Долги за коммунальные услуги при смене предыдущего собственника

Нет квартиры, есть долги

Увы, столкнуться за долги с отключением от благ цивилизации может самый добросовестный собственник квартиры. Фото: photoxpress

Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют. Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника. При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.

Игорь Кокин советует в таком случае жаловаться в государственную жилищную инспекцию на УК. «Управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников по Жилищному кодексу, если они этого не делают, это нарушение лицензионных требований», — поясняет Кокин.

Любопытно, что в таких случаях бывшего собственника предупреждают о судебном разбирательстве, но по старому адресу. Такой порядок вещей оставляет человека без шансов вовремя заметить нарушение. Единственное, что можно посоветовать, — периодически проверять сайт службы судебных приставов на предмет того, не числится ли за вами какой-то должок.

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:

  1. При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
  2. Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
  3. Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует в 2 экземплярах.
  4. Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.

Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.

Из видео можно узнать о переходе долгов за квартиру к новому собственнику:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Можно ли переделать регистрацию по интернету?

В ЕРЦ

За сменой данных в единый расчетный центр можно обратиться через интернет ресурс. Требуется:

Справка. Единственным минусом является невозможность сразу же получить обновленные данные, они придут позже, после обработки заявления.

С ресурсоснабжающими организациями

Не все отделения имеют возможности для приема интернет-заявок.

Такая практика уже вводится в действие, но воспользоваться онлайн подачей смогут только те граждане, которые имеют зарегистрированную электронную цифровую подпись.

Через МФЦ

Многофункциональные центры позволяют упростить процедуру перерегистрации. Можно сократить время на посещение всех компаний, поставляющих коммунальные услуги. Функция «одного окна» не всегда способна охватить всех поставщиков, этот вопрос следует уточнять отдельно.

Внимание! Онлайн обращение в МФЦ, для смены данных о собственнике, на сегодняшний день невозможно. Необходимо личное присутствие

Искать ближайшее отделение удобно через 2gis.

Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника

Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.

Долги ЖКХ при смене собственника квартиры

Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.

Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:

  • плата за содержание общего имущества в доме – оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
  • взносы за капитальный ремонт;
  • оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.

Обратите внимание!

Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.

Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязан ли новый собственник оплачивать долги

Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.

Обратите внимание!

Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.

Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.

Какие долги переходят к новому владельцу

  1. Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт. В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;
  2. Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом. Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.

Обратите внимание!

В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры. Требования к новому собственнику являются незаконными.

Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:

  1. Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
  2. Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Обратите внимание!

Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца.

Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено.

Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.

Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:

Какие долги переходят к новому владельцу

К новому собственнику после регистрации имущества переходят долги перед местной управляющей организацией за следующие услуги:

  • предоставление коммунальных ресурсов (воды, электричества, газа и т. д.);
  • ремонт и обслуживание общедомового имущества и придомовой территории;
  • капитальный ремонт.

Переход долга за капитальный ремонт к новому владельцу жилья установлен .

Не переходят к новому владельцу следующие виды долгов:

  • на которые обращено судебное взыскание;
  • информация о которых была умышленно скрыта продавцом;
  • задолженности за спецсервис, предоставляемый членам ТСЖ по договору с ним.

Если предыдущий владелец длительное время не оплачивал ряд коммунальных услуг, и управляющая организация добилась вынесения судебного приказа о взыскании задолженности, то такой долг считается привязанным к конкретному лицу и не подлежит уплате новым владельцем жилья.

Проверить сведения о наложении на продавца взыскания можно через информационную систему службы судебных приставов, для этого необходимо знать ФИО, дату рождения и регион прописки продавца.

Местные управляющие компании могут начать востребовать уже присужденный долг с нового владельца жилого помещения, мотивируя свои действия . Чтобы избежать конфликта с местной УК, необходимо запросить у продавца соответствующую выписку от судебного исполнителя для предъявления коммунальным службам.

В ряде многоквартирных домов, управляемых жилищным товариществом, членам ТСЖ предоставляются специальные услуги за дополнительные членские взносы – например, охраняемая парковка возле дома или круглосуточная ремонтная бригада. Задолженность по членским взносам за данные услуги остается за предыдущим собственником квартиры даже при отсутствии судебного приказа о взыскании долга, так как такие услуги не относятся к обязательным работам по содержанию жилья.

Важно учесть, что при умышленном сокрытии продавцом сведений о долге за услуги ЖКХ, покупатель вправе:

  • требовать погашения долга от продавца;
  • требовать компенсации в размере суммы долга и начисленных пеней;
  • расторгнуть сделку и вернуть всю сумму покупки с учетом понесенных расходов.

При отказе предыдущего владельца оплачивать долги покупатель может обратиться в суд, и тогда к сумме долга прибавятся также судебные издержки.

Можно ли переоформить задолженность на нового владельца?

Обратите внимание! Согласно ст. 391 ГК РФ, перевод долга возможен в случае взаимной договоренности сторон

Соответствующее условие отражается в договоре купли-продажи.

Важно учитывать, что на основании п. 2 ст

391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только с согласия кредитора.

Из этого следует, что предварительно необходимо поставить в известность Управляющую компанию и ТСЖ. Перевод возможен при открытии нового финансового счета после регистрации права собственности в Росреестре. Покупателю следует действовать в следующем порядке:

  1. запросить справку о задолженности в Едином расчетном центре;
  2. обратиться в УК, уведомить об открытии нового финансового счета и перенаправления долга на нового собственника;
  3. составить и подписать договор об обслуживании дома с УК;
  4. написать заявление в ЕРКЦ об открытии нового финансового счета;
  5. переоформить договор с поставщиками водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, если дом не обслуживается Управляющей компанией;
  6. сверить показания счетчиков и уточнить дату последней проверки;
  7. при необходимости запросить перерасчет задолженности в УК.

На этапе обращения в УК стороны могут оформить трехсторонний договор, регламентирующий особенности и порядок оплаты задолженности. Как вариант оформляется письменное обращение с просьбой о переводе долга, на которое УК дает письменное согласие.

В последующем стороны заключают договор о переводе задолженности. С этого момента соответствующие обязательства за предыдущим собственником прекращаются. Соглашение должно содержать:

  • реквизиты сторон: адреса, даты рождения, паспортные данные, полные имена;
  • дату оформления и регион;
  • реквизиты банковских счетов;
  • предмет договора — принятие обязательств по уплате задолженности;
  • остаточная сумма долга;
  • сроки и условия погашения;
  • ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Скачать бланк соглашения о переводе долгаМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы

Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Важно! Заявителю необходимо предоставить паспорт, правоустанавливающие документы, свидетельство о регистрации, выписку из домовой книги, копию лицевого счета и выписку из БТИ и кадастра (при необходимости).. Переоформление лицевого счета необходимо для приостановки начисления платежей по договору с предыдущим владельцем, что скажется на величине пени за просрочку

По этой же причине рекомендуется решить вопрос с переводом долга в кратчайшие сроки

Переоформление лицевого счета необходимо для приостановки начисления платежей по договору с предыдущим владельцем, что скажется на величине пени за просрочку. По этой же причине рекомендуется решить вопрос с переводом долга в кратчайшие сроки.

Исходя из законодательства, новый собственник жилого помещения не обязан оплачивать долги по коммунальным платежам, если иное не предусмотрено взаимной договоренностью с предыдущим владельцем. Оплата долгов за капитальный ремонт становится обязательством покупателя недвижимости.

При взаимной договоренности задолженность по коммунальным платежам переводится на нового владельца с согласия УК и в порядке оформления соглашения по переводу.

Купили квартиру с долгами – что делать?

На практике часто происходит так, что поставщики коммунальных услуг стремятся приписать долги по ЖКХ новому собственнику. При этом они ссылаются на то, что задолженность привязывается к объекту недвижимости, а не к тому, кто им владеет.

Стоит помнить, что по закону это не так. Даже если прежний собственник является близким родственником, его долги не могут принадлежать новому владельцу жилья.

Чтобы избавиться от претензий коммунальщиков, необходимо действовать по алгоритму, описанному далее. После государственной регистрации права собственности в управляющую компанию (или ТСЖ) направляется запрос о предоставлении лицевого счета для оплаты коммунальных услуг. При этом предоставляются текущие показания приборов учета. Это поможет не допустить ситуации, когда долг предыдущего собственника приписывается текущему хозяину.

Если в управляющей компании отказывают в смене лицевого счета, необходимо попросить оформить отказ в письменном виде с обоснованием причин. Рекомендуется напомнить о ст. 153 ЖК РФ, в которой ясно говориться, что обязанность по перечислению оплаты за коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда он становится владельцем жилья. То есть, все, что происходило в квартире ранее, его не касается.

Когда сотрудники управляющей компании упорствуют, необходимо направить заявление на имя руководителя. В тексте документа излагается суть претензии. При этом необходимо сделать отсылки к ст. 153 ЖК РФ и ст. 223 ГК РФ. Целесообразно приложить к заявлению копию акта приема-передачи и договора купли-продажи.

Если от руководителя также последовал отказ, необходимо жаловаться в прокуратуру и жилищную инспекцию. В заявлениях в эти инстанции также излагается суть вопроса. При этом прикладываются письменные отказы от сотрудников управляющей компании и иные документы, имеющие отношение к делу.

Помните, по закону вы имеете обязанность только по оплате взносов за капитальный ремонт. Все иные долги не имеют к новым собственникам никакого отношения.

Механизм отказа от услуг управляющей компании

  • истечение срока действия договора (если собственники помещений в многоквартирном доме не желают больше пользоваться услугами действующей управляющей организации);
  • ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей организацией, если речь идет о тех обязанностях, которые зафиксированы в коллективном договоре управления имуществом;
  • изменение формы управления общедомовым имуществом и механизма обслуживания такого имущества (например, образование товарищества собственников жилья или собственников недвижимости).

Каждое из перечисленных оснований должно быть оформлено в документальном виде (главным документом, подтверждающим законность вынесенного решения о расторжении договора управления, становится протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором отражаются результаты проведенного голосования по имеющемуся вопросу о прекращении сотрудничества с управляющей организацией).

В целом механизм расторжения договора управления выглядит следующим образом:

  • созыв внеочередного общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме с обозначением повестки такого собрания и сообщением о необходимости проведения голосования;
  • проведение собственно собрания с вынесением на очно-заочное голосование вопроса о расторжении договора управления многоквартирным домом с конкретной управляющей организацией;
  • проведение голосования собственников помещений для получения кворума по вынесенному вопросу;
  • подведение итогов и фиксация их в протоколе итогов голосования (протокол подписывается председателем собрания, секретарем и лицом, ответственным за подсчет голосов при проведении очно-заочного собрания собственников);
  • оглашение результатов голосования и норм жилищного законодательства, в соответствии с которыми договор управления будет расторгаться (при этом необходимо также довести до сведения жильцов дома информацию о необходимости погашения всех существующих видов задолженности перед управляющей организацией).

В противном случае после перехода к другой управляющей организации или изменении формы управления погашать задолженность перед управляющей организацией придется до полного расчета с ней (срок такого расчета может быть индивидуален и полностью зависеть от того, какой размер имеет конкретная задолженность). Если задолженность не будет погашена в добровольном порядке, управляющая организация, с которой расторгнут договор управления, имеет право на взыскание такой задолженности через суд (если на счетах управляющей организации остались какие-либо денежные средства, переданные им собственниками помещений дома, то суд может наложить арест на эти денежные средства в плане возврата их жильцам или обратить взыскание на эти денежные средства, то есть они не будут возвращены жильцам).

Исправление ситуации

Если покупатель все же оказался жертвой беспечности, то есть если он приобрел квартиру с данной формой обременения, его никто не вправе заставить оплачивать подобные платежи. Необходимо знать, что подача услуг по причине задолженности не может быть прекращена, это незаконно. В подобной ситуации все должны действовать в рамках закона.

Покупатель, в первую очередь, должен известить сотрудников УК или ТСЖ о смене собственника жилья, а после этого сразу запросить открыть новые лицевые счета. Сделать это не так просто! К подобному заявлению потребуется приложить пакет документов, доказывающих наступление права собственности у нового собственника. Это может быть договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, иного плана документы.

Если ТСЖ отказывается идти навстречу, собственнику нового жилого помещения стоит обратиться в суд. Необходимо помнить, что в ситуациях такого плана закон оказывается на стороне нового собственника и обяжет сотрудников жилищной компании пойти на определенные уступки. Подобные действия потребуют приложения некоторых временных и нервных трат, но исправить возникшую ситуацию по-иному не получится.

Подведем итог

Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев. Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения. Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.

По этим причинам неуместно беспокоиться о погашении недоимок старых хозяев жилья. С точки зрения закона, покупатель недвижимости обязан оплачивать счета лишь после фактического вступления в права собственности. Поэтому давление и шантаж коммунальных служб на таких людей считается нарушением законодательства.

Подведем итог

Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев. Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения. Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.

Законодательство четко говорит, что обязанностью нового владельца жилья становится лишь погашение долга за капремонт здания, поэтому такой момент нуждается в тщательной проверке еще до передачи всей суммы продавцу

По этим причинам неуместно беспокоиться о погашении недоимок старых хозяев жилья. С точки зрения закона, покупатель недвижимости обязан оплачивать счета лишь после фактического вступления в права собственности. Поэтому давление и шантаж коммунальных служб на таких людей считается нарушением законодательства.

Часто во время приобретения или наследования недвижимости новый собственник не знает о том, есть ли задолженность за коммунальные услуги или нет. Этим пользуются недобросовестные продавцы жилья, а затем и нечистые на руку представители коммунальных служб. С новых владельцев жилья требуют оплатить долги бывших хозяев, но мало кто знает, что это незаконно.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ, новый владелец обязан оплачивать коммунальные услуги, среди которых горячая и холодная вода, газоснабжение, уборка мусора, плата за электричество и многие другие услуги

Но немаловажно отметить, что, согласно общему правилу, новый владелец жилья не отвечает по долгам старого. Согласно ст

210 ГК РФ, тот собственник, который употребил природные ресурсы и получил услуги, должен оплачивать их.

Единственным исключением в данном случае может стать оплата капитального ремонта. Если квартира переходит от одного собственника к другому, на нового владельца жилья ложится обязанность оплачивать капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Но только в том случае, когда предыдущим владельцем является субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Это положение описано в ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Стоит отметить, что в случае, когда задолженность погашена новым собственником, он может обратиться за перерасчётом, чтобы произошёл возврат или же средства были зачислены в счёт будущих платежей.

Оплата долгов прошлого владельца жилья может быть возложена на того, кто это жилье приобрёл. Но это становится возможным только в том случае, если старый собственник во время продажи, дарения или обмена жилья заключил с новым владельцем специальную сделку, предусматривающую это.

Сделка о переводе долга описана в п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ. Но проводиться она может лишь тогда, когда новый владелец недвижимости знает о ней и согласен на то, что на него законодательно возлагается обязанность оплатить долги предыдущего владельца жилья. Потому во время приобретения квартиры в договоре купли-продажи недвижимости и акте приема-передачи должно быть отмечено, что старые долги владельца не переходят к покупающему жилье. Если этого не сделать – сотрудники коммунальных служб могут потребовать оплату долгов старого владельца квартиры или даже отключить квартиру от предоставления той или иной коммунальной услуги.

Если представители коммунальных служб требуют оплатить долги старых владельцев квартиры, нужно обратиться в УК, ТСЖ или ЖК и взять справку о задолженности. Затем следует предоставить этим организациям сообщение о том, что у жилья поменялся владелец. Делается это в письменной форме и подкрепляется договор, свидетельствующий о приобретении жилья. Затем необходимо сообщить бывшему владельцу о том, что ответственные структуры требуют уплаты долга, который был начислен до покупки квадратных метров новым владельцем. Должник может добровольно уплатить долги за коммунальные услуги, или же ответственные лица будут взимать задолженность в судебном порядке.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий