Как перевести долю в квартире в комнату

Как перевести долю в квартире в комнату?

В данной статье подробно рассказывается как перевести долю в квартире в комнату, и все что об этом надо знать. Задумываться над тем, как перевести долю в квартире в комнату люди начинают при разделе, продаже недвижимости. Решение проблемы есть.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

По нормам гражданского права собственник свободно владеет и распоряжается имуществом. Может в квартире жить один, либо с семьей, или сдать в аренду (ст.288 ГКРФ и ст.30 ЖКРФ). А так же имеется возможность подарить, продать и завещать квартиру.

На составляющие части недвижимость, как правило, делиться при:

совершении сделок с ней (дарение, продажа, мена),
получении наследства несколькими лицами,
разделе нажитого в браке имущества,
приватизации жилья,
в результате рассмотрения дела судом.

Возможно изначальное отчуждение доли в квартире. И даже доля законно делиться на еще более мелкие составляющие.

Каждый владелец, имеющий часть жилья, обладает всеми правами данными гражданским законодательством. Без каких-либо ограничений. Все участники долевого владения имеют право на распоряжение, в установленных рамках, общими местами в многоквартирном доме, лифт, подъезд и т.д.

Совсем не важно, проживает обладатель права собственности в своей квартире или нет. Он обязан вносить за нее (в размере своей доли) платежи и оплачивать установленные налоги

Имеет право вселить в квартиру членов своей семьи.

Долевое владение жильем, всё же имеет ряд препятствий:

Третьих лиц зарегистрировать можно с письменного согласия всех долевиков.
При продаже доли, следует в письменном виде предложить купить ее сособственникам. Причем за ту же цену, за которую недвижимость продается посторонним лицам. И при получении письменно отказа от покупки, продавать посторонним. Это называется преимущественным правом покупки

Право общей долевой собственности распространяется на все виды жилой недвижимости: дом, квартира, комната.

Перевод доли в квартире в комнату, на языке юристов, называется – выдел доли в натуре.

Самый оптимальный вариант выдела, это добровольное согласование вопроса с остальными сособственниками. Регламентируется такой подход статьёй 252 ГКРФ. Следует заключить письменное соглашение с соседями по квартире, зарегистрировать его в ФРС и комната только ваша.

Однако стоит помнить, что выдел в натуре возможен в отношении изолированных помещений. То есть комната, на которую претендует кто-то один, не должна быть проходной.

Второй вариант выдела, более драматичный. Если согласия нет, дорога лежит в суд.

Нет возможности выделить комнату, суд установит, по ходатайству сторон порядок пользования совместной долевой собственностью.

У меня в собственности доля в 3-х комнатной квартире, за каждой из долей закреплена изолированная комната, по метражу мне принадлежит еще несколько квадратных метров в местах общественного пользования, лицевой счет на оплату коммунальных услуг у каждого из дольщиков свой. Возможно ли перевести мою долю в комнату? Поясню зачем.

На моей жилплощади никто не проживает, я хотел бы ее сдать в аренду, но одна соседка категорически против этого. Вторая соседка, как и я, хотела бы тоже свою долю перевести в комнату,можем ли мы без согласия 3-й соседки перевести свои доли в комнаты. Соседка, которая против проживает там с семьей, у нее дочка 5 лет и муж, сама она является опекуном владельца этой доли, долей владеет её несовершеннолетний сын.

Ответы юристов ( 1 )

Т.к. один из собственников доли против такого выдела, то решать вопрос в любом случае придется в суде. И практика здесь не однозначная.

Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.

Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.

Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.

Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.

Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества. Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире

Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.

Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:

— за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою, — нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг, — нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).

Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.

Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?

Закон допускает два варианта:

— разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников — выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.

1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.

Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.

Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).

На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.

2. Выдел доли в квартире.

Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.

В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.

Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.

Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.

Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.

Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.

Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?

Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире. Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.

Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.

На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.

Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.

Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.

Перевод доли в комнату в судебном порядке

Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.

Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:

Полное наименование и адрес местонахождения суда.
ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
Указание типа собственности (долевая или совместная).
В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
Просьба Истца.
Список прилагаемых материалов.
Дата составления и подпись Истца.

Исковое заявление о выделении доли в общей собственности дополняется следующим комплектом документов:

копии паспортов Истца и Ответчика (если дело напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего лица – его свидетельство о рождении);
технический паспорт на квартиру, выдаваемый в БТИ;
выписка из ЕГРН;
экспертное заключение о возможности выделения доли в комнату, акт планируемого выделения доли в натуре;
квитанция об оплате госпошлины за подачу иска имущественного характера (сумма рассчитывается от цены иска в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. НК РФ);
правоустанавливающий документ на долю квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).

В каждом случае сроки судопроизводства оказываются индивидуальными, т.к. дело способно осложниться из-за дополнительных слушаний, экспертиз и пр. В среднем рассмотрение подобных исков занимает от 4 месяцев до 1 года. Среди важных этапов можно выделить:

Обращение к услугам независимого оценщика и получение его заключения – 30 рабочих дней.
Подготовка полного пакета документов – 14 рабочих дней.
Обработка искового заявления в судебной канцелярии – до 5 рабочих дней.
Предварительные слушания – назначаются через 30 дней с момента подачи искового заявления.
Судебные слушания – занимают от 2 до 6 месяцев.
Период на обжалование – 1 месяц с момента вынесения неудовлетворительного судебного постановления.

прекратит быть участником общей долевой собственности

Как правильно рассчитать долю в квартире

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Чтобы верно рассчитать каждую долю, причитающуюся жильцам квартиры в общем праве, необходимо подготовить информацию и сделать предварительный анализ. Для установления долей потребуются такие величины:

Показатель совокупной площади объекта недвижимости.
Жилая площадь квартиры.
Нежилая площадь объекта недвижимости (вспомогательные помещения – санузел, кухня и т.д.).

Законодатель утвердил положение, по которому права у нескольких владельцев на квартирные помещения равные, за исключением ряда ситуаций. Именно поэтому при определении долевых показателей необходимо предварительно рассчитать соотношение общей площади объекта к параметрам жилплощади, приходящейся на каждого собственника.

Давайте разберем на примере расчета долей в квартире общей площадью 71 м2, в которой комнаты имеют площадь 10, 15 и 20 м2 , а площадь мест общего пользования составляет 28 метров:

Для комнаты в 10 метров порядок расчета таков: общую площадь делят на площадь комнаты =0.14 /100 от общей площади.
Для комнаты 15 квадратных метров – 21/100.
Для 3-ей комнаты – 0,28.
Доля общей площади – по той же схеме составит 0, 36.

Каждому собственнику комнат выделяются одинаковые доли в праве общей собственности, независимо от размера комнаты из расчета 0,36:3=0,12.

В свидетельстве о праве собственности прописывается как жилая доля, так и общего пользования в общей квартире.

Если квартира находится в общей собственности, например, на трех человек, то каждому из них будет принадлежать равная доля, то есть площадь квартиры/ на три.

Правильное оформление доли в квартире несовершеннолетним

Законодательство позволяет оформлять доли жилья на несовершеннолетних граждан. Но распорядителем до наступления 18 лет будет считаться его законный опекун. Чтобы правильно оформить долю потребуется:

Устранить долговые обязанности по выплате кредита за квартиру.
Пригласить специалиста из БТИ для правильного распределения долей.
Подготовить необходимые документы.
Составить документ у юриста для передачи права собственности.
Составить заявление и отправить его в регистрационную палату.
Зарегистрировать право собственности ребенка.

Выделение помещения из доли в квартире имеет смысл, если ее площадь достаточно большая для получения отдельной комнаты. В противном случае лицо даже рискует потерять имеющуюся собственность, хоть и с уплатой от других сособственников. Выделенной комнатой лицо сможет распоряжаться на свое усмотрение без необходимости получения разрешений со стороны других собственников.

Что можно сделать с долей собственности в квартире:

Здравствуйте Татьяна Николаевна, если Вы хотите продать свою долю в квартире, Вам нужно письменно предложить ее купить собственникам других долей в квартире. В течение месяца, если они откажутся, можете продавать свою долю.

Статья 250. Преимущественное право покупки

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

«>

Судебный

В случае не достижения согласия, один из сособственников может обратиться в суд. Обязательным условием является необходимость доказательства попыток мирного урегулирования.

Если совладельцы не идут на контакт, то достаточно направить им письма с продолжением заключить соглашение. В конверт необходимо вложить:

вариант мирового соглашения;
письмо с просьбой добровольного урегулирования;
опись вложения.

В качестве доказательств необходимо приложить образец письма и уведомления о вручении.

Если совладельцы уклоняются от получения документа, то необходимо попробовать лично вручить документ. В случае отказа от получения, составляется акт в присутствии 2 свидетелей.

Порядок действий

Вопрос решается в порядке искового судопроизводства. Заявитель направляет документы в суд по месту расположения имущества.

Ч. 1 ст. 23 ГПК РФ устанавливает подсудность дел об определении порядка пользования жильем. Заявитель должен направлять документы в мировой суд.

Алгоритм действий при обращении в суд:

Сбор документации.
Оформление искового заявления.
Обращение в суд.
Получение решения.

Сбор документации

Перед обращением в суд необходимо подготовить доказательства попыток мирного урегулирования. В этом качестве подойдут:

уведомления о вручении письма и копия просьбы о заключении соглашения;
ранее заключенное добровольное соглашение, которое необходимо оспорить.

К исковому заявлению нужно приложить следующие данные:

гражданский паспорт инициатора процесса;
выписка из домовой книги;
справка о составе семьи;
выписка из ЕГРН;
правоустанавливающий документ;
квитанцию об оплате пошлины;
технический план квартиры.

Документация подготавливается в количестве, равном числу сторон. Например, если сособственников 3, то нужно 4 пакета документов (3 совладельца + суд).

Оформление искового заявления

Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Поэтому нужно подготовить исковое заявление.

Оно должно содержать следующие данные:

название и адрес судебного участка;
данные инициатора процесса, включая паспортные данные и адрес;
информация об ответчикеответчиках;
третьи лица (при наличии в квартире несовершеннолетних, в процесс могут быть приглашены специалисты районного отдела опеки);
название иска;
сведения обо всех собственниках;
причины спора;
предложения о порядке использования жилья;
ссылка на закон (ст. 247 ГК РФ, ст. 30, 70 ЖК РФ);
исковые требования;
перечень прилагаемой документации;
подпись и дата.

Образец искового заявления о переводе доли в квартире в комнату

Обращение в суд

Документация может быть направлена в суд следующим образом:

Лично инициатором процесса. Необходимо уточнить режим приема заявлений. Его можно узнать на сайте суда. Документы предъявляются в канцелярию. При себе необходимо иметь паспорт.

Представителем истца. Обязательным условием является наличие нотариальной доверенности. При посещении представитель должен иметь оригинал доверенности и гражданский паспорт. Доверенное лицо наделяется правом подписи как искового заявления, так и удостоверения копий документов – приложения к иску.

Почтовым оправлением

При формировании конверта особое внимание необходимо уделить описи вложения. Необходимо перечислить все документы, которые прилагаются к иску и их количество.

Если между сторонами процесса имеет место конфликт, то целесообразно привлечь юриста. Специалист представит интересы заявителя в суде и поможет избежать ошибок в оформлении документов.

Получение решения

После вынесения решения необходимо:

получить судебное решение;
дождаться наделения его юридической силой;
поставить отметку о вступлении в силу;
исполнить его.

В случае, если ответчик желает оспорить принятое решение, то он может направить апелляционную жалобу.

Если стороны не желают исполнять решение суда, то нужно решать вопрос другим способом. Например, при помощи раздела квартиры или выплаты компенсации.

Хотя истец может врезать замок в дверь комнаты и, фактически превратить квартиру в коммунальную.

Судебная практика: пример

Превращение доли в изолированную комнату – это всегда непросто. Нужно учесть множество факторов, которые влияют на окончательное решение суда.

Какие нюансы заслуживают внимания:

Сложившийся порядок пользования – изменить 15-летние устои в эксплуатации квартиры довольно сложно.
Размеры долей – чем они больше, тем выше шансов получить просторное жилое помещение (например, гостиную).
Жизненные условия – наличие детей, опекаемых лиц и инвалидов повышает шанс на выделение отдельной комнаты. Не исключено, что суд определит перевод доли в большее по площади помещение.
Технические возможности – одинокому собственнику могут выделить проходную комнату, а вот с супругами или детьми это будет невозможно.
Незначительность доли – суд не выделит комнату, если доля истца не дотягивает до минимального показателя (9-12 м²). Вероятно, остальные совладельцы смогут ее выкупить даже при несогласии собственника.

Ситуации могут быть разными, поэтому важно учесть не только технические параметры, но и родственную связь. Пример:

Пример:

Судебный участок № 295 Восточного муниципального р-на г. Москва рассматривал обращение истицы Лужиной против ответчика Вялых. Участники процесса имели в собственности 2-комнатную квартиру. Лужина проживала в ней вместе с матерью, но после ее смерти получила в наследство ¾ квартиры. Вялых получил ¼ долю в результате данного наследования.

Лужина (истец) просила суд закрепить за ней большую комнату (20 м²), а ответчику выделить меньшее помещение (11 м²). Обоснование – истица проживает в квартире уже порядка 17 лет, а ответчик даже не появляется в ней после получения наследства. Вместе с Лужиной жила и ее 13-летняя дочка.

Вялых (ответчик) считал ровно наоборот: ему, а не истцу положена большая комната, но не привёл веских аргументов. Ответчик не хотел жить в квартире, зато намеревался сдавать комнату в аренду.

Изучив обстоятельства, мировой судья принял решение удовлетворить иск Лужиной. Определив порядок пользования квартирой, суд учитывал, что ответчик тоже имеет притязания. Но поскольку не заинтересован в проживании, ему положена компенсация. Стороны договорились, что истец выплачивает компенсацию ответчику, а тот, в свою очередь, не заселяет квартирантов. Таким образом, Лужина и ее дочь получили в пользование всю квартиру (31 м² жилой площади и 17 м² нежилой). Вялых отказался от притязаний, но смог выручить денежные средства.

Итак, чтобы перевести долю квартиры в комнату нужно установить порядок пользования. Необходимости в выделе долей нет – при таком раскладе совладелец сможет рассчитывать лишь на компенсацию. Если вы можете договориться о порядке, заключайте соглашение. Это позволит закрепить право и занять комнаты. Остальные части квартиры останутся в общем пользовании совладельцев.

Ссоры в процессе деления квартиры – обычное явление. Совладельцы тянут одеяло на себя, считают себя правыми, игнорируют чужие интересы. Именно поэтому большинство споров доходит до суда. Разрешить конфликт на слепом отстаивании позиций очень сложно. Требуется юридическая помощь – чтобы взвесить все «за» и «против», оценить риски, собрать доказательства, составить грамотное заявление и рассчитать доли. Помочь в этом нелегком деле могут юристы нашего портала. Обратитесь за консультацией, и юрист ответ на ваш вопрос. Вы узнаете, как лучше перевести долю в комнату, что можно требовать и как учесть мнения остальных.

Рекомендуем видео о разнице между «идеальной» и «реальной» долей в квартире:

Как перевести долю в квартире в комнату