Обзор документа
В договоре аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предусматривалась неустойка за самовольную передачу арендатором своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку) без согласия арендодателя.
Арендодатель просил взыскать с арендатора указанную неустойку.
Но в иске было отказано. Суды исходили из того, что право аренды земельного участка передано в залог в силу закона.
Суд округа оставил акты нижестоящих инстанция без изменения, отметив следующее.
Согласно Закону об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Если срок аренды такого участка превышает 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В спорном случае ответчик передал банку в залог объекты недвижимости, в т. ч. расположенные на арендованном земельном участке.
В соответствии с названным законом ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды участка.
Установленное законом условие об ипотеке права аренды земельного участка только с согласия арендодателя распространяется на ситуации, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). Либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельхозназначения.
В спорном же случае ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой расположенных на нем зданий.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Что делать, если раздел участка невозможен?
Невозможность раздела земельного участка в натуре ввиду его небольшого размера или по иным причинам оставляет супругам выбор из 3 вариантов:
- Передача участка в единоличную собственность одного супруга с выплатой второму соразмерной компенсации. В этом случае обязанность по выплате ипотечного долга ляжет на плечи только одного супруга.
- Продажа участка и перевод ипотечного долга на третье лицо.
- Установление порядка пользования общим участком.
Порядок пользования участком можно определить в добровольном или судебном порядке. Если имеет место обращение в суд, то обычно не обходится без назначения землеустроительной экспертизы, при которой эксперт предлагает наилучшие для супругов варианты совместного использования имущества. При наличии дома эксперт, составляя заключение, учитывает его планировку, назначение помещений, вариант прокладки инженерных коммуникаций и многие другие факторы.
Итогом экспертизы будет однозначный ответ о возможности или невозможности раздельного использования дома и земельного участка, а также один или несколько вариантов фактического раздела дома в натуре.
Помимо заключения эксперта, суд принимает во внимание:
- как распределены доли в общем имуществе;
- есть ли между супругами договоренность (устная или письменная) о порядке использования имущества, подтвержденная многолетней практикой;
- удобство использования земли и дома для супругов.
Отношения супругов по использованию участка и здания относятся к числу длящихся, а значит, установленный порядок может быть впоследствии скорректирован. Определение порядка пользования общим имуществом государственной регистрации не подлежит. Судебный акт в этой части исполняется с участием представителей ФССП.
Юридические тонкости — нюансы оформления сделки про продаже земельного участка с ипотекой
В отличие от стандартного кредита, ипотека предполагает переход долговых обязательств от одного собственника к другому. Если покупатель не настаивает на предварительном погашении оставшейся суммы долга, необходимо встретиться с сотрудником банка для ознакомления с размером долга. Вопрос о погашении долга можно решить совместно, встретившись с владельцем земельного участка и специалистом банка.
Продавец может прибегнуть к следующим действиям:
- Погасить задолженность самостоятельно перед совершением сделки.
- Погасить долг за счет средств покупателя, после чего стоимость договора купли-продажи уменьшиться на сумму оплаченного кредита.
В случае с ипотекой участок выступает в качестве залогового имущества. Поэтому его не получится продать законно без согласия банка. Если банк согласится, землю можно продать вместе с долговыми обязательствами. После совершения сделки в качестве собственника прописывается другой человек, а все обязательства возлагаются на него. Но на практике банки редко идут на такой шаг, требуя предварительного погашения долга.
Таким образом, вы можете продать земельный участок, даже если он обременен ипотекой. Но для этого предварительно необходимо решить вопрос с долгом. После этого можно заключить договор и продать землю.
Видео сюжет расскажет, как снять обременение с участка земли
Перечень необходимых документов — что потребуется для оформления?
Если вы планируете продать землю, нужно заранее подготовить требуемый пакет документов. В их числе должны быть документы на право собственности и наличие обременения.
Для совершения сделки потребуется следующее:
| Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности | Данные документы в равной степени могут подтвердить наличие прав на недвижимость. Документы следует подготовить к моменту совершения сделки. Ограничения и причины их наложения указываются в соответствующей строке. |
| Удостоверение личности | Для физических лиц таким документом является гражданский паспорт. Если продавец состоит в браке, дополнительно потребуется письменное разрешение на продажу участка от супруга или супруги. Если в качестве продавца выступает индивидуальный предприниматель, следует дополнительно запросить свидетельство о регистрации в качестве ИП. |
| Технические документы | В качестве таких документов выступают межевой план и кадастровый паспорт. В них указывается категория земель и вид разрешенного использования (целевое назначение). |
| Документ, на основе которого была получена собственность | В качестве такого него может выступать договор дарения, купли-продажи или документы о вступлении в наследство. |
| Иные документы | Это могут быть документы из Управления архитектуры или надзорных органов. |
До совершения сделки не лишним будет запросить справку об отсутствии обременения. Ее может получить будущий продавец в Росреестре.
Заявление на получение справки можно подать следующим образом:
- Лично или через своего законного представителя.
- Через Почту России.
- По электронной почте.
- По телефону.
- Через сайт Госуслуг.
Справку делают в течение 2-х дней. За ее изготовление необходимо оплатить госпошлину в размере 230 рублей. При получении потребуется личный паспорт и правоустанавливающий документ.
Нормативная база по продаже ипотечного земельного участка
Все отношения, возникающие при совершении сделок с землей, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 11.8 определяется, каким образом обеспечивается сохранность прав собственника и возникает обременение участка.
Конкретные вопросы описываются в следующих статьях:
- Статьи 11.4-11.7 конкретизируют вопросы, связанные с возникновением и сохранностью правовых полномочий на землю.
- Пункт 2 ст. 11.8 определяет правовые полномочия на безвозмездное и бессрочное использование земельного участка.
- ФЗ № 122 от 21.07.97 г. определяет процедуру регистрации земли, если на нее наложено обременение.
Также на обременение участков оказывают влияние законодательные акты местных органов власти. В качестве таких документов можно выделить постановления, принятые городскими советами.
Общие правила раздела ипотеки
Независимо от того, заключали ли супруги договор ипотеки как созаемщики или как должник и поручитель, они всегда несут солидарную ответственность. Это означает, что в случае просрочки платежа банк может взыскать задолженность с любого из супругов или с них обоих.
| № п/п | Способы раздела ипотеки |
|---|---|
| 1 | Исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество |
| 2 | Если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе |
| 3 | Возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств. |
| 4 | Возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств. |
В отсутствие согласия банка суд может лишь определить доли в заложенном имуществе и зафиксировать размер платежа по ипотеке отдельно для каждого должника. Ответственность бывших супругов при этом останется солидарной.
Условия и правила оформления кредита
Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое
Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?
- Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
- Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
- Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
- Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
- Правильно составленный договор о залоге.
Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.
Если недвижимость оформлена на нескольких лиц, требуется специальный документ, письменно подтверждающий их согласие на оформление кредита под залог земельного участка.
Помимо этого необходимо правильно составить договор наложения залоговых обязательств на землю. В таком договоре прописывается информация о владельце недвижимости, о залогодателе, о предмете сделки и стоимости земли. Вся эта информация помогает грамотно оформить сделку, дабы после заключения договора никаких вопросов у обеих сторон не возникало.
В данном договоре обычно прописываются и залоговые обязательства (например, размер выплат и сумма уплачиваемых %).
Используя правильно составленный договор о залоговых обязательствах, обе стороны могут доказать свои права в том случае, если они были нарушены. Также в данном договоре прописывается размер выплат, который не может быть увеличен. Если ли залогодержатель требует увеличения выплачиваемой суммы, владелец земли вправе обратиться в суд.
Еще одна важнейшая бумага — это оценочный лист, рассказывающий об истинной стоимости земли. Оценка производится профессионалом на основе целой группы критериев. О каких же критериях идет речь?
- Местоположение участка и его удаленность от города.
- Размер участка и плодородность местных земель.
- Наличие на участке построек.
- Целевое назначение данной земельной собственности.
- Наличие коммуникаций на участке (газ, свет, водоснабжение).
Оценка обязательно производится в денежном эквиваленте, и итоговая сумма не должна быть меньше кадастровой цены на землю.
Обычно залогодатель оставляет за собой группу прав на землю. Так, например, он может возводить на данном участке земли сооружения без ведома залогодержателя. В дальнейшем залогодатель может распоряжаться данными постройками по своему усмотрению.
В п.1 ст.64 ФЗ закона «Об ипотеке» прописывается, что человек может передать в залог землю без тех построек, что расположены на ней.
Если залоговые обязательства будут нарушены, и земля окажется отчужденной, бывший собственник имеет ограниченные права (сервитут) на те территории, где расположены возведенные им постройки.
Также собственник может сдать в залог не все постройки, а лишь некоторые из них.
Человек, взявший кредит под земельный участок обязан позаботиться о том, чтобы земля находилась в прежнем состоянии, ее показатели плодородности не изменялись. Если какие-то показатели земельного участка изменятся, залогодержатель вправе потребовать пересмотра оценки недвижимости.
