Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме

Что делать, если сроки не соблюдаются?

Жильцов много, новых квартир мало – отсюда вытекает проблема с затягиванием сроков на переселение. Порой в администрации не дают никаких ответов, а только говорят «ждите своей очереди». Сколько ждать? Ответов нет…

Жильцы имеют право оспорить действия/бездействия лиц, ответственных за расселение дома. Для этого они должны подать иск с требованием пересмотра сроков. Предварительно можно заказать экспертизу, которая установит, что в доме невозможно жить, он вскоре рухнет и т.д.

Исковое заявление подается по двум причинам:

  • угроза жизни людей в аварийном доме (см. «Снос приватизированного жилья«);
  • несоблюдение или перенос сроков, отведенных на расселение проблемного объекта, например – вместо 5 дней люди ждут уже 2-й месяц.

Если окажется, что власти действительно не исполняют свои обещания, суд признает правоту жильцов. Обычно в решении суд указывает срок, в течение которого жители должны получить другую жилплощадь: собственники –равнозначное жилье по принципу «метр в метр» (ст. 32 ЖК РФ), а наниматели – квартиры или общежития из муниципального фонда (ст. 86—87 ЖК РФ). Указанные в судебном постановлении сроки нарушить уже не получится.

Точный срок, когда состоится расселение аварийного дома можно найти в официальном уведомлении от горисполкома. Информация также находится в онлайн-доступе на сайте «Реформа ЖКХ». Законодательство определяет, что жильцов нужно переселить в течение 5 дней, а в экстренных случаях – в течение 1 рабочего дня. Общее время с момента подачи заявления в местную администрацию составит порядка 4-6 месяцев. Редко когда сроки затягиваются более 1 года.

Смотрите видео о том, какие причины мешают уложиться в сроки расселения и что делать жильцам аварийных домов:

Как приватизировать квартиру в ветхом жилье?

Итак, если жилье не признано аварийным, его можно приватизировать. Но сперва потребуется установить статус «ветхого». Вернее, подтвердить, что дом не аварийный и пригоден для проживания людей.

Порядок, алгоритм

Рассматривая порядок действий, следует отметить, что можно обойтись и без суда. Особенно если жильцы согласны на приватизацию ветхого жилья.

Алгоритм приватизации:

  1. Проведение собрания жильцов/членов семьи.
  2. Написать заявление в адрес местной администрации либо Департамента жилобеспечения (г. Москва).
  3. Этап межведомственной экспертизы.
  4. Составление заключения по поводу состояния дома.
  5. Подготовка документов на приватизацию.
  6. Подача запроса в местную администрацию.
  7. Подписание договора о переводе жилья в частную собственность.
  8. Составление акта приема-передачи.
  9. Оплата госпошлины.
  10. Регистрация прав в ЕГРН.

Квартира в ветхом доме переходит в собственность жильцов. После этого они несут обязанность по содержанию жилья в пригодном состоянии.

Процедура

Важным этапом процедуры считается проведение экспертизы. Для того чтобы заказать исследование-осмотр нужно обратиться в государственные органы. Сделать это могут наниматели муниципального жилья путем подачи коллективного заявления. В некоторых случаях инициатором экспертизы выступает сам муниципалитет.

Комиссия проводит анализ жилого здания на предмет:

  • технической исправности;
  • санитарно-гигиенического состояния;
  • соответствия нормам пожарной безопасности;
  • огнестойкости;
  • пригодности для проживания в холодное и жаркое время года;
  • других характеристик.

Заявление на проведение проверки дополняется документальным основанием. Например, актом инспекторов ГУ МЧС России, представителей санэпидемстанции и др.

Документы

Необходимые для приватизации документы не сильно отличаются от привычного комплекта.

Примерный перечень документации:

  • заявление о проведении экспертизы аварийного/ветхого жилья;
  • паспорта и свидетельства участников приватизации;
  • выписка из домовой книги;
  • архивная выписка из ЕГРН о правах на недвижимость;
  • копия договора социального найма (либо ордер – если здание уже старое);
  • техпаспорт квартиры, дома;
  • нотариально заверенные отказы от приватизации (если жильцы не хотят участвовать в сделке);
  • разрешение от органа опеки (если участвуют дети);
  • нотариальная доверенность (если требуется);
  • справка о смене фамилии и прочие документы.

Расходы

Стоимость приватизации ветхого жилья совпадает с переводом в собственность обычных жилых объектов. Экспертиза жилья бесплатная – все расходы несет собственник дома в лице муниципалитета.

Основной вид затрат жильцов – государственная пошлина. Сейчас ее размер составляет 2 000 рублей с человека. Дети до 14 лет госпошлину не оплачивают, т.к. имеют еще одну попытку на приватизацию квартиры.

Сроки

Задумавшись о приватизации ветхого жилья, следует держать в уме срок оформления документов:

  1. Заказ межведомственной экспертизы – от 2 недель.
  2. Проведение экспертизы – от 15 дней.
  3. Приватизация ветхого жилья – от 2 месяцев.
  4. Внесение изменений в Росреестр – от 10 рабочих дней.

Общее время на приватизацию ветхого жилья без суда – от 3 до 4 месяцев.

Аварийный жилфонд

Аварийное здание не подходит для проживания. Жители таких объектов должны выселиться, а государство обязано предоставить им другое жилище или выплатить компенсацию. Статус «аварийности» присваивается официально. Данный вопрос регулируется ЖК РФ, а также специальным Положением, утвержденным Постановлением Правительства №47 от 28.02.2006.

Критерии непригодности определяются нормативно. Обращение о присвоении статуса несоответствия подают владельцы или наниматели. На расселение могут претендовать субъекты, дом которых:

  • потерпел полный или частичный износ, последствия которого невозможно ликвидировать;
  • находится на территории, что не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям;
  • потерял коммуникационное обеспечение;
  • пострадал в результате наводнения, пожара или землетрясения.

Четкое законодательное определение ветхого помещения отсутствует. На практике такой считается недвижимость со степенью износа от 65% до 70%. Проживающие в ветхих постройках не наделены особыми преимуществами, которые дают право на помощь из государственных фондов.

Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме?

Закон прямо запрещает приватизировать аварийное жилье, в каком бы состоянии оно ни находилось. Следовательно, если власти признают дом аварийным, муниципальные квартиры не подлежат переводу в собственность частных лиц. Но что, если здание не аварийное, а ветхое?

Сразу оговоримся, что «аварийное» и «ветхое» жилье – это не одно и то же понятие, а разные состояния многоквартирного сооружения.

Аварийное жилье – объект, признанный непригодным для проживания ввиду нарушения несущих конструкций более чем на 70%; не подлежит капитальному ремонту, а сразу или с течением времени сносится (см. «Снос приватизированного жилья»).

Ветхое жилье – объект, изношенность которого составляет 65-70%, а сам дом не представляет опасности для проживания людей (МКД 2-04.2004). Хотя в законе об этом прямо ничего не сказано, приватизировать такие объекты можно – на свой страх и риск. Разумеется, с обязательством самостоятельного ремонта в квартире.

На заметку! Определения понятию «ветхое жилье» в законодательстве не предусмотрено. Приватизация таких объектов сложилась на основе жизненных ситуаций.

Статус аварийности дома выносится после проведения государственной экспертизы. Всеми вопросами ведают межведомственные комиссии – Комитет Государственного Строительного Надзора, ГУ МЧС России и другие. Обнаружив серьезные нарушения, органы составляют заключение, которое передается в Росреестр для внесения изменений. Если такого заключения нет, дом можно признать «ветхим». Следовательно, приватизация станет возможной.

Пример:

Жильцы муниципального дома проживали в «спартанских» условиях. Здание было введено в эксплуатацию еще в советские времена, а с течением времени пришло в негодность. Муниципальные власти отслеживали изменения конструкции дома. После одной из таких проверок было принято решение признать здание аварийным. Жильцов хотели расселить, но они всячески препятствовали этому – сохранялось желание приватизировать квартиры. Инициативная группа обратилась в суд с просьбой разрешить приватизацию. Однако им было отказано. Основанием суд называл ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…», где сказано о том, что аварийное жилье не подлежит переводу в частную собственность ввиду непригодности для проживания. Жильцам пришлось уступить и довольствоваться переездом в новый дом.

Плюсы и минусы для собственника жилья

Предпосылками для деприватизации являются нежелание или невозможность собственником выполнять определенные обязанности, возложенные на него:

  1. Уплата налога на недвижимость. Базой для налога является кадастровая стоимость имущества, что увеличило размер налога в несколько раз. Если ранее налог высчитывался по инвентаризационной стоимости и составлял небольшую сумму, то с 2015 года налог вынуждает некоторых граждан возвращать квартиры в государственную собственность.
  2. Содержание жилья, проведение капитального ремонта, в частности, в отношении имущества собственников многоквартирного дома.
  3. Многие используют такой возврат для получения жилья по социальным программам.
  4. В случае чрезвычайных ситуаций – пожар, затопление соседей – возмещать ущерб в социальном жилье будет государство.

Минусов от деприватизации гораздо больше, прежде всего, для собственника:

  1. Не являясь владельцем недвижимости, продать, подарить, завещать квартиру нельзя. Проведя деприватизацию квартиры однажды, повторно приватизировать это же жилье нельзя.
  2. Государственная собственность не может быть залогом, поэтому получить крупный кредит наниматель не сможет.
  3. Сдавать в аренду социальное жилье гораздо сложнее, чем собственное.
  4. Собственник лишается права на повторную приватизацию, потому как оно дается один раз в жизни.

На сегодняшний день процедуры деприватизации жилья единичны, но их число постепенно увеличивается. В основном это возврат квартир, представляющих культурную или историческую ценность. Граждане же к такой процедуре прибегают крайне редко.

Немного чаще встречается расприватизация по суду, когда один из собственников подает иск об ущемлении прав и восстановлении справедливости.

Можно ли расприватизировать?

Расприватизация и деприватизация – это, фактически, одно и то же. Никаких строгих разграничений того, что это могут быть разные понятия нет, однако в некоторых случаях под деприватизацией понимают добровольную процедуру (которая и будет описана в этой статье), а под расприватизацией понимают принудительный возврат квартиры в собственность муниципалитета через суд.

Сама возможность расприватизации описана в ст.20 закона №271-ФЗ. При этом, нигде не сказано, относительно какой недвижимости это касается. Как следствие, производить деприватизацию квартиры, которая находится в аварийном доме можно на том же основании, как и любой другой аналогичной недвижимости.

Какую квартиру можно расприватизировать?

Расприватизация доступна не для любых видов недвижимости. Существуют определенные требования, которым обязана соответствовать квартира, чтобы ее можно было деприватизировать:

  • Жилье должно быть приватизированным. То есть, нельзя расприватизировать квартиру, которая была получена в результате покупки, получения наследства, дара и так далее.
  • Для всех жильцов квартиры она обязана быть единственным жильем. Проще говоря, ни у одного из собственников не должно быть в собственности любой другой жилой недвижимости.
  • Все жильцы квартиры являются теми самыми лицами, которые ранее участвовали в приватизации этой же недвижимости. Не получится расприватизировать жилье, в которое вселили каких-то третьих лиц.
  • На квартире не должно быть никаких обременений, арестов и так далее.
  • Планировка жилья соответствует техпаспорту. Любое нарушение станет поводом для отказа.
  • Каждый из собственников такой квартиры обязан предоставить нотариально заверенное согласие на ее деприватизацию. Отсутствие хотя бы одной такой бумаги уже повод для отказа.
  • Если среди собственников есть несовершеннолетние лица, то для расприватизации дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Учитывая тот факт, что квартира в собственности всегда является более предпочтительной для ребенка, чем право на проживание в муниципальной квартире, получить подобное разрешение невероятно сложно.

Зачем расприватизировать квартиру в аварийном доме?

В большинстве случаев расприватизация – это сравнительно невыгодная процедура, так как всегда лучше иметь свое жилье, чем не иметь его. Однако при определенных условиях все же может понадобится деприватизировать квартиру. Причины могут быть следующими:

  • Повышенные расходы. Жильцы социальной квартиры обычно платят меньше за коммунальные услуги, ничего не платят за аренду такого жилья, не платят налог на недвижимость и так далее. После приватизации люди могли оценить резко возросшие затраты и решить, что раньше было лучше.
  • Жителей аварийных домов, которые обитают в муниципальных квартирах, обязаны бесплатно переселять в другие, более новые квартиры. В отличие от владельцев недвижимости, они не должны ничего доплачивать за то, что у них может увеличиться площадь жилья и так далее.
  • Собственники приватизированной квартиры начали подвергаться давлению неких криминальных структур. Цель – забрать недвижимость у людей, которые не могут сами защищать свои права. В такой ситуации, разумеется, лучше сразу же обращаться в полицию, но как превентивная и защитная мера – расприватизация жилья также может рассматриваться. Забрать такую недвижимость невозможно или почти невозможно, так что проблема может исчезнуть сама собой.

Последствия расприватизации

После того как квартира будет возвращена в государственную/муниципальную собственность, ее жильцы теряют право продавать недвижимость, делать там перепланировку и так далее. Зато, муниципалитет обязан предоставить всем прописанным лица право пожизненного проживания в этой же квартире.

Также снижается до предыдущего уровня размер платежей за коммунальные услуги. Исчезает необходимость платить налог на недвижимость. Однако за нарушение правил проживания или длительное отсутствие людей могут выселить.

Как приватизировать квартиру в ветхом жилье

Приватизация квартиры в ветхом доме производится на общих основаниях. Однако нередко возникает проблема с одобрением. Государственные структуры, прекрасно понимая, что уже в ближайшем будущем собственникам жилье придется выплачивать существенную компенсацию (ведь свободного жилья не так много и далеко не все согласны переезжать в ту квартиру, которая предоставляется муниципалитетом) из-за необходимости сноса дома, предпочитают отказывать в приватизации. Для них намного проще переселить людей в другое социальное жилье и потом уже передать им его в собственность на общих основаниях, чем напрямую платить деньги. Тем не менее – это нарушение законодательства и такими отказами можно бороться через суд.

Порядок, алгоритм

Порядок действий для приватизации ветхого жилья ничем не отличается от обычной приватизации квартиры через МФЦ (Мои документы) или муниципалитет:

  1. Собрать согласия всех жильцов квартиры.
  2. Подготовить документы.
  3. Составить заявление.
  4. Направить заявление и документы в МФЦ (Мои документы) или муниципалитет.
  5. Получить решение.
  6. Подписать договор на приватизацию.
  7. Оформить право собственности в Росреестре.

Процедура

Первый этап – сбор согласий на приватизацию от всех жильцов квартиры. Нужно понимать, что касается это только тех лиц, которые официально имеют право проживать в помещении (прописаны в нем). Как вариант, если они не хотят или не могут (приватизация доступна всего 1 раз в жизни) участвовать в приватизации, то они могут написать отказ от участия в данной процедуре. Однако если человек категорически против самого процесса (не хочет давать согласия, но и не предоставляет отказ от участия), то приватизация станет невозможной.

После этого нужно заняться сбором документов. На это, как доказывает практика, уходит больше всего времени и усилий. Заявление на приватизацию можно составить сразу, либо заполнить бланк уже на месте, при подаче документов. Сама процедура производится или в муниципалитете, или через МФЦ (Мои документы). Первый вариант немного быстрее, но второй обычно значительно удобнее.

После подачи заявления и документов придется ждать решения. Если оно положительное, останется лишь подписать договор на приватизацию и вместе с ним направиться в Росреестр, оформлять право собственности на данный объект.

Расходы

Приватизация квартиры считается бесплатной и по состоянию на 2020 год – бессрочной. Больше не нужно никуда торопиться. Однако в рамках самой процедуры определенные траты все равно возникнут. Хотя они все равно не смогут сравниться с реальной стоимостью квартиры (пусть даже в ветхом доме):

Тип расходовСумма расходов
Госпошлина за оформление права собственности2000 рублей с каждого жильца
Отказ от участия в приватизацииДо 1000 рублей
Выписка из ЕГРНОт 300 рублей
Выписка из домовой книги200 рублей
Оформление техпаспортаОт 1000 рублей

Документы

К заявлению обязательно нужно прикладывать следующий перечень документов:

  • Паспорта всех жильцов, прописанных в квартире.
  • Для несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта – свидетельства о рождении.
  • Если планируется приватизировать квартиру с несовершеннолетними, нужно разрешение от органов опеки.
  • Техпаспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги.
  • Выписка по лицевому счету квартиры.
  • Согласия на приватизацию либо отказы от участия в процедуре.

Сроки

С момента начала процедуры и до оформления права собственности обычно проходит 3-4 месяца. Из них:

  • До 1 месяца на сбор документов.
  • До 2 месяцев рассмотрение заявления.
  • До 1 месяца оформление права собственности.

Как приватизировать аварийное жилье через суд?

Несмотря на порядок приватизации ветхого жилья, оформление часто затягивается. Соискателям могут и вовсе отказать в приватизации. Единственным выходом из таких ситуаций становится принудительное переоформление квартиры.

В каких случаях целесообразно действовать через суд:

  • если власти затягивают с экспертизой;
  • если муниципалитет отказывает в приватизации ветхого жилища;
  • когда власти не уведомили жильцов о признании дома аварийным;
  • иные причины.

Нас интересует, в первую очередь, приватизация аварийного жилья через суд. Следовательно, потребуется сменить статус на «ветхое». Именно на этом и следует делать основной акцент в предстоящих разбирательствах.

Порядок действий

Инициатором обращения в суд являются наниматели квартир по договору социального найма. Если им отказали в приватизации, нужно составлять иск и оспаривать действия властей. Более подробно об этом читайте в нашей статье «Оспаривание приватизации квартиры«.

Алгоритм действий:

  1. Убедиться, что приватизация аварийного жилья невозможна.
  2. Составить исковое заявление, собрать документы, оплатить госпошлину.
  3. Передать пакет через секретаря судебной канцелярии.
  4. Дождаться вызова на предварительные слушания.
  5. Получить решение суда о том, что жилье не является аварийным.
  6. Подать заявку в местную администрацию.
  7. Подписать договор о приватизации, а также акт приема-передачи жилья.
  8. Подготовить новый пакет с документами, оплатить госпошлину.
  9. Зарегистрировать право собственности в органе Росреестра.

Завершающим этапом станет получение выписки из ЕГРН о праве собственности на недвижимость.

Процедура

Обращение в суд преследует цель снять с жилья статус «аварийного». Сразу скажем, что это возможно далеко не всегда. Например, если власти проведут мониторинг, устроят экспертизу, составят экспертное заключение и сообщат об этом жильцам – оспаривать их действия не имеет смысла. В данном случае местные органы власти действуют в рамках законодательства.

Но если жилье признано аварийным, однако жильцы об этом не знают – можно смело идти в суд и настаивать на снятии «аварийного» статуса. Кроме того, не обойтись без суда, если власти отказывают в приватизации ветхого жилья. Хотя такие объекты малопригодны для проживания людей, они не создают угрозу здоровью и жизни. Следовательно, могут приватизироваться в обычном порядке.

При защите своих интересов следует руководствоваться положением ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» от 04.07.2001. Юристы советуют делать основной упор на статусе жилья – если оно не признано аварийным, в приватизации вам не могут отказать. Даже если это ветхое жилье, и вы хотите стать его собственником – обращайтесь в суд и требуйте признать отказ властей недействительным.

Исковое заявление (образец)

Подбирая образец искового заявления, не нужно искать готовый бланк. Универсального искового заявления не существует, зато имеются правила составления таких документов (ст. 130-131 ГПК РФ)

Содержание искового заявления о приватизации аварийного жилья:

  • наименование судебной инстанции;
  • кто истец – ФИО, паспортные данные и контакты;
  • кто ответчик – юридические реквизиты местной администрации либо Департамента жилобеспечения (г. Москва);
  • сведения о нарушении жилищных прав;
  • в чем именно и как были нарушены права;
  • изложение требований к суду;
  • доказательства нарушенных прав (документальные);
  • перечень приложений (списком);
  • дата составления и подачи;
  • личная подпись с расшифровкой.

Скачать образец искового заявления о приватизации аварийного жилья

Или вы можете посмотреть образец другого иска — в случае нарушения властями порядка уведомления о признании дома аварийным.

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора приватизации аварийного жилья

Исковое заявление составляется без ошибок и исправлений. Почерк должен быть разборчивым, чтобы у суда не возникало двусмысленных толкований и сомнений.

Расходы

Судебные издержки связаны с госпошлиной за подачу иска – 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если истец заявляет сразу несколько требований, сумма может быть и больше. Однако расходы можно переложить на другую сторону – ответчика. В случае, если истец выиграет дело, он требует от проигравшей стороны возмещения расходов.

Сроки

Рассчитывать на скорое разбирательство в суде не стоит. Тяжбы могут длиться по 3-4 месяца, а если вторая сторона заявляет встречные требования – до полугода. Желательно заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Специалист подскажет, как составить исковое заявление и каким образом защитить свои интересы.

Права обитателей непригодных домов

Жильцы, проживающие в сооружениях с высоким уровнем опасности, вправе рассчитывать на компенсации в натуральной или денежной форме. Муниципалитет обязан организовать расселение граждан. При этом должен обеспечиваться принцип равноценности — жилищные условия переселенных ухудшать запрещено.

Субъект может самостоятельно выбрать, какая форма поддержки для него предпочтительней — получение новой жилплощади или денежное возмещение. Владельцы также вправе подобрать замену с вторичного рынка, внести доплату при покупке нового жилья за государственную компенсацию, в отдельных случаях — претендовать на превышение разрешенной нормы площади.

Плюсы и минусы

Стоит ли приватизировать заведомо аварийный и ветхий объект? Ответ на этот вопрос зависит от желания жильцов. Некоторые хотят стать собственником квартиры, а затем улучшить жилищные условия. Кому-то выгоднее дождаться расселения в другие дома (см. «Программа переселения из ветхого и аварийного жилья«).

Рассмотрим плюсы и минусы приватизации ветхого жилья:

ПреимуществаНедостатки
Получение компенсации – в случае сноса дома владельцы приватизированных квартир получат компенсацию от властей. Пускай ветхое жилье стоит недорого, но это лучше, чем не получить совсем ничего. – став собственником квартиры в ветхом доме, человек больше не сможет воспользоваться бесплатной приватизацией. Поэтому многие ждут расселения в новые дома, а уже затем приступают к приватизации.
Расселение – второй вариант, которым могут воспользоваться жильцы приватизированной жилплощади под снос. При этом им полагается не менее 18 кв. метров на одного человека. Расселение происходит по квартирам на вторичном рынке жилья. Налог, взносы на капремонт, содержание имущества многоквартирного дома – финансовые расходы возлагаются на собственников. Причем неуплата налогов грозит административной и даже уголовной ответственностью.
Прописка/выписка из квартиры – собственник квартиры имеет право на свободное оформление регистрации. Если в муниципальное жилье можно подселять членов семьи, то с приватизированной квартирой ограничений нет. Установка внутриквартирных приборов учета воды – все это также ляжет финансовым бременем на плечи владельца квартиры.

Приватизационный процесс

Приватизация — это законодательно урегулирована процедура по переходу собственности от государства к непосредственному пользователю недвижимостью. Жилье передается безвозмездно, получатель платит только за регистрационные услуги и за работы по изготовлению технической документации. Использовать такую привилегию можно раз в жизни, хотя несовершеннолетние вправе обратиться относительно собственной жилплощади дважды — до и после 18 лет.

Приватизированное имущество считается обычной собственностью лица, которое он вправе продать, подарить, завещать или заложить в банке. Однако жилая недвижимость при ее переводе из муниципального фонда в частные руки регистрируется на всех прописанных по адресу. При этом сожители уполномочены передать свое право на квадратные метры другому зарегистрированном жильцов.

Важно! В ст. 4 закона РФ №1541-1 указанный перечень объектов, не подлежащих приватизации

Среди запрещенных позиций — и помещения в аварийных зданиях. Относительно ветхого жилья никаких ограничений не установлено.

Приватизация ветхого жилья

Если комиссия не вынесла заключения об аварийности здания, есть возможность признать его ветхость. Приобретение собственности в ветхом строении не ограничивается законом.

Ветхим называют здание, которое не угрожает жизни проживающих в нем, но системы коммуникации и несущие конструкции износились более, чем наполовину. Процесс присвоения ветхого жилья в 2018 году ничем не будет отличаться от приватизации обычных квартир.

Но следует понимать, что Жилищный Кодекс не оставил в стороне и ветхие строения. Становясь собственником ветхого жилья, владелец обязан обслуживать его. Если же здание муниципальное, вся ответственность по его содержанию возлагается только на плечи государства.

Это неплохой шанс для тех, кто хочет обзавестись собственным жильем. Шанс получить новые квадратные метры по программе переселения достаточно высок. Приватизируя площадь в ветхом доме, в дальнейшем можно добиться признания его аварийным, и переселения.

Как происходит переселение?

Принятие решения о сносе дома и расселение жильцов – это взаимосвязанные процедуры, которые проводятся в соответствии с ФЗ № 185 и локальными актами муниципальных образований.

Порядок действий по переселению из сносимого жилья:

  1. Установление факта аварийности

Непригодность дома для проживания людей определяет его в разряд аварийного или ветхого. Решение принимается уполномоченными органами в лице администрации. Установить факт аварийности можно на основании ежегодного мониторинга, экспертных заключений, проверок.

Аварийный дом включается в особую категорию, а по итогам проверки издается акт о сносе здания. Выселяемых заносят в единый государственный список претендентов на жилье взамен аварийного/ветхого.

  1. Уведомление жильцов

Извещение о сносе дома направляется в письменной форме каждому из собственников приватизированной квартиры (ст. 32 ЖК РФ). Наниматели также получают уведомление. Если оповещения не случится, решение госорганов можно обжаловать в суде. Срок на отправку уведомлений – 1 год до начала работ по сносу здания. Уведомления направляются по почте, печатаются в СМИ и на электронных ресурсах администрации.

Пример уведомления:

  1. Подписание договора передачи квартиры

Владельцы приватизированной жилплощади вправе рассчитывать на денежную компенсацию. Но даже если они получат равноценное жилье в новом доме, договор передачи квартиры подписать нужно. Инициатором является собственник жилья. Сделка оформляется по заявлению граждан или их представителей.

  1. Заказ оценки квартиры
  1. Получение компенсации/переезд

Заключительный этап – выкуп приватизированного жилья или расселение жильцов. Независимо от выбранного способа владельцы квартир имеют право на возмещение расходов. Например, если их переселили задолго до начала сноса дома. Вопросы регулируются в индивидуальном порядке.

Когда расприватизация невозможна?

Каждое дело о признании приватизации недействительной рассматривается в индивидуальном порядке и не всегда решение выносится судом в пользу истца.

Вам точно будет отказано в расприватизации, если:

  • на момент иска, квартира является обеспечением банковского кредита;
  • ранее на объекте была произведена неузаконенная перепланировка;
  • квартира перепродана третьим лицам;
  • без уважительных причин нарушены сроки исковой давности.

Пример. Семья Пироговых, имеющая десятилетнего сына, приватизировала муниципальное жилье, в котором кроме них был зарегистрирован Смирнов. Последний, хоть и был официально прописан в данной квартире, фактически там не проживал. Смирнов не возражал против оформления Пироговыми жилья в собственность, но официального письменного заверенного у нотариуса отказа не предоставил. Спустя некоторое время, Смирнов расстался с гражданской женой и был вынужден съехать от нее в свою муниципальную квартиру, которую к этому моменту Прироговы уже успешно приватизировали. Семья отказалось выделить Смирнову комнату и мужчине ничего не оставалось, как обратиться за судебной защитой. Главным аргументом истца был тот факт, что у него имелась регистрация в спорной квартире и он должен был вместе с Пироговыми участвовать в приватизации. Пироговы же утверждали, что фактически их сосед много лет не проживал в квартире, соответственно не оплачивал счета за ЖКУ и не принимал участия в решении бытовых вопросов. Несмотря на доводы ответчиков, суд счел, что приватизация была произведена с нарушениями, ведь Смирнов был вписан в договор социального найма, а значит имел законное право на долю в муниципальной квартире. В результате иск полностью удовлетворен, жилье возвращено на баланс города.

Бывают случаи, когда граждане при составлении искового заявления о расприватизации допускают ряд ошибок из-за чего проигрывают дело. Чтобы застраховаться от неудач необходимо внимательно изучить свои права, четко сформулировать основания и подготовить неоспоримую доказательную базу. Не забудьте перед подачей иска оплатить госпошлину и квитанцию приложить к документам.

Сроки переселения из аварийного жилья

Дискуссии вызывают сроки переселения из аварийного жилого фонда. Законодательство дает лишь общее представление. Итоговые сроки устанавливают региональные власти – и они могут отличаться от общепринятых.

Конкретные сроки, когда дом подлежит расселению, прописаны в уведомлении. Их получают все жильцы сносимого здания, независимо от своего статуса и имущественных прав – собственник или наниматель (арендатор) квартиры. Рассылка извещений происходит в течение 5 дней после принятия заключения местной администрацией (городской исполком).

Через какой срок власти должны расселить аварийный объект:

  • 5 дней – стандартный период;
  • 1 день – для экстренных случаев, когда износ дома представляет опасность для жизни или здоровья людей, например – риск обрушения несущих конструкций.

Сроки часто являются камнем преткновения для жителей и чиновников. Если свободного жилья нет, люди могут ждать очереди на переселение не один год. Некоторые сразу съезжают из опасного дома и снимают квартиры в другом месте. Другие ждут готовности нового дома в социальной жилплощади или общежитиях из городского фонда.

Итого: с момента признания дома аварийным на его расселение дается от 5 дней до нескольких лет.

Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме?

Закон прямо запрещает приватизировать аварийное жилье, в каком бы состоянии оно ни находилось. Следовательно, если власти признают дом аварийным, муниципальные квартиры не подлежат переводу в собственность частных лиц. Но что, если здание не аварийное, а ветхое?

Сразу оговоримся, что «аварийное» и «ветхое» жилье – это не одно и то же понятие, а разные состояния многоквартирного сооружения.

Ветхое жилье – объект, изношенность которого составляет 65-70%, а сам дом не представляет опасности для проживания людей (МКД 2-04.2004). Хотя в законе об этом прямо ничего не сказано, приватизировать такие объекты можно – на свой страх и риск. Разумеется, с обязательством самостоятельного ремонта в квартире.

На заметку! Определения понятию «ветхое жилье» в законодательстве не предусмотрено. Приватизация таких объектов сложилась на основе жизненных ситуаций.

Статус аварийности дома выносится после проведения государственной экспертизы. Всеми вопросами ведают межведомственные комиссии – Комитет Государственного Строительного Надзора, ГУ МЧС России и другие. Обнаружив серьезные нарушения, органы составляют заключение, которое передается в Росреестр для внесения изменений. Если такого заключения нет, дом можно признать «ветхим». Следовательно, приватизация станет возможной.

Пример:

Договор передачи приватизированной квартиры при сносе дома

Переселение из аварийного и ветхого жилья подчиняется правилам Программы расселения. Собственники жилья и администрация заключают договор о передаче квартиры (акт приема-передачи).

Не лишним будет узнать «Как выглядит документ о приватизации квартиры?»

Содержание договора:

  • «верхняя часть» – указание населенного пункта и даты составления;
  • ФИО собственника и наименование администрации;
  • сведения о намерении изъять приватизированную квартиру на основании того, что дом аварийный/ветхий;
  • кадастровые данные о жилом помещении;
  • правоустанавливающие и утверждающие документы;
  • сведения о других собственниках;
  • размер выкупной цены;
  • порядок оплаты;
  • сведения об обременениях на приватизированную квартиру;
  • информация об освобождении жилья;
  • данные о дееспособности участников договора;
  • дата вступления в силу;
  • список приложений (документов);
  • реквизиты обеих сторон.

Скачать образец договора передачи приватизированной квартиры в случае сноса дома

Договор скрепляется подписями сторон, заверять его у нотариуса необязательно. Неисполнение условий договора может быть обжаловано в судебном порядке.

Снос приватизированного жилья имеет два сценария дальнейших действий: выкуп квартиры у собственника или расселение жильцов. Но прежде дом должен быть признан аварийным или ветхим. Местные власти предоставляют взамен равнозначную квартиру или возмещают разницу в цене. Наниматели муниципальных площадей переселяются в новое жилье по договору соц найма. Процедура расселения регламентируется государственной Программой.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий