Как переехать из коммунальной квартиры в отдельное жилье. часть 1

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Ситуация 2 Когда это ваш начальный капитал

Завершив обучение в университете и прожив в съемном жилье более 5 лет, решила, что пора купить свою комнату. Приобрела в пятикомнатной двухэтажной квартире. Сама квартира была с отличным ремонтом. На первом этаже располагались комната, санузел, огромный коридор — 14,7 м², кухня-столовая — 28 м². На втором этаже — четыре комнаты, кладовка и санузел.

На момент покупки в квартире жили всего три человека — я была в восторге. Но потом все изменилось: появились квартиранты, а с ними и графики дежурств.

Когда я вышла замуж, мы продали комнату и купили квартиру. И я очень благодарна этой комнате, ведь она позволила мне приобрести свое жилье с 40% первоначального взноса.

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении

Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.

Соседи против продажи

Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2020 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

Ситуация 4 Когда вы хотите подзаработать на аренде

Как способ инвестирования комната в коммуналке — самое то. Ее можно сдавать или перепродать. Мы ее купили, чтобы за три года накопить денег, присоединить маткапитал, продать коммуналку и купить себе отдельное жилье. Желательно тоже в центре или рядом с ним.

Если будете сдавать в аренду комнату на 10—20% дешевле рынка — не по 12—15, а по 9—11 тысяч рублей, — заберут в течение 2—5 дней. Огромный спрос! Правда, если вы купили убитую комнату, то придется сделать хоть какой-то ремонт, например переклеить обои или покрасить стены. Также нужна мебель для жизни: как минимум диван, стол, стул.

Мы свою коммуналку купили без мебели и с убитым ремонтом. Начали сдавать только после того, как я сделал простой ремонт, чтобы освежить комнату. В итоге дали адрес риелтору — и комната ушла за два дня!

Соседи также напрямую влияют на то, надолго ли задержатся арендаторы. С нормальными соседями люди живут годами. Но зависит и от самого арендатора. Если снимают взрослые и опытные люди, а не молодежь, которая еще не знает жизни, то может оказаться, что ваши соседи при новых жильцах и подобрели.

Стоимость оформления

К процессу купли-продажи рекомендуется привлечь опытного юриста, нотариуса. Так исключается вероятность совершения мнимой, ничтожной и потенциально опасной сделки.

Оформление справок потребует внесения госпошлины. Так, например, за вписку ЕГРН придется заплатить 300 руб., стоимость кадастрового паспорта (выписки) — 400 руб.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, придется вносить изменения в кадастровый паспорт. Нередко при проверке выясняется, что перепланировка грозит разрушением объекта. Тогда придется устранять изменения, и величина затрат возрастет до суммы от 10 тыс. руб.

Если купля-продажа связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего, недееспособного, ограниченного в дееспособности, или же коммуналка находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно. При этом уплачивается госпошлина, которая в соответствии со ст. 333.24 НК РФ равна 0,5% от суммы договора, но находится в пределах 300 руб.-20 тыс. руб.

В иных случаях, то есть при продаже выделенной в натуре комнаты от дееспособного собственника старше 18 лет, договор заверять не нужно, но по желанию — можно. Тогда стоимость заверения составит (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате):

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с учетом вычета

Для близких родственников

До 1 млн. руб.

3 тыс. руб. + 0,4% от цены договора

3 тыс. руб. + 0,2% Х сумму сделки

До 10 млн. руб.

7 тыс. руб. + 0,2% Х (цена договора – 1 млн. руб.)

Выше 10 млн. руб.

25 тыс. руб. + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.), тариф не более 100 тыс. руб.

23 тыс. + 0,1% Х (сумма сделки – 10 млн. руб.), но не более 50 тыс. руб.

Впоследствии переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Затраты составят 2 тыс. руб.

Налоговый вычет

Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (а в случаях, если комната была подарена, передана по договору приватизации или договору пожизненной ренты с иждивением, получена по наследству — менее 3 лет), продавцом платится налог в размере 13%.

Если выяснилось, что налог платить нужно, можно использовать один из налоговых вычетов:

  • 1 млн. руб.;
  • затраты, связанные с приобретением комнаты (их необходимо подтвердить документально).

Например, если комната ранее была куплена и продается менее чем за 1 млн. руб. в срок ранее чем 5 лет с момента ее покупки, используется налоговый вычет в 1 млн. руб., и налог платить не нужно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей. Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно. Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

  1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
  2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

  • Определить условия сделки (установить цену);
  • Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
  • При получении отказа осуществить поиск покупателей;
  • Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
  • Составить договор;
  • Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Преимущественное право покупки

Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Кто им обладает?

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Сложности и проблемы

Совладельцы могут иметь разные интересы на комнату. Если один вдруг захочет продать свою долю, ему придется считаться с мнением другого собственника. Нередко возникают проблемы, которые могут вылиться в открытую вражду и судебные тяжбы.

Какие трудности могут возникнуть:

Отказ получать уведомление

Затаив обиду, сосед может не принимать извещение о продаже доли в комнате. Если письмо не будет получено адресатом, оно вернется обратно продавцу по истечении 30 дней. Почта ставит пометку «отказ в получении». Отправителю останется приложить этот корешок к пакету с документами. Правда, здесь может возникнуть недоверие у нотариуса и он потребует нового извещения.

Игнорирование писем

Наравне с отказом совладелец может попросту молчать в ответ на уведомление. Как вариант, обратиться к нотариусу, чтобы тот направил официальное письмо. Если ответа по-прежнему не последует, нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма. Второй вариант – выждать 30 дней и приступать к поиску покупателя «на стороне».

Неизвестное местонахождение

Собственники-«потеряшки» доставляют немало хлопот продавцам долей. Если сосед отсутствует в течение года и у вас нет сведений о его местонахождении, есть один выход – подать иск с целью признания человека умершим (ст. 45 ГК РФ). Также нужно предпринять попытки его разыскать. Для этого можно подать заявление в УВД или направить запрос в адресное бюро. «Корешки» с пометкой обращения прикладываются к пакету с документами.

Собственник умер

Случается, что обладателя второй доли уже нет в живых. Обычно в таких случаях открывают наследство. Родственники и иждивенцы умершего вступают в права наследников, в том числе и на долю в комнате. Договариваться о сделке придется уже с новым правообладателем из числа наследников. Если их несколько – всем высылаются уведомления.

Пример:

Зайцев и Соболев имели равные права на комнату в коммуналке – по ½ доле на каждого собственника. Соболев переезжал в другой город. Он решил продать свою долю, поэтому выслал уведомление на имя Зайцева. Однако письмо не дошло до адресата – вдова Зайцева сообщила, что совладелец скончался. Открылось наследство, на которое претендовало 5 человек. Вскоре имущество было поделено – ½ долю в комнате получила вдова Зайцева. Она встретилась с Соболевым, но сразу отказалась от выкупа, поскольку деньги ушли на похороны мужа. Женщина согласилась посетить нотариуса и написать отказ от преимущественного права покупки. Финансовые расходы взял на себя Соболев – как заинтересованное лицо. Уже через пару дней объявился покупатель и собственник заключил сделку с ним. Спустя месяц вдова Зайцева также продала ½ долю этому собственнику.

И так, делаем вывод, что продажа доли в праве отличается от продажи целой комнаты в малосемейке. Уведомления рассылаются только в адрес других совладельцев. Их согласие означает готовность выкупить долю, отказ – нежелание. В случае игнорирования достаточно выждать 30-дневный срок и начинать поиск покупателя из числа третьих лиц. Оформление сделки происходит в кабинете у нотариуса. Без его подписи и печати операция с жильем недействительна.

Продажи комнатных долей в коммуналках считаются наиболее сложными юридическими сделками. Исходя из практика, проблемы возникают с уведомлением о продаже. Зачастую приходится искать совладельцев, которые не проживают в комнате. Обычно это вызывает массу вопросов, особенно если нет денег на услуги нотариуса. Что делать и как быть? Ответы на эти и другие вопросы вы сможете узнать от юристов нашего портала. Если возникнут трудности с продажей, получите консультацию – быстро, бесплатно и грамотно!

Смотрите о том, как продать комнату в коммуналке без согласия других собственников:

Получение денег

Наиболее популярными являются следующие способы передачи средств:

  1. Из рук в руки наличными (с обязательным получением расписки от другого участника сделки).
  2. Ипотека (передача средств осуществляется под контролем кредитной организации).
  3. Безналичным путем (деньги перечисляются на счет продавца или риэлтерской компании. Реквизиты счета должны быть прописаны в ДКП).
  4. С участием нотариуса (деньги передаются наличными в присутствии нотариуса. Продавец пересчитывает их и пишет расписку в получении. Нотариус заверяет факт передачи). Стоимость услуги — 1500 рублей.
  5. Открытие аккредитива (между покупателем и банков заключается соглашение, средства поступают на счет продавца, но снять их он не сможет до полного исполнения условий аккредитива).
  6. Через банковскую ячейку (участники сделки арендуют сейф в банке и кладут туда оговоренную сумму. Продавец получает право доступа к ячейке после оформления всей необходимой документации.).

Какие законы регулируют сделки с долями недвижимости?

Заключая договор, который касается не квартиры целиком, а доли в праве на неё, ней, сторонам необходимо помнить о содержании следующих нормативных актов:

  1. ЖК РФ. Именно этот нормативный акт определяет, что конкретно считается жилым помещением и как именно им следует пользоваться.
  2. ГК РФ. Этот кодекс устанавливает основные правила как для формы сделок, так и для того, что именно может являться их объектом. Кроме того, в ГК РФ зафиксированы основные нормы, касающиеся формы и правил совершения договора (в том числе и применительно к долевой собственности), а также порядок совершения актов купли-продажи применительно к долям в квартире и обособленным комнатам в ней.
  3. . Это – общий нормативный акт, устанавливающий, как и в каком порядке регистрируются права и кадастровые данные на объект купли-продажи.

Перечень весьма ограничен из-за того, что в конкретных обстоятельствах придётся действовать, используя нормы иных, более конкретных норм права. Например, если одна из сторон сделки купли-продажи сочтёт себя обиженной.

Что такое коммунальное жилье?

Формально в законе нет понятия «коммунальная квартира». Термин устарел вместе с советской эпохой, но до сих пор на слуху у обычных граждан. Коммунальная квартира – это жилье, имеющее несколько изолированных комнат с проживающими в них семьями. Использование жилых помещений происходит на разных основаниях: договор социального найма, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор залога и т.д.

Различают старые коммуналки и жилье, которое принято называть «современными коммуналками» (малосемейки). Разделение на комнаты происходит в результате подселения посторонних людей. Например, в случае развода супругов один из них может продать долю третьим лицам.

Фактически коммунальная квартира не отличается от жилья с общей долевой собственностью. Однако в большинстве случаев здесь уже выделены доли в виде изолированных комнат, без удобств – они закреплены за отдельными собственниками. Жилье могло достаться в результате приватизации комнаты. Зачастую на дверях в малосемейке установлены замки. Ванная, кухня, коридор и другие общие помещения используются на равных. Жилищные услуги оплачиваются отдельно – по раздельным лицевым счетам.

Можно ли продать комнату в квартире

Не каждую комнату можно продать, а чтобы выяснить, возможно ли отчуждение имущества, необходимо проверить:

  • Факт приватизации. Проживающий в комнате может распорядиться ею по своему усмотрению, если имеет документ о праве собственности. Большинство комнат в коммуналках выдавались государством (например, жилье детям-сиротам, инвалидам), предприятиями по ордеру. В таких комнатах можно жить, но продать их получится только после прохождения процедуры приватизации. Документом, подтверждающим собственность, будет свидетельство или выписка ЕГРН.
  • Наличие согласия от прочих собственников. Как правило, в коммуналке проживают посторонние лица, семьи, в чьих интересах может быть расширение жилплощади. Собственник комнаты обязан уведомить остальных о продаже, соблюдая определенный порядок действий.

Перед реализацией комнаты нелишним будет ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регламентирующими отчуждение имущества:

Нормативно-правовой акт

Основное положение

В коммунальной квартире есть помещения, которые принадлежат всем жильцам на правах общей собственности. К ним относятся те, которые используются для обслуживания всех комнат.
Жильцам не воспрещено изменять размер общего имущества, производить перепланировку, но это происходит только с согласия всех собственников.

Согласно статье, собственник коммуналки не может выделить долю в праве общей собственности на то имущество, которым пользуются все жители квартиры. С мнением иных жильцов придется считаться.

Все собственники имеют первоочередное право приобретения. Это значит, если кто-то решил продать свою комнату, остальные вправе ее выкупить независимо от количества претендентов из числа третьих лиц

Согласно документу, госрегистрация перехода права собственности возможна только в том случае, если владелец приложит к заявлению документы, подтверждающие оповещение о продаже всех, кто является владельцем доли в праве общей собственности.

Исходя из основных требований, предъявляемых к продаваемой коммунальной квартире, можно определить основной порядок действий для реализации недвижимости.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Раздел долей или выдел, как поступить?

Раздел долей и выдел доли в квартире – понятия немножко разные. Раздел долей представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.

Регламентирует раздел и выдел долей статья 252 Гражданского кодекса.

Раздел долей может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве. После раздела каждый станет собственником конкретной комнаты, которая на техническом плане находится под конкретной литерой, и собственником трети доли в праве на общее имущество, каковым являются места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме.

Выдел доли предполагает, что одно или несколько помещений станут собственностью выделившегося содольщика, а остальные помещения останутся в общей долевой собственности.

Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.

Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.

Так же вы не выделите долю в натуре, так как в квартире отсутствует техническая возможность натурального выдела, ведь выделить в натуре – это значит отделить конкретное помещение от других и оборудовать отдельный вход.

Само собой, комнаты не могут быть совершенно одинаковыми – у них разная площадь, в одной из комнат может быть выход на балкон, поэтому стоимость комнат разная. При разделе или выделе долей владелец большей комнаты должен выплатить компенсацию остальным сособственникам в размере разницы в стоимостях комнат.

Владение долей в квартире отличается от владения долей в квартире коммунальной.

Ситуация 3 Когда вы часто приезжаете в город

Хотела приезжать в Петербург не туристом, а как житель, поэтому купила комнату в бывшем общежитии в отличном районе. Огромный светлый коридор, кухня на два крыла по шесть комнат с двумя плитами и мойками. За много лет жильцы привыкли готовить «по норам», поэтому на кухне никогда не было много народа. Душ и туалет располагались в каждом крыле. Плюс у нас с соседкой была отдельная душевая кабина. Причем туалет — это не просто перегородки, а помещение со стенами и вентиляцией. И никаких очередей.

Главное — всё близко: транспорт, магазины, больницы. Рядом Петергофское шоссе, четыре парка и даже дорожки, где можно кататься на велосипеде.
Клопы, тараканы? Бывают, но их можно занести и в собственную квартиру.

Налоги

При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.

Сбор не оплачивается в следующих случаях:

  • с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
  • с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.

Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.

При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.

Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.

Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов. Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий