Продажа квартиры, полученной в наследство

Процедура оформления наследства

Получение квартиры по наследству состоит из нескольких этапов.

Прежде всего, заинтересованному лицу необходимо установить место открытия дела. Это может быть адрес регистрации покойного. Также открыть дело могут по месту нахождения большей части оставленного имущества, если умерший не был зарегистрирован. Далее необходимо обратиться к нотариусу, который ведет дело. Это можно осуществить путем подачи заявления специалисту, который непосредственно занимается имуществом покойного.

Также допускается обращение к любому другому нотариусу. В этом случае все документы и заявление инициатора, после их представления, будут направлены по назначению. После того как место открытия наследства определено, необходимо составить обращение к нотариусу.

В тексте заявления должно быть указано:

1. Фамилия, имя, отчество нотариуса, которому направляется обращение, а также название и адрес конторы.
2. Сведения об инициаторе, в том числе и контактный телефон.
3. Данные о покойном – фамилия, имя, отчество, даты рождения и смерти.
4. Информация о наследуемом имуществе. В данном случае это будет квартира или её часть. Здесь также указывается адрес расположения квартиры, её общая площадь, количество комнат, причитающаяся доля, если человек претендует только на неё.
5. Сведения о других правопреемниках. Здесь также необходимо указать, кто из наследников отказался от своей доли, если это имело место.
6. Дата и подпись инициатора.

К заявлению необходимо приложить документы, которые будут подтверждать право претендента на имущество. Такой перечень зависит от способа наследования квартиры – по закону или завещанию.

К необходимым документам отнесены:

1. Свидетельство о смерти, выданное органами ЗАГСа, либо решение суда о признании человека ушедшим из жизни.
2. Паспорт инициатора.
3. Сведения, подтверждающие наличие родственных или семейных связей  с покойным. Сюда можно отнести свидетельства или справки, выданные органами ЗАГСа, решение судебной инстанции. Указанные документы актуальны для случаев, когда наследование происходит по закону.
4. Договор купли-продажи, дарения или мены, которые заключал покойный, либо другие данные, подтверждающие его право собственности на квартиру.
5. Технический паспорт на квартиру с указанием характеристик, площади, количества комнат, наличия инженерных коммуникаций, источников электричества, воды, газа, тепла. Если производилась перепланировка, то это должно быть отражено в документах.
6. Свидетельство о регистрации недвижимости.
7. Справка из налоговой инстанции об отсутствии задолженности по оплате.
8. Квитанция об оплате услуг.

Свидетельство о смерти, паспорт и данные о наличии родственной или семейной связи нужно подать в течение полугода. А все остальные – в любое время, ограничений нет. После их предоставления, при условии, что с момента смерти прошло полгода, нотариус выдаст свидетельство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ. Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Перед покупкой унаследованной квартиры настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией. Сегодня в судах огромное количество пострадавших людей которые рискнули купить жилье у продавцов которым это жилье досталось по наследству.Соблазн купить унаследованную квартиру объясняется ее невысокой ценой по сравнению с аналогами.

При покупке наследственной квартиры нужно быть готовым к возможным неожиданностям в течение 10 лет. Так как, лишь по прошествии этого срока, можно ничего не опасаться и смело покупать такую квартиру.

Квартира в наследство: процесс оформления и продажа

Недвижимость – один из наиболее распространенных вариантов наследственного имущества. Например, детям от родителей переход право распоряжения жильем матери или отца. (Про получение наследства от отца вы можете прочитать тут: Получение наследства отца).

Для того, чтобы не возникло трудностей во время продажи квартиры, необходимо иметь следующий пакет документов на руках:

• Свидетельство о наследовании.
• Подтверждение прав собственности на недвижимость (сертификат собственности, выписка из ЕГРН).
• Технический паспорт на продаваемый объект недвижимости.
• Выписка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
• Договор купли продажи недвижимости по наследству.

Продажа квартиры по наследству предусматривает заключение договора купли продажи, который вступит в силу после завершения этапа оформления сделки. При регистрации продажи наследственной недвижимости необходимо иметь документы, которые подтверждают отказ от прав на имущество другими лицами (если таковые могут также могут претендовать на квартиру).

Размер налога при продаже квартиры, полученной по наследству

Налоговая система России предусматривает определенный порядок выплаты налога за сделки с недвижимостью. Согласно новому постановлению, налог не уплачивается с продажи недвижимости, которая была в собственности у продавца не менее 5 лет (для жилья, приобретенного в право собственности с 01.01.2016 года).

Полученное приемником имущество от наследодателя не облагается налогом. Иные действия наследника с полученным наследством предусматривают налоговые выплаты. При реализации сделки, продавец обязан указать продажу недвижимости в декларации и оплатить налог в размере 13% от вырученной суммы. Продажа квартиры по наследству предоставляет продавцу применить один из вариантов вычетов:

• Если квартира, полученная в наследство, была в собственности менее 3 лет – сумма вычета от сделки составит не более 1 миллиона рублей.
• Если квартира, полученная в наследство, была в собственности более 3 лет – продавец может не платить обязательный платеж.

Право собственности наследника на квартиру начинается с момента смерти наследодателя.

Законом устанавливается определенный круг лиц, которые могут претендовать на определенные налоговые послабления: инвалиды (1 и 2 группы; лица с инвалидностью с детства), люди преклонного возраста.

Для реализации права не уплачивать налог с продажи наследства следует обратиться в налоговые органы с необходимым набором документов. На основании этого ФНС предоставит льготы гражданам, имеющим на это право.

Совершение сделок по продаже имущества, полученного в наследство, допускается только после уплаты приемником всех обязательных платежей. А для этого необходимо точно знать о том, сколько стоит оставленное наследство.

Если в качестве наследства был получен дом, то для совершения дальнейших сделок собственник должен провести его оценку. Достаточно обратится в компанию, которая проводит оценочные мероприятия. По их результатам будет объявлена кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость дома, полученного в наследство.

○ Какие проблемы могут возникнуть?

На самом деле проблем может возникнуть множество. Перед тем как купить квартиру у наследника настоятельно рекомендуется изучить историю объекта недвижимости и нюансы приобретения унаследованного жилья.
Не забывайте о том, что обмануть могут не только Вас, но и самих наследников, например, подделав завещание. Проверяйте все документы очень тщательно, интересуйтесь деталями. Это убережет Вас от возможных проблем. Самые распространенные проблемы следующие.

Объявились другие наследники

Если объявились другие лица, претендующие на имущество, велик риск, что они его отсудят. Поэтому стоит своевременно позаботиться о возвращении своих денег.
Конечно, продавец вряд ли согласится вернуть деньги. Скорее всего, нужно будет обратиться в суд.
Если о наличии других наследников продавец знал, законным основанием для признания сделки недействительной может послужить ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Если продавец не знал о наличии других наследников, применяется ст. 451 ГК РФ:

«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.»

В обоих случаях покупателю должны вернуть деньги. В каком порядке и количестве, решает суд. В первом случае заявитель также имеет право на возмещение затрат, понесенных вследствие заключения сделки.
Если наследникам удалось оспорить сделку купли-продажи, вернуть деньги можно на основании ст. 461 ГК РФ:

«При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.»

Документы купли-продажи были оформлены неправильно

Если ошибки были выявлены после проведения всех регистрационных процедур, доказать факт сделки можно на основании Выписки из ЕГРН. Сделку можно признать недействительной через суд.
Доказательством передачи денег продавцу будет служить соответствующий банковский документ или расписка о принятии аванса. Доказательствами сделки также являются переписка с продавцом, свидетельские показания и имеющиеся на руках документы, свидетельствующие об искренности Ваших намерений.
Если под видом одной сделки, фактически совершена другая, обратитесь также в суд. Сделку, проведенную фактически, признают притворной. Суд обяжет стороны провести сделку купли-продажи по всем правилам ГК РФ (п. 87 Постановления Пленума ВСУ № 25 от 23 июня 2015 года).

Продавец предлагает «сэкономить» на налогах

Очень часто продавцы предлагают занизить истинную цену на квартиру. Связано это с тем, что доход, полученный от продаваемой квартиры облагается подоходным налогом в случае, если недвижимость пребывала в собственности наследника менее трех лет (п. 3 ст. 217 НК РФ).
Сумма выходит достаточно большая, поэтому подумайте сами, спешить продавать такую квартиру наследнику бы не стоило. Поэтому такие сделки выглядят изначально подозрительно, проверьте все вдвойне тщательно и не соглашайтесь на снижение цены.
Если законность сделки будет оспорена, покупатель сможет вернуть деньги в пределах суммы, указанной в договоре. Доказать, что фактически передано денег больше, практически нереально.

Договор купли-продажи

Указанный документ является основным при продаже унаследованной жилплощади. Именно договор определяет суть сделки и регулирует взаимоотношения между продавцом и покупателем.

Важно! Законодатель не предоставляет никаких требований к договору, потому он заключается и составляется в произвольной форме. Единственными требованиями к соглашению выступают такие моменты:

Единственными требованиями к соглашению выступают такие моменты:

• Договор всегда оформляется в письменной форме, не допускаются устные договоренности. Получение собственной копии договора происходит относительно всех участников сделки.
• Все условия сделки должны быть обозначены в соглашении. Если возникнут какие-либо сложности, стороны договора будут исполнять только те условия, которые закреплены документально.
• В тексте должны отсутствовать грамматические и пунктуационные ошибки, опечатки и неточности.

Что касается содержания бумаги, то здесь требования законодателя носят конструктивный характер. Так, текст соглашения должен включать в себя такие сведения:

• персональные данные участников сделки;
• реальная стоимость недвижимого объекта, которая будет выплачиваться продавцу (рыночная цена);
• ключевые сведения о продаваемой квартире, то есть технические параметры, наличие ремонта и техники, которая будет передана покупателю, и многое другое;
• временной отрезок, в течение которого между новым и старым владельцами должны быть осуществлены все финансовые операции и расчеты;
• способ передачи денежных средств. Рекомендуется производить расчет в присутствии нотариуса, риелтора или других уполномоченных лиц, способных подтвердить полное исполнение финансовых обязательств. В большинстве случаев расчет происходит в банковской организации, которая проверяет сумму, а также подлинность банковских билетов, если расчет осуществляется в наличной форме.

Процесс передачи денег за квартиру

Некоторые продавцы с целью снижения затрат указывают в документе заниженную стоимость недвижимости. Нужно отметить, что налоговики тщательно проверяют по какой цене будут продавать жилье, и если будет установлена попытка обмана, налог будет исчисляться с оглядкой на кадастровую оценку недвижимости, умноженную на дополнительный коэффициент 0,7.

Важно! При подписании договора крайне важно указать рыночную цену жилья, так как в ситуациях, когда между участниками сделки возникнут какие-либо претензии и сложности, покупатель сможет вернуть назад только ту сумму, которая была указана в договоре, а не которую он заплатит реально

Список необходимых документов

Внимание! Сделку по продаже наследованной квартиры можно проводить только после получения права собственности на жильё. После регистрации права на недвижимость следует приступать к сбору документов на её реализацию

Какие документы понадобятся?

Правоустанавливающий документ

В данном случае это свидетельство о праве на наследство. Чтобы его получить, надо в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя подать заявление в нотариальную контору (государственную или частную) о принятии наследства.

По истечении 6 месяцев наследник должен обратиться в нотариальную контору и написать заявление о выдаче наследства. Нотариус тщательно проверит документы, наличие завещание, проконтролирует вопрос о том, не открыто ли наследственное дело в иных конторах на основании заявления от других возможных наследников. После скрупулёзной проверки нотариус откроет дело о наследстве и оформит свидетельство о праве собственности.

Справка: если претендент на наследство пропустил указанный срок и не подал вовремя заявление о принятии наследственного имущества, он вправе обратиться в судебные органы для продления срока.

Свидетельство о регистрации прав собственности В соответствие с законом (ст. 131 ГК РФ), право собственности должно обязательно пройти государственную регистрацию.

Это означает, что наследнику, получившему данное свидетельство, необходимо обратиться в ФСГР (Федеральную службу государственной регистрации), расположенную по месту нахождения наследственной квартиры.

От наследника потребуются:

• паспорт;
• оформленное свидетельство о праве на наследство;
• подача соответствующего заявления;
• оплата госпошлины;
• кадастровый паспорт на недвижимость (если квартира впервые регистрируется в Росреестре).

Кадастровый и технический паспорт на квартиру

В первом паспорте указаны технические характеристики жилплощади и уникальный кадастровый номер. Технический паспорт, кроме подробного списка всех технических характеристик, содержит ещё инвентаризационную стоимость квартиры.

Остальные документы это:

1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая тот факт, что квартира не находится в аресте или под залогом (действительна только в день выдачи).
2. Заявление супруга или супруги о согласии на отчуждение недвижимости, заверенное у нотариуса.
3. Справки из коммунальных служб, подтверждающие отсутствие задолженностей.
4. Договор купли-продажи, который считается заключённым с момента госрегистрации (ст. 558 ГК РФ).

Вычет (расходы)

«Вычетом» или «имущественным вычетом» называется сумма, на размер которой можно уменьшить цену сделки перед налогообложением. На сегодняшний день в России существует официальный и фиксированный имущественный вычет, равный одному миллиону рублей.

Что касается расходов, то это показатель переменный. И зависит он от реально понесенных затрат, которые можно подтвердить документально. Расходы, как правило, меньше 1 миллиона рублей, поэтому их почти никто не затрагивает, когда речь идет о налогообложении. Разве что при продаже сразу нескольких объектов недвижимости (ведь миллионный вычет положен только по одному их них).

Тонкости

При продаже квартиры, полученной в наследство, придется оплатить налог на продажу недвижимого имущества в 13%, ведь по сути она считается доставшейся наследнику бесплатно, а после сделки он получает доход. Налог при продаже квартиры пенсионером также не отменяется.

И вот именно он будет облагаться НДФЛ, при нахождении продаваемого жилища во владении продавца до 5 лет. А если она в собственности дольше, облагается ли в этом случае? Нет, тогда платить ничего не нужно, продавец от уплаты налогов освобождается. Таким образом, если вы не хотите платить довольно большой налог от продажи имущества в 13% от продажи унаследованной недвижимости, имеет смысл выждать 5 лет. Придется заплатить налог также и от продажи доли в наследованном жилище.

Стоит иметь в виду, что налоговая инспекция может уведомить в письменной форме о необходимости в оплате налога и подачи декларации НДФЛ-3 по причине получения дохода с продажи недвижимости. Дело в том, что фискальный орган получает данные о дате, когда было зарегистрировано право собственности на имущество, но не сведения о фактическом владении им. Чтобы избежать недоразумений, следует отправить в налоговую письменное пояснение и документы, подтверждающие период, на протяжении которого наследник владеет недвижимостью.

Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.

Разные сроки владения долями

Общий срок владения долевой собственностью определяется по изначальному переходу права собственности к наследникам. Таковым считается день открытия наследства. И даже если потом доли на имущество переходили к другим собственникам, общий срок владения недвижимостью в целом для наследников определяется по первичному факту открытию наследства.

Передача в наследство иностранному гражданину

Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.

Вступление в наследство

Вступление в наследство может проходить разными способами. В том числе, путем фактического принятия и подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства.

Что касается фактического принятия наследства, то здесь дополнительно требуется судебное решение, подтверждающее данный факт.

Полезные сведения

Налог на недвижимость при получении наследства квартирой платить не требуется. Иногда решение о продаже наследованной квартиры принимает сам наследник, а порой такая сделка – необходимость: претендентов несколько, каждому положены доли и необходимо разделить полученное. И сделать это представляется возможным лишь после продажи недвижимости.

По сути, получая наследство, вы становитесь обладателем не только недвижимости, но и определенного финансового дохода, который она собой представляет. Если квартира досталась по наследству, этот тип дохода государством не обременен налогообложением, вне зависимости от:

• наличия родства с наследодателем;
• основания для получения: законных или по завещанию.

Если жилплощадь не была приватизирована, она не может перейти как унаследованное имущество родственникам как в порядке очередности общей массы наследников, так и согласно завещанию. Квартира, являющаяся частью кооператива, может быть передана по наследству только в том случае, если за нее выплачивать пай более не требуется.

Законодательно не установлен определенный перечень лиц, которые полностью освобождены от необходимости платить налог с продажи квартиры. Но каждый собственник жилья должен регулярно оплачивать счета за коммунальные услуги несмотря на то, что налогом наследованные квартиры не облагаются.

Мотивы продажи

• Историю жилплощади. Как досталась первому владельцу (по приватизации, приобрел, унаследовал). Потом продавцу.

• Имеются внутри прописанные граждане, другие собственники, участвуют дети. Например, жильцы есть, но отказались приватизировать или унаследовать имущество, выписались после отбытия служить или осуждены.

• Как продавец брал свидетельство наследника. Имелись недовольные родственники, были судебные разбирательства, кто нотариус.

• Наличие/отсутствие обременения – квартира не объект залога ли предмет супружеской дележки имущества при разводе. Первое несложно выяснить в Росреестре. Второе – в беседе придется.

• Наличие/отсутствие технических проблем. Была перепланировка, требуется ремонт, документация нормальная.

• Имеется задолженность/нет. Коммунальные и налоговые платежи.

• Почему вместо собственника действует представитель (если так).

• Обсудить условия предстоящей продажи.

• Другие вопросы.

Не стесняясь уточнить все. Посетить объект сделки, осмотреть его и поговорить с ближайшими соседями. Особенно старожилами. Изучить район.

Задатков нет

При покупке не стоит дополнительно заключать другие договора. Например, предварительные соглашения. Также давать продавцу задаток. Квартира – особый, крупный товар. Он долго и нудно продается. Действовать следует без спешки или эмоций. Деньги ликвиднее, позиция покупателя здесь выигрышная. Если не подойдет одна, будет другая квартира.

Порядок продажи квартиры

Зачастую граждане полагают, что получив из рук нотариуса свидетельство о наследовании, и официально вступив в собственнические права, они могут сразу же приступать к процедуре продаже. На деле это сосем не так. Закон устанавливает определенные четкие требования и правила продажи жилой недвижимости.

Прежде чем приступить к реализации, собственнику предстоит подготовить стандартный пакет документации, включающий в себя:

• свидетельство регистрации собственности, выданное Росреестром;
• оригинал и копии удостоверения личности всех участников сделки (паспортные сведения, данные о постоянной регистрации и т.д., если владелец ребенок, его интересы представляет родитель);
• свидетельство о праве на реализуемое унаследованное имущество;
• договор купли-продажи, в котором отображены все особенности сделки;
• выписка из домовой книги, подтверждающая, что на указанной жилплощади не зарегистрированы и не проживают другие пользователи;
• справка из ЖЭКа, подтверждающая косвенное отсутствие задолженностей по квартплате и коммунальным услугам;
• кадастровый паспорт с планом, предварительно заказываемый в БТИ.

Помимо указанных документов, могут затребовать справку, подтверждающую отсутствие психических заболеваний у собственника, а также документ, удостоверяющий, что жилплощадь была приобретена первым владельцем без использования средств материнского капитала.

Покупателям, желающим приобрести собственную жилплощадь, необходимо проявлять максимальную осторожность и внимание. В целях собственной безопасности им предстоит выяснить, не могут ли со временем появиться новые претенденты на приобретаемое жилье. Если таковые имеются, и это установлено до момента совершения сделки, необходимо получить от них письменный отказ на любые претензии на жилплощадь

Если таковые имеются, и это установлено до момента совершения сделки, необходимо получить от них письменный отказ на любые претензии на жилплощадь.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии)

Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).. Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

• сведения о сторонах сделки;
• стоимость квартиры;
• информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
• срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

○ Как избежать проблем?

Мошенничество с продажей наследственной квартиры встречается очень часто. Выше уже приводилось несколько советов по приобретению такой недвижимости (см. «Основные особенности покупки»). Еще несколько очень важных моментов.

Проверка документов продавца

1. Проверьте паспорт продавца и уточните в органе регистрационного учета, не числится ли документ утерянным.
2. Проверьте дееспособность продавца. Следует обратиться в наркологический и психоневрологический диспансер или хотя бы попросить, чтобы гражданин предъявил водительские права.
3. Попросите показать продавца свидетельство о смерти наследодателя и свидетельство о праве собственности на имущество. Сверьте реквизиты всех документов.

Проверка прав третьих лиц

Выясните, на каких основаниях продавец получил квартиру.
Если недвижимость получена по завещанию, проверяем:

• Наличие завещательного отказа или иного обременения.
• Наличие «забытых» родственников, являющихся претендентами на обязательную долю в наследстве (это инвалиды, дети, нетрудоспособные родственники умершего – узнать о них можно у нотариуса, через ЗАГС, архивы, в конце концов, у соседей).

При наличии родственников и других претендентов на имущество, от сделки лучше отказаться сразу.
Если недвижимость получена по закону, проверить нужно:

• Наличие наследников той же очереди, что и продавец (узнать у него же или у нотариуса, сверить право собственности с выпиской из ЕГРН).
• Наличие отказов от наследства.

Если отказы имеются или других родственников нет – все в порядке.
Следует также уточнить о наличии супруга (-и) у продавца. Обычно собственник у унаследованного имущества один, но в брачном контракте может быть прописано иное. Позаботьтесь о том, чтобы раздобыть согласие супруга продавца на сделку.

Не соглашаться на махинации

Если даже случится так, что Вы попадете в руки мошенника, сделку можно признать недействительной на основании ст. 179 ГК РФ. Чтобы доказать свои права на возвращение денег, необходимо будет доказать суду, что с Вашей стороны не было никаких незаконных действий.
Сделка с унаследованной квартирой является и без того рискованной, не нарушайте закон.