со стороны государственных регистрационных органов и послужить причиной повторного оценивания недвижимости.

Запрещено заключать сделку, если государственными органами наложен запрет на проведение каких-либо гражданско-правовых операций по отношению к данному имуществу. Сделка незаконна в случае:

• несоблюдения основных условий контракта;
• игнорирования регистрации документов в Росреестре;
• доказательства принуждения к покупке (продаже) одного из лиц-участников процесса;
• отсутствия разрешения одного из супругов;
• если в документах поставило подпись лицо, не имеющее на это полномочий.

Не стоит забывать о столь важном риске, как присвоение купленному в браке имуществу статуса совместно нажитого. В случае развода, независимо от того на чьи деньги приобретена квартира, она делится пополам

Помешать разделу может только брачный контракт, содержащий условия раздела совместно нажитого имущества.

Продать квартиру, находящуюся в совместном владении супругов, без согласия мужа или жены невозможно. Поэтому всегда существует риск аннулирования сделки, в случае отказа совладельца. При долевом владении право преимущественной покупки принадлежит совладельцам. Передавая недвижимость в дарение, можно миновать это право.

Что лучше, выгодно оформить дарение или куплю-продажу — зависит от многих нюансов, которые стоит учитывать при выборе процедуры передачи имущественного права от одного лица другому.

Какой договор дешевле

Стоимость оформления – один из главных факторов, которыми руководствуются граждане выбирая, как лучше оформить квартиру — дарение или купля продажа.

В большинстве случаев этот фактор зависит от наличия между сторонами сделки родственных отношений.

Дарственная

Одариваемый платит:

• НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры (если он не родственник дарителю);
• госпошлина за регистрацию права собственности.

Даритель платит:

• услуги нотариуса (если он привлекается к оформлению сделки) – сюда относится не только заверение договора, но и его составление;
• госпошлина за регистрацию договора.

В этом случае часть расходов несет продавец (в основном по подготовке документов), а часть – покупатель:

• оплата услуг нотариуса;
• НДФЛ от полученной в результате продажи суммы, если она превышает 1 млн. руб. (обязанность продавца);
• оплата стоимости получения всех необходимых для сделки справок и документов.

Покупатель же обязан оплатить только стоимость приобретаемой квартиры.

При этом он не только несет расходы, но и получает право на имущественный вычет, если между ним и продавцом нет взаимозависимых отношений.

Выбор между договорами возмездного и бесплатного переоформления зачастую обусловлен стоимостью переоформления и финансовыми последствиями для сторон. Дело в том, что перерегистрация собственника влечет разные статьи расходов для продажи и дарения. В стоимость дарения входит:

• оплата составления и заверения договора;
• пошлина на регистрацию;
• оплата подоходного налога;
• работа нотариуса;
• дополнительные нотариальные расходы.

Близкое родство дает право на налоговую льготу.

При подписании купчей возникает потребность оплаты:

• составления договора (его часто готовят самостоятельно);
• регистрационный сбор;
• работа нотариальной конторы.

Если условия предполагают равную возможность передачи на бесплатной основе или за вознаграждение, между родственниками чаще заключается дарственная. Тарифы на дарение между родственниками дают хорошую экономию, а в дальнейшем никакого риска раздела подарка между супругами не имеется.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Частые вопросы

Как оформить дарственную на родственников. Так же, как на любого другого одаряемого. Но дополнительно стоит вписать в договор, что вы приходитесь друг другу родственниками. И не забудьте взять к нотариусу подтверждение родства, например свидетельство о рождении или заключении брака.

Нотариус обязан сообщать налоговой о сделках между родственниками, да и с налогами разобраться будет проще, если написать о родстве прямо в договоре.

Как дистанционно оформить дарственную на долю в квартире. Для этого понадобится выдать доверенность на подписание дарственной и на ее регистрацию в Росреестре.

Доверенность должна быть нотариально удостоверена. И обязательно укажите в ней получателя подарка и сам предмет дарения — размер доли и сведения о квартире. Если в доверенности нет этой информации, она считается ничтожной.

Как оформить дарственную на долю квартиры, если там прописан несовершеннолетний. Если такой несовершеннолетний не собственник доли или собственник другой доли, которая остается у него, никаких проблем с дарением не будет.

А вот если доля принадлежит несовершеннолетнему, подарить ее сложно. И это не зависит от того, зарегистрирован он там или нет. А во многих случаях это сделать и вовсе невозможно:

1. Дарить долю, которая принадлежит малолетнему ребенку до 14 лет, прямо запрещено законом.
2. Для дарения доли от имени ребенка старше 14 лет нужно предварительное согласие органа опеки и попечительства. На практике даже для продажи недвижимости несовершеннолетнего требуется доказать, что интересы ребенка при этом не пострадают, поэтому получить согласие на подобный подарок еще сложнее.

Нужно ли согласие других собственников при оформлении дарственной на долю. Нет, такое согласие не нужно. Правило о согласии от других собственников работает только для возмездных сделок, где за квартиру или долю нужно платить.

Как правильно оформить дарение нескольким одаряемым. Это можно сделать и в одном договоре, и в отдельных договорах со всеми одаряемыми — как это будет удобнее. Если доли дарятся одновременно, удобнее оформить это единым договором: в нем будет один даритель и несколько одаряемых. Если при этом дарятся сразу все доли, такой договор не нужно удостоверять у нотариуса.

Особенности сделок между родственниками

Учитывая, сколько продаж осуществляется в пользу родственников, нельзя не отметить характерные черты процесса.

Особенности проведения сделки:

Обязательное соблюдение первоочередного права выкупа долей. Собственнику предстоит составить и разослать извещения о продаже. Содержание письма включает размер доли, адрес квартиры, цену, условия выкупа, способ расчетов и срок обратного ответа.
Оповещение о сделке органов опеки и попечительства (ООиП). Если продавцом и/или покупателем выступает ребенок, нужно поставить в известность опекунский совет – они либо одобрят сделку, либо вынесут отказ в ее проведении.

Удостоверение договора купли-продажи (ДКП) происходит в кабинете у нотариуса

Неважно, частного или государственного – главное, чтобы у нотариуса была лицензия на работу с юридическими сделками.
Дополнительно к ДКП прилагают акт приема-передачи. Даже если покупатель доверяет родственнику, в его интересах осмотреть квартиру и оформить передаточный акт – в противном случае, при дальнейших поломках в квартире, придется делать ремонт уже за свой счет.
Окончательная регистрация сделки происходит в ФКП «Росреестра»

Тому, кто приобрел долю в квартире, нужно получить выписку из ЕГРН.

Остальные действия совпадают с обычной продажей имущества.

Где оформить дарственную на квартиру

Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.

Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.

В этом случае документом-основанием, например, является договор купли-продажи

Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:

1. Информация о квартире: адрес, кадастровый номер и ее общая площадь.
2. Информация о доле в праве собственности: ее размер и на основании чего она вам принадлежит (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или другой документ).
3. Точные реквизиты каждой стороны договора.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.

Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.

Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.

Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:

1. Если собственники отчуждают все доли по одной сделке — это изменение ввели с 31 июля 2019 года, раньше такие договоры нужно было удостоверять у нотариуса.
2. Если единственный собственник квартиры решил подарить долю: в этот момент у него еще нет сособственников, поэтому и нотариальное заверение договора необязательно. Эту позицию давно поддерживает и Росреестр, который регистрирует права на общую собственность.

Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.

6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р

Если договор заверили у нотариуса. Нотариус сам отправит документы на регистрацию. Вам понадобится только оплатить государственную пошлину, все остальное нотариус сделает бесплатно.

Если договор не заверяли у нотариуса. Тогда подать документы на государственную регистрацию можно через МФЦ. Лучше записаться на прием заранее, чтобы не ждать в очереди.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор дарения — в трех экземплярах: один останется в Росреестре, а два вернутся сторонам сделки.
2. Паспорта сторон — их нужно будет только предъявить на регистрации.
3. Доверенность на представителя, если договор подписал представитель.
4. Доверенность на представителя, подающего документы на регистрацию.
5. Нотариальное согласие супруга, если вы его подготовили.
6. Заявление на регистрацию — его прямо при вас составит сотрудник МФЦ.

Иногда информация о прошедшей регистрации появляется на сайте Росреестра раньше, чем документы возвращаются в МФЦ: впишите кадастровый номер квартиры и проверьте графу «Права и ограничения». Если в ней есть свежая запись о праве собственности, то можно быть спокойным — регистрация прошла успешно

Дарственную

Между дарителем и одаряемый подписывается письменное соглашение, если сделка является значимой и нуждается в дальнейшем регистрации права. Менее значимые подарки могут передаваться устно, согласно ст. 574 гражданского законодательства.

Согласно п.1 ст.36 СК РФ, подарок передается исключительно в собственность одаряемого, который сохраняет свои имущественные права даже в случае раздела имущества при разводе.

С точки зрения налогообложения, дарственная позволяет избавиться от необходимости уплаты налога для предыдущего владельца, а также для нового собственника, если он относится к числу родственников. Чтобы исключить риск оспаривания сделки, рекомендуется заключать договор через нотариуса, избавляясь от претензий со стороны возможных претендентов на собственность.

Куплю продажу

Особенностью такого варианта оформления служит соблюдение принципа возмездности, т.е. за передачу собственности, продавец обязан вознаграждение. Во избежание риска признания сделки недействительной, рекомендуется продумать вариант, каким образом будет оформлена передача премии за проданный объект.

Особенности сделки

Каждая из перечисленных сделок уникальна, обладает рядом штрихов и особенностей, которые свойственны только ей.

Так или иначе, но иногда перед гражданином может встать вопрос – использовать ту или иную процедуру и наша задача, проанализировать в каких ситуациях наиболее применимо дарение, а в каких – купля-продажа.

Дарение

Конечно же, перед тем как проводить сравнительный анализ двух этих процедур необходимо уделить внимание содержанию каждой из сделок. Начнем с дарения

Оно регламентировано гражданским кодексом, как и ряд других сделок.

Наиболее популярная процедура, особенно, когда заключается между родственниками, так как помогает избежать уплаты тринадцати процентов налога.

Данная процедура может быть зарегистрирована с внесением, каких либо уточнений, но обязательно, в четко установленной форме. Подробнее ознакомиться со всеми аспектами передачи жилплощади в дар можно в главе 32 гражданского кодекса.

Теперь обратимся к понятийному аппарату – что же такое дарение и в каких ситуациях оно происходит. Итак, передача жилища в подарок представляет собой двухстороннюю сделку. Почему двухстороннюю – да потому что в ее оформлении участвуют непосредственно две стороны, которые видят необходимость в осуществлении данной процедуры.

Стороны в дарственной имеют свои установленные названия. Обратимся к одной из них – это даритель. Даритель имеет в собственности имущество, которое собирает отчуждать в пользу второго участника процедуры.

То есть, получается, что он передает данную вещь на безвозмездной основе в собственность иного лица. Вторя сторона или одаряемый должна либо принять дар, либо отказаться от него.

При согласии на принятия дара, одаряемый становится новым собственником вещи и теперь может владеть ею, пользоваться и распоряжаться. Теперь поговорим о некоторых иных аспектах передачи жилплощади в дар.

Данная процедура как мы уже выяснили, является безвозмездной, а все потому, что даритель не получает ничего взамен своих действий.

Это и есть основное отличие дарения от договора купли-продажи.

Данный контракт не предполагает взаимного удовлетворении потребностей.

О порядке дарения квартиры, в частности о правилах составления договора и особенностях регистрации сделки, можно узнать на нашем сайте.

Купля-продажа

Контракт купли-продажи представляет собой передачу собственности от продавца к покупателю. При этом продавец – это лицо, которое является собственником вещи, а покупатель, это лицо, которое впоследствии становится новым собственником, но только по факту исполнения ряда обязательств.

Вам наверняка интересно, о каких обязательствах идет речь – все просто. Купля-продажа предполагает передачу имущества взамен на денежные средства, что и называется покупкой.

Данный договор имеет также широкое распространение, является двухсторонним, но в отличие от дарения — возмездным.

Если вы хотите подробнее ознакомиться с аспектами купли-продажи вам также придется прибегнуть к гражданскому кодексу и его главам, где его контракту отведено значительное место.

О частных случаях и мошенничестве при передаче квартиры в подарок читайте в нашей статье.

Часто задаваемые вопросы

Расскажем подробнее о том, как осуществить дарение доли в квартире родственнику, комнаты в коммунальной квартире, а также дарение доли несовершеннолетнему.

Дарственная на долю квартиры между близкими родственниками

Если выбирать, кому дарить, то лучше все-таки выбрать родственника — в этом случае дарственная на долю в квартире родственнику не облагается налогом.

А вот дарение доли квартиры постороннему лицу определяет обязанность последнего выплатить налог (поскольку такой подарок будет считаться повышением дохода) в 13% от стоимости.

«Не-посторонними» закон считает маму, папу, бабушку, дедушку, сестер, братьев.

Дарственная на комнату в коммунальной квартире

В принципе, процесс этот схож с дарением доли в квартире. Другое дело частности.

Если вы собственник комнаты в коммуналке и хотите ее подарить, то без посредства нотариуса эта сделка невозможна.

Дело в том, что для такого дарения существует свой, особый формат договора, где указывается судьба не только самой комнаты, но и мест общего пользования, порядка доступа к ним.

Если хоть один нюанс будет не учтен, кто-то из обозленных соседей может подать в суд с требованием признать эту сделку мнимой (дескать, на самом деле дарственной замаскировали куплю-продажу). Возможно, даже добьется успеха. И тогда судья обяжет продать комнату истцу в соответствии с рыночной или оценочной стоимостью жилища. В остальном принципы дарения те же и правила налогообложения действуют те же.

Далее представлен образец дарственной на комнату в коммунальной квартире

Дарение доли в квартире несовершеннолетнему

Это возможно, но все документы будут за него подписывать его законные представители.
Далее представлен образец договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему:

Что следует учесть при продаже половины жилья

1. Выделить половину недвижимости в натуре будет сложно, поскольку образование новых коммунальных квартир не приветствуется законом. Особенности конструкции помещений только изредка позволяют провести перепланировку, при которой части квартиры были бы полностью обособлены. В связи с этим продаются «идеальные» (дробные) доли в общей долевой собственности.
2. При продаже совладельцы в письменном виде должны отказаться от покупки доли. Это правило позволяет остальным собственникам оказывать препятствия к продаже — игнорировать уведомления, обещать приобрести недвижимость и избегать подписания договора. Продавцу стоит стразу обратиться к нотариусу, который оформит все должным образом: направит оповещения, подготовит свидетельство о том, что меры по предоставлению права преимущественной покупки были предоставлены иным собственникам.
3. Договор в обязательном порядке необходимо заверить у нотариуса. Впоследствии он организует проведение госрегистрации.

Поскольку продажа части имущества требует согласования с одним или несколькими собственниками, которые зачастую против оформления сделки, можно пойти на хитрость и подарить потенциальному покупателю незначительную часть своей доли, а затем продать ему оставшуюся собственность как содольщику. При этом не потребуется разрешение остальных собственников на отчуждение имущества. Такая операция несет определенные риски, например, признания операции дарения недействительной, но доказать это будет очень сложно.

Один из вариантов реализации половины квартиры — взять кредит под залог недвижимости. При невозврате средств, нарушении сроков выплат банк конфискует имущество. Банки с хорошей репутацией на такие сделки не идут, а частные финансовые организации выкупаю доли за сумму на треть меньшую, нежели рыночная стоимость и направляют все силы на вынуждение второго собственника к продаже.

Лучший способ продать половину квартиры — договориться со вторым собственником, привести аргументы в пользу совместной продажи, ведь от этого все получат большую выгоду.

Продажа долевой собственности осуществляется с учетом интересов иных совладельцев. Часто возникают сложности с уведомлением жильцов о продаже, с получением разрешения на отчуждение доли.

Как правильно известить содольщика о продаже половины квартиры? Когда можно составлять договор? Как рассчитать госпошлину при продаже? Какие законные способы реализации недвижимости можно применить при отказе совладельцев от продажи доли? Если возникли вопросы, обратитесь к юристу сайта и получите бесплатную консультацию.

Отказ от дарения доли в квартире

Есть обязательные требования к дарителю:

1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.

Одаряемый может отказаться от доли до тех пор, пока он не принял ее по договору. Но если договор уже отдан на регистрацию, то и отказ от подарка придется зарегистрировать. Для этого потребуется подать заявление в Росреестр.

Даритель тоже может отказаться дарить долю, но только в особых обстоятельствах.

Для этого должны соблюдаться два условия:

1. Доля еще не подарена, а только обещана.
2. Положение дарителя — финансовое или семейное — настолько изменилось, что если он выполнит обещание, это существенно ухудшит его уровень жизни.