Выбор районов, микрорайонов и метро
Президент РФ Дмитрий Медведев потребовал более активно вести работу по ликвидации ветхого жилья в России.
Исключением будут случаи, когда жильцы аварийного дома являются участниками региональной программы расселения ветхого жилья. В этом случае муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему квартиру в новом доме. При этом, если жилье превышает по площади старое, то владельцу придется доплатить.
Добрый! Прошу помочь: могу ли я СРАЗУ приватизировать и продать квартиру, полученную по программе переселения из ветхого/аварийного жилья? Если нет, то в течение какого времени и при каких условиях? Прошу предупредить о возможной оплате ответа. Спасибо.
Исключением будут случаи, когда жильцы аварийного дома являются участниками региональной программы расселения ветхого жилья. В этом случае муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему квартиру в новом доме. При этом, если жилье превышает по площади старое, то владельцу придется доплатить.
Нам предоставляют квартиру взамен ветхого жилья но сроки ввода дома постоянно переносятся. Можно ли получить взамен предоставляемого жилья которое постоянно переносится его денежную сумму для приобретения жилья самостоятильно на вторичном рынке?
Важно! Для проведения осмотра или оценки состояния дома достаточно заявления хотя бы одного из собственников квартир в нем. На рассмотрение обращения и принятия решения по нему отводится месяц
Результат обследования сообщается заявителю письменно.
Порядок продажи
В общежитии:
- Приватизация.
- Получение согласия от соседей.
- Процедура оформления сделки купли-продажи.
- Передача комнаты собственнику в пользование.
Комнаты в коммунальной квартире:
- Уведомление соседей о продаже комнаты и получение отказа или согласие на совершение сделки.
- Сбор необходимых документов.
- Поиск покупателя.
- Оформление сделки купли-продажи.
Подробную пошаговую инструкцию по купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии вы найдете тут.
Определение стоимости
Стоимость жилья в общежитии зависит от ее типа. Секционки и гостинки будут стоить дороже, нежели комната в общежитии коридорного типа. Дополнительно на стоимость влияет месторасположение, наличие поблизости транспортной развязки, детстких садов, школ почты и т. д.
Безусловно, само обустройство играет не последнюю роль. Комната с хорошим ремонтом, пластиковыми окнами, натяжными потолками, утепленными стенами и т.д. может стоить практически наравне с плохо обустроенной студией. Разумеется, метраж комнаты играет не последнюю роль в стоимости.
Чтобы адекватно определить окончательную цену и оценить насколько она разумна, необходимо ознакомиться с действующими предложениями на рынке недвижимости, сравнить цены и наличие спроса у покупателей. При желании можно обратиться к оценщику недвижимости за консультацией.
Уведомление и согласие соседей
Коммуналка
В случае продажи коммунальной квартиры – необходимо получить согласие каждого из собственников данной квартиры.
В этом и состоит главная сложность оформления сделки с данном типом жилья.
Поскольку часто встречаются ситуации, когда собственник отсутствует, либо недееспособен, при этом необходимо учитывать прописанных детей и иждивенцев.
По закону жильцы данной квартиры имеют первоочередное и приоритетное право на покупку комнаты.
Общежитие
В общем и целом процедура предварительной подготовки и получение отказа от соседей ничем не отличается от коммунальной квартиры. Разница в оформлении документов имеет место быть в том случае, когда комната оборудована всеми необходимыми удобствами, без необходимости использования мест общего пользования(туалет, душ, кухня). В этом случае порядок оформления сделки происходит так же, как и при покупке квартиры и никакого дополнительного соглашения от соседей не требуется.
Порядок сбора документов
- Проверка документов на подлинность.
- Оформление приватизации в случае необходимости.
- Отказы соседей.
- Заключение договора купли-продажи.
- Регистрация сделки.
- Подписание акта приема-передачи, передача ключей.
- От сторон потребуется собрать основной пакет документов, подготовить договор и предоставить все это на государственную регистрацию в органы Россреестра.
- В графе «предмет договора» указывается доля приобретаемого жилья.
- При оформлении долевой собственности для постороннего лица – необходимо нотариальное заверение.
- Покупатель оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей.
Можно ли продавать жилье, признаваемое аварийным
Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении.
Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.
Как продается аварийное жилье
Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.
Важно! Единственным исключением является то, то продавец, нашедший покупателя на жилье, обязан оповестить его о том, что продается именно квартира, которая располагается в доме, внесенном в реестр в качестве аварийного строения.
Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.
Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:
- не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
- собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.
Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза. В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:
В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:
Законодательное регулирование
Продажа аварийного жилья должна выполняться при учете законодательных норм, к которым относится:
- ст. 32, 86-89 ЖК;
- ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
- ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.
Все собственники такого жилья должны тщательно изучить все эти нормативные акты.
Список домов на расселение
Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:
- проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
- созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.
Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.
Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:
- копии на правообладание постройкой;
- постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
- постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.
Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди. Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.
Как узнать через интернет
Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан». В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса. В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем. В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.
Продажа квартиры в аварийном доме
Чтоб продать аварийную квартиру не нужно ничего особенного. Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии (об этом необходимо указать в договоре). Кроме того, о состоянии квартиры покупатель имеет возможность узнать, запросив выписку из ЕГРП.
Если лицо хочет приобрести квартиру в аварийном здании, желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания.
Важно! Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье. Но при покупке квартиры в аварийном здании могут появиться некоторые трудности
Но при покупке квартиры в аварийном здании могут появиться некоторые трудности.
- Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждым регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье.
- Предоставление кредита: банковское учреждение не всегда готово предоставить займ на приобретение аварийного дома, а если и дает средства, требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это осуществляется с целью минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.
- Наличие материнского капитала: невозможно воспользоваться данными средствами как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты. Это объяснимо, так как родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания.
Понятие и признаки ветхого и аварийного жилья
Для тех, кто не ориентируется в жилищном праве, сложно различить ветхий и аварийный жилищный фонд. Если говорить простыми словами – это жилые помещения с техническими отклонениями. Ни ветхое, ни аварийное жилье непригодны для комфортного проживания людей. Кому захочется жить в квартире, где постоянно протекает крыша, трещины на стенах, шатающийся балкон, запах сырости и плесень. Обычно не помогает даже ремонт.
Закон определяет критерии для ветхого и аварийного жилья – они различаются, о чем мы расскажем ниже.
Ветхое жилье
На сегодня определение в законе «ветхое жилье» отсутствует. Термин был упомянут в предыдущем законодательном акте РСФСР в 1983 году. Сейчас встречается лишь понятие «аварийное жилье». Говоря о ветхости, имеется в виду некая середина – между новым жильем и непригодным для проживания людей, т.е. под снос.
Одна из главных особенностей – отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей. Другими словами, дом прочно стоит на фундаменте и не рушится на глазах. Нет нужды срочно расселять МКД и выделять жильцам новые квартиры.
Пример:
Жители 5-этажного старого дома жаловались на проблемы с проживанием. Оказалось, что дом находился в запущенном состоянии и переживал один ремонт за другим
Фасадная стена потрескалась, деревянные окна находились в неважном состоянии, с труб текла вода, где-то были трещины в полу. Одновременно с этим жильцы МКД не испытывали проблем с отоплением, электричеством и поставкой холодного и горячего снабжения (ХВС)
Местная комиссия по обследованию домов не выявила серьезных нарушений. Жилье отнесли к категории ветхих строений – об аварийности речи не шло.
Аварийное жилье
О том, что значит «аварийное жилье» сказано прямым текстом в законе.
Аварийное жилье – это жилфонд, отнесенный к категории непригодного и подлежащего сносу в соответствии с распоряжением местных органов власти
(пп. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»).
Начиная с 1 января 2019 года, был дан старт программе переселения из непригодных для проживания объектов. Сюда входят дома, отнесенные к аварийному жилфонду в период с 2012 по 2017 год. Жильцы уже ждут своей очереди на переселение в новое благоустроенное жилье.
Признаки аварийных домов отмечены в разделе III Пост. Прав-ва № 47. Определим их по порядку:
- критичный износ жилого дома – свыше 70%
- высокий риск обрушения здания или его отдельных частей, например – несущих стен, крыши, межэтажных перегородок и т.д.
- расположение МКД в опасной близости от промышленных объектов – угрозы пожара, взрывов, затопления, химических отравлений;
- нахождение поблизости от селевых и снежных сходов, разливов рек, падения камней, горных разложений и т.д.
- превышение допустимого уровня шума;
- близость магистральных путей или линий электропередач (ЛЭП);
- несоблюдение норм СанПиНа – сырость, плесень.
Проживание в аварийном доме несет собою угрозу для его жильцов. Они рискуют не только своим имуществом, но и здоровьем.
Вместе с тем, расселение касается не всех жилых построек. Если здание имеет 1-2 этажа и отсутствует канализация – это не признак аварийности. Схожая ситуация и в пятиэтажках, где не предусмотрены лифт с мусоропроводом.
Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
Адресность программы по расселению аварийных домов не содержит отдельных нюансов по выплате компенсации за снос жилья. Обычно власти используют свои регламенты. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам сложились уже давно – с учетом региональных особенностей и величины бюджета. Посмотрим, как это происходит на практике.
Оценка жилого помещения
Прежде чем определять рыночную стоимость квартиры, нужно оценить ее по всем имеющимся параметрам. Для этой цели муниципалитет оформляет договор с бюро рыночной оценки недвижимости – на конкурсной основе. Эксперты выбранной компании готовят отчет о стоимости квартир в аварийном доме.
Проводя оценку жилых помещений, специалисты учитывают:
- характеристику квартир;
- район, где располагается жилой дом;
- развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
- наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
- рыночный спрос на жилье в данном районе…
Как оценивается аварийное жилье на момент выселения? Рассчитывать на справедливую оценку не стоит, в большинстве случаев эксперты выполняют заказ муниципальных властей. Отсюда и расхождения в итоговых показателях с реальной ситуацией на рынке жилья.
Оценщики отдают предпочтение следующему алгоритму:
- Выбор сравнительного метода оценки (так называемый метод аналогов).
- Подбор схожих по характеристикам объектов.
- Определение цены за 1 м² на каждый из объектов.
- Скорректировать среднее значение за 1 м² жилого пространства.
- Умножение этого показателя на площадь аварийной квартиры.
- Применение понижающего коэффициента – 10-20%, а в ряде случаев до 50%, в зависимости от состояния квартиры.
Кроме того, в стоимость включают цену м² на земельный участок и домовое имущество – в соответствии с долей собственности. Правда, в большинстве случаев оценке подлежат «хрущевки». Общее домовое имущество и так войдет в выкупную цену жилья.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Закончив работу, оценщики оформляют подробный отчет. Далее, бумаги направляют в департамент городского хозяйства при местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене объекта. Разумеется, муниципалитет выплатит по наименьшему показателю. Аварийное жилье гораздо дешевле, чем квартиры в пригодных для проживания домах этого же района.
Порядок выкупа
Обозначим действия для получения компенсации за снос изношенного и непригодного жилья:
- Определить аварийность здания.
- Ожидать извещения от местных органов власти.
- Выбрать вариант с компенсацией – уведомить об этом муниципалитет, приложив документы о расходах на переезд, аренду жилья, услуги риелтора и т.д.
- Получить проект выкупной цены на квартиру.
- Согласиться или отказаться от предложенного властями варианта.
- Ждать очереди и денежного перевода.
Последующие расчеты будут зависеть от политики местных властей. Однако по закону все собственники жилья в аварийном доме, если они отказались от переселения, обязаны получить компенсацию.
Какие нужны документы?
Обращаясь к администрации, жильцам квартир нужно подготовить документы в следующем составе:
- паспорта или свидетельства о рождении на детей;
- акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
- документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
- правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
- техпаспорт;
- копию выписки из домовой книги;
- заявления на получение выкупной цены за квартиру.
Оценщики могут запросить и другие документы – с целью определить точную рыночную стоимость аварийного объекта.
Как определяют выкупную цену
Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:
- ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
- Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:
- исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;
- исходя из кадастровой стоимости квартиры.
При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.
Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:
- стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
- расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.
Стоимость квартиры
В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:
Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.
Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.
Расходы на переезд
Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.
К ним относятся:
- расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
- транспортные расходы (например, грузоперевозка);
- услуги риэлтора по подбору жилья;
- услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
- расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).
Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.
Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.
Возмещение за капитальный ремонт
Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.
Чем выгодна покупка жилья в аварийном доме
Приобретение жилья в здании, признанном ветхим и аварийным, выгодно только тем, что вместо этих квадратных метров рано или поздно будут предоставлены другие, в пригодном для проживания строении. Поэтому такая сделка вполне возможна в нескольких случаях:
- если покупатель обладает временем, то есть он может подождать несколько лет и получить полноценное жилье взамен ветхого;
- если покупатель решил таким образом вложить имеющиеся у него средства, рассчитывая на получение прибыли после продажи полученного в результате расселения жилого помещения;
- если покупатель никуда не торопится и приобретает аварийное жилье для своих детей или внуков (за то время, когда они подрастают, вопрос с получением новой квартиры решится);
- если у гражданина нет средств на приобретение квартиры в хорошем техническом состоянии.
Следует учесть, что обыватель всегда рассматривает ветхое жилье как неликвидное. И напрасно. У каждого товара есть свои преимущества. Есть они и у квартир, расположенных в аварийных домах. Для того чтобы быть полностью уверенным в своей правоте (что непременно поможет убедить потенциального покупателя в выгодности сделки), нужно знать ее юридическую подоплеку.
Риски и преимущества проживающих в аварийных домах
С точки зрения жилищного законодательства по вопросу расселения аварийного фонда, есть две разные правовые ситуации:
- владелец квартиры является собственником (оформлены приватизация либо сделка купли-продажи приватизированного жилья);
- хозяин квартиры является нанимателем, а собственник ее – местный муниципалитет.
Линию своего поведения выстраивают в зависимости от того, кто на самом деле является собственником.
Что делать, если администрация занижает выкупную цену?
Размер выкупной цены устанавливают представители муниципалитета. Зачастую цифра настолько далека от реальности, что собственник аварийного жилья с ней несогласен. Он имеет право оспорить выкупную цену.
Один из способов – заказать новую независимую оценку, а затем предоставить ее данные на рассмотрение суду. Если окажется, что стоимость и вправду занижена, суд обяжет исполком выплатить правообладателю в соответствии с экспертным заключением. Но как показывает практика, такие дела затягиваются не на один месяц
Важно не просто провести экспертизу, но и доказать законность предоставленных данных. Без грамотного юриста это будет сделать крайне сложно
