Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом?
Законодательное регулирование процедуры находит свое отражение в Жилищном кодексе. Территория рядом с домом принадлежит к имуществу многоквартирного строения (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, жильцы дома имеют полное право приватизировать придомовую площадь и стать ее долевыми собственниками, если уже не являются таковыми после ввода дома в эксплуатацию.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (в сентябрьской редакции 2017 года) нормативная площадь дома включает:
- землю под многоквартирным домом;
- благоустроенные зоны и территории возле здания;
- автостоянки;
- технические пункты обслуживания;
- места для сушки белья и др.
После приватизации указанных площадей жильцы квартир смогут распоряжаться ими по праву долевой собственности. Обычно в таких случаях управление имуществом поручается ТСЖ или Управляющим компаниям.
Но нужно понимать, что земля под многоквартирным домом должна иметь строгие границы и соответствовать Градостроительному плану. Оформляемый земельный участок всегда имеет кадастровый паспорт: границы, площадь, целевое назначение, отличительные особенности и прочие параметры. Если кадастрового плана нет, указанные характеристики отображаются в техническом плане на жилой дом аналогичным образом.
Какие земельные участки приватизировать нельзя
Не все земельные участки можно приватизировать!
Однако, не все наделы можно приватизировать. В Земельном Кодексе Российской Федерации прописаны земли, оформить право собственности на которые нельзя:
- Не подлежат приватизации те земли, которые были изъяты из оборота. К таковым относятся наделы с государственными заповедниками и парками, земли стратегического назначения, участки, используемые под воинские и гражданские захоронения и иные виды наделов, обладающих особым значением для безопасности государства.
- Также нельзя получить в частную собственность те земли, которые ограничены в обороте (исключение составляют те случаи, которые установлены Федеральным законом). К таковым относятся наделы, в зонах природных территорий, охраняемых особым образом участки земли водного и лесного фонда, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, участки, предоставленные для нужд транспортных организаций, учреждений связи и т.п.
Тем не менее, не допускается отказывать в предоставлении прав собственности гражданам и юридическим лицам на земельные наделы, ограниченные в обороте и принадлежащие государству или муниципалитету в том случае, если Федеральный закон разрешает это делать.
Например, Земельным Кодексом РФ установлено, что участки, занятые под объекты промышленности, энергетики, транспорта, космической промышленности и т.п. могут быть в собственности граждан. Однако, на данных территориях допускается введение особого режима их использования, который будет ограничивать или вовсе запрещать ту разновидность деятельности, которая идет вразрез с целями установления зон.
Оформить приватизацию земельного участка не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Ели учитывать все советы и тонкости, описанные выше, то можно сделать это максимально быстро и эффективно.
Мнение юриста-эксперта:
В статье изложены рекомендации по приватизации земельного участка. Предложенная инструкция позволяет выполнить все действия по оформлению земельного участка в собственность
Обращаем внимание наших читателей на то, что каждый вправе заниматься этой проблемой как самостоятельно, так и поручить провести все процедуры другому лицу по доверенности. В качестве такого лица могут выступить профильные юристы, которые это сделают быстро и качественно
Еще необходимо учитывать, что приватизация земельного участка не дает право на получение в собственность участка, которым вы в настоящее время не владеете. Это совершенно другая ситуация, при которой некоторые категории граждан имеют право на получение в собственность земельного участка бесплатно. К ним, например, относятся многодетные семьи.
Для реализации права на приватизацию земельного участка, его необходимо уже иметь в собственности. Правом на приватизацию можно воспользоваться только один раз в жизни.
Тема консультации — «Приватизация земельного участка». О том, как приватизировать земельный участок, рассказывает юрист:
Отвечает адвокатов краснодарской коллегии адвокатов «Юнита» Роман Кабанов:
Для приватизации земельного участка под индивидуальным жилым домом необходимо, прежде всего, обратить внимание на документы, выданные на земельный участок. Бесплатная приватизация земельного участка возможна в том случае, если лицо ранее не приватизировало бесплатно какое-либо имущество
Право на приватизацию земельного участка дает нахождение у лица в собственности дома, но только по площади, необходимой для эксплуатации и обслуживания такого дома. Если же у собственника дома имеются правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен дом, то приватизировать можно земельный участок той площади, которая указана в этих правоустанавливающих документах.
Для того чтобы запустить процедуру, необходимо поставить земельный участок на кадастровый учет в Кадастровой палате. Для этого собственник дома должен обратиться к кадастровому инженеру и заказать изготовление межевого плана. Кадастровый инженер устанавливает границы земельного участка, акт согласовывается и подписывается всеми смежными землепользователями. После этого документы подаются на утверждение в Кадастровую палату через МФЦ. В случае, если нарушений при изготовлении документов кадастровым инженером кадастровая палата не выявит, земельный участок будет поставлен на кадастровый учет, а сведения о кадастровом учете будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
После этого необходимо собрать документы, подтверждающие, что лицо ранее не использовало право на бесплатную приватизацию. Такие документы выдаются также в МФЦ. Затем лицо, претендующее на приватизацию земельного участка, обращается с соответствующим заявлением к собственнику земельного участка (обычно это администрация муниципального образования). Орган государственной власти или местного самоуправления, в чьей собственности находится земельный участок, разрабатывает проект договора о передаче земельного участка в собственность владельцу дома. Стороны договора подписывают его и сдают на государственную регистрацию в территориальный орган Росреестра через многофункциональный центр.
После государственной регистрации собственник дома становится собственником земельного участка. Данные сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, выдается подтверждающая это выписка.
Какие дома подлежат приватизации
- Граждане должны постоянно проживать в доме, находящемся в социальном найме.
- Строение должно быть приспособлено для проживания, то есть должны соблюдаться технические, санитарные, инженерные, гигиенические требования.
Жилье по социальному найму семья может получить, если у нее нет своей жилплощади, а число квадратных метров на одного жильца соответствует учетным нормам, которые установлены для конкретного региона.
Значение имеет сам статус помещения, является оно жилым, дачным, с приусадебным участком или без такового.
Получить прописку в доме возможно, если он состоит из отдельных жилых комнат и вспомогательных помещений. Все конструкции должны быть исправны, а также безопасны для жильцов. Внутри должны функционировать инженерные системы. Иногда удобства могут находиться во дворе. Строение не может быть аварийным. Если дом пригоден для жизни в течение всего года, тогда он считается жилым, а если непригоден, то это уже будет дача.
Приватизация строений, предназначенных под снос, также возможна, даже если комиссия признала их не подлежащими восстановлению. Если в доме люди живут, значит, он может быть оформлен в собственность.
Как приватизировать дом с земельным участком
Если вы взвесили все за и против и все же решили приватизировать свой участок с находящимся на нем домом, то далее мы приведем порядок действий, которому необходимо следовать.
Однако, если процедура приватизации квартиры достаточно проста, то перевод в собственность частного надела имеет много нюансов, которые мы рассмотрим далее.
Порядок и процедур
Для того, чтобы приватизировать на льготных условиях жилой дом необходимо следовать такому алгоритму:
- Собрать все требуемые документы.
- Определить круг лиц, который будет участвовать в приватизации (оформить добровольный отказ, получить справку о неучастии в приватизации). Ни при каких условиях нельзя исключать несовершеннолетних, кроме как по судебному решению.
- Обратиться в учреждение местной или государственной власти, в чьем ведении находится жилище и земельный участок, с полным пакетом справок и двумя заявлениями (на землю и на дом).
- Дождаться рассмотрения заявок и документов.
- В случае положительного решения – заключить с администрацией два договора о приватизации надела и жилья.
- Обратиться в региональное отделение Росреестра и зарегистрировать обе сделки.
На этом процедуру можно считать оконченной.
В некоторых регионах страны администрация предоставляет не два бланка заявления, а один – и на землю, и на дом одновременно. Нарушения в этом нет.
Заявления
В заявлении об обращении в собственность жилого дома и земельного участка необходимо указать следующие сведения:
- данные каждого из заявителей;
- полные и точные сведения о приватизируемом имуществе (кадастровый номер, метраж, адрес и т.д.);
- когда и на основании чего возникло право пользования недвижимостью (договор социального найма жилья, договор аренды земли и т.д.);
- сведения об отказавшихся от приватизации;
- при наличии – решения судебных органов;
- размер долей каждого из участников процедуры;
- дата составления и подпись каждого из заявителей.
Необходимые документы
Вместе с заявлением в администрацию необходимо предоставить такие документы:
- паспорта всех участников;
- заявление;
- договор социального найма или ордер;
- договор, подтверждающие право пользования землей;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт;
- заявление о прекращении пользовании землей, если она была предоставлена в аренду;
- подтверждение неучастии в приватизации каждого заявителя;
- нотариально заверенный добровольный отказ (при наличии).
А при регистрации сделки в Росреестре необходимо будет дополнительно предоставить:
- договор о приватизации;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Сколько стоит приватизировать дом
Если у вас на руках есть все документы, то единственная трата, которая вам предстоит – оплата государственной пошлины за регистрацию сделки. В 2020 году она составляет 2000 рублей за каждую из сделок.
Сроки
Несмотря на кажущуюся сложность этой процедуры, приватизация занимает обычно не более двух-трех месяцев.
Администрации на рассмотрение заявления о приватизации предоставляется до 30 дней, после чего должно быть вынесено решение. На регистрацию сделки в Росреестре уйдет еще 14 рабочих дней.
Требующиеся документы
Если законодательство допускает приватизацию вашего дома, потребуется направить в адрес местного муниципального органа власти соответствующее заявление. Какие документы нужны для этого? Вместе с заявлением потребуется предоставить пакет документов, установленных положениями нормативно-правовых актов:
- Оригинал и ксерокопия кадастрового паспорта на участок.
- Правоустанавливающий документ на жилище и землю, на которой он построен.
- Письменное согласие прочих людей, проживающих в доме на основании ордера или договора соцнайма. Если один из жильцов не желает участвовать в приватизации дома, он должен написать официальный отказ.
- Выписка из домовой книги.
- Данные лицевых счетов, подтверждающие отсутствие коммунальных долгов.
- Ксерокопию паспорта заявителя с постоянной пропиской в приватизируемом доме.
Помимо перечисленных документов, в отдельных случаях требуются дополнительная документация. Например, при приватизации дома с прописанным там ребёнком, понадобиться приложить к заявлению его метрики или паспорт (для детей возрастом свыше четырнадцати лет). Если дом находится на неприватизированной земле, потребуется собрать приватизационные документы на участок, потому что приватизация дома отдельно от участка сегодня не предусматривается.
Приватизация дачного или садового домика на приватизированной земле
Приватизация дачных и садовых домиков с 2017 года возможна лишь при наличии кадастрового паспорта. Его изготовлением занимаются БТИ. Для регистрации нежилых помещений требуется заполнение декларации на объекты недвижимости, а на жилые помещения необходимо сделать технический паспорт объекта.
Как проводится?
Процесс приватизации садовых и дачных домиков на земле, уже оформленной в собственность, проходит по той же схеме и в тех же органах, что на участках, пока ещё принадлежащих садоводческим и дачным товариществам. Кадастровый план на землю в пакете документов на оформление права собственности на дом заменяется свидетельством на право собственности землёй.
Удобнее всего проводить приватизацию дома и строений одновременно, но в действующем законодательстве нет норм, обязывающих это делать.
Многие владельцы садовых и дачных домиков приватизируют только землю без строений. Причиной этого является нежелание платить налоги на имеющуюся у них недвижимость.
Особенности приватизации
Упрощённая схема приватизации дачных и садовых домиков и земель действует до 1 марта 2018 года. Это значит, что только до этого периода владельцы дачными и садовыми домиками имеют возможность регистрировать свои строения без решения на ввод в эксплуатацию. По окончании этого срока провести приватизацию дачной и садовой недвижимости без этого документа будет невозможно.
До окончания 2020 года за дачниками и садоводами сохраняется право бесплатной приватизации построек и земли, находящейся под ними. При оформлении права собственности на капитальные строения, возведенные на дачных участках могут возникнуть сложности.
Во-первых, по дачной амнистии можно оформить в собственность капитальные строения, предназначенные для постоянного проживания 1 семьи и имеющее высоту не больше этажей. Во-вторых, они должны быть возведены на участках, которые были получены владельцами до 30 октября 2001 года. Земля под застройкой таких строений должна находиться в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении.
Нужно ли регистрировать садовый и дачный домики на приватизированной земле?
Проводимая в стране приватизация является добровольной. Каждый владелец построек самостоятельно принимает решение о приватизации объектов. Отсутствие право собственности на объекты может стать препятствием для их дарения, продажи или залога.
Налог на дачную недвижимость должен вступить полностью во всех субъектах страны только в 2020 году. Сейчас он действует лишь в 28 регионах.
Особенности индивидуального домовладения
Индивидуальное жилое строение имеет целый ряд особенностей технического и юридического характера. Основная отличительная особенность – расположение строения на земельном наделе, специально отведённом для частного жилого строительства. Частное жилое строительство существовало в мире всегда, с самого зарождения цивилизации, также не претерпели особых изменений принципы строительства индивидуального дома. Главная особенность заключается в принадлежности земельного надела, на котором дом строиться.
Совсем недавно, в бытность СССР, вся недвижимость находилась в государственной собственности. В полнейшей мере данное положение касалось и частных жилых домов, даже возведённых на личные сбережения жильцов ими самими. В Советском Союзе отсутствовала частная собственность на землю. Все земельные наделы любой категории относились к государственному имуществу, и находились во владении частных лиц исключительно на правах аренды или бессрочного пользования без права продажи, дарения, завещания наследникам.
Единоличное право на владение землями, водами, недрами и лесами закреплялось за государством положениями ст. №11 советской Конституции. Ситуация изменилась с развалом СССР и приходом в страну рыночных отношений. В 1991 г. в России принимается новый для страны свод законов – Земельный кодекс. Он распределяет весь российский земельный фонд на семь основных категорий: сельхозначения, промышленные, садово-дачные, индивидуально-жилищные, лесного фонда, ведомственные (принадлежащие различным госструктурам), общественного пользования, природоохранные и водоохранные.
Частная собственность на земельные участки введена новой Конституцией, принятой в 1993 г. Согласно новому своду законов, каждый совершеннолетний гражданин РФ вправе владеть, приобретать и продавать земельные наделы. Исключение устанавливалось на участки, принадлежащие к категориям лесного и водного фонда, природоохранные и водоохранные, ведомственные земли. С землями, предназначенными под индивидуальную жилую застройку, и садово-дачного назначения, разрешалось производить весь спектр имущественных сделок, в том числе и оформление в частную собственность.
В 2005 г. российскими законодателями принимается закон, ставший очередным шагом к полной либерализации землеоборота в РФ. Этот закон в широком обиходе получил наименование «Дачная амнистия». Он разрешал упрощённую передачу в частные руки садово-дачных наделов, ранее относящихся к муниципальной собственности. С принятием закона о дачной амнистии стало возможно не просто оформлять дачи и дачные участки в собственность, но и проживать на них круглогодично, регистрируя проживание в органах паспортно-визовой службы.
Как приватизировать дом, если нет документов?
Скорее всего документов на дом может не быть в двух случаях:
- если это дачный дом;
- если это достаточно старый дом в сельской местности.
В первом случае можно воспользоваться положениями закона «О дачной амнистии», его срок действия продлен до 2020 года.
В этом случае необходимо собрать и предоставить такие документы:
- паспорт заявителя;
- справку о членстве в товариществе садоводов;
- кадастровый паспорт (для его получения потребуется процедура межевания).
После этого необходимо обратиться в Росреестр для регистрации сделки.
Если же нет документов на жилой дом, то необходимо их восстановить или оформить. Для этого нужно сначала обратиться в местную администрацию с запросом о предоставлении всех ведений о земле. Если они там есть, то далее процедура происходит в общем порядке, который мы описывали выше.
Если же документов не оказалось, придется заниматься их оформлением.
Для этого первым делом необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет межевание, определит границы участка, составит план с указанием всех построек, в том числе и жилого дома. Затем необходимо обратиться в отделение БТИ и оформить технический паспорт на дом.
Уже с этими документами необходимо явиться в органы местной власти и провести приватизацию в обычном порядке.
Однако, если зарегистрировать дом не удалось, то придется делать это по суду. Необходимо подать исковое заявление о признании постройки жилым строением. И уже с этим решением обратиться в местную администрацию.
В случае, если на домовладение нет документов, то и сроки, и стоимость процедуры увеличатся из-за процедуры межевания (стоимость зависит от расценок конкретной фирмы), оформление иных документов, запрос справок и бумаг. Точные сроки и стоимость назвать невозможно.
Если вам по тем или иным причинам отказывают в приватизации дома с участком, то требуйте письменный отказ и с ним обращайтесь в суд.
Вообще лучше всего доверить представительство своих интересов в процессе обращения недвижимости в собственность профессиональному юристу. Это сэкономит и время, и денежные средства, и силы.
Он сможет и собрать (восстановить) все требуемые документы, обратиться от вашего имени во все инстанции, в том числе и в суд, добиться проведения процедуры в максимально сжатые сроки, обеспечит законность сделки.
Как приватизировать частный дом и землю
Приватизация подразумевает собой передачу имущества из государственной собственности физическим лицам или предприятиям. Это понятие уже стало способом приобретения права собственности на землю, ибо является одним из выгодных возможностей овладения правом собственности.
Данный процесс урегулирован Федеральным законом от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества». Результатом приватизации является перемена собственника на имущество: из государственной собственности оно переходит в собственность физических либо юридических лиц.
Приватизация в больших масштабах осуществлялась в конце прошлого века и к концу 1994 года основная часть объектов государственной собственности сменила собственников. В основном, это были квартиры, полученные гражданами в порядке очередности. Перед этим в 1990 году впервые в России Законом РФ от 24.12.1990 года «О собственности в РСФСР» было введено понятие частной собственности.
Действия по приватизации земли, на которой расположен жилой дом, желательно завершить до его оформления. Начните с подачи заявления в органы местной администрации.
В содержание заявления должно входить следующее:
- какому органу заявление адресовано;
- подробная информация о расположении земельного участка, его адрес;
- к землям какой категории относится данный участок;
- имеются ли сооружения на нем.
К заявлению приложите документы:
- паспорт заявителя. Если от его имени выступает представитель, то документ, удостоверяющий его личность, а также нотариальную доверенность на совершение этих действий;
- документ, подтверждающий права заявителя на землю;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт на строение;
- выписку из ЕГРН на данный земельный участок.
Это примерный перечень необходимых документов. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и иные документы. К примеру, лица, имеющие право на определенные льготы, указывают основания их получения и данные подтверждающих документов. Лица, работающие в сельской местности, сообщают информацию о трудовых договорах.
После сдачи заявления вместе с документами сохраните расписку в их получении. Данные документы рассматриваются максимум две недели, после чего принимается решение о возможности передачи земли в собственность. Затем в течение месяца определяются границы участка и утверждается кадастровый паспорт. Для этого заключите договор с кадастровым инженером.
Окончательное решение принимается территориальным органом федеральной регистрационной службы. Оно же производит и регистрацию земельного участка, которая осуществляется в течение десяти дней. В целом на решение данного вопроса уйдет несколько месяцев, процесс этот достаточно долгий.
При приватизации построенного дома на уже находящемся в собственности участке соберите такие документы:
- план дома с выпиской из техпаспорта;
- договор социального найма;
- паспорта всех участников приватизации;
- копию лицевого банковского счета.
После чего ждите решения уполномоченного органа о проведении приватизации или отказе в ней.
Отказ возможен в следующих случаях:
- наличие законодательного запрета на приватизацию конкретного земельного участка;
- исключение данного участка из оборота. Обычно такими землями являются земли парков, заповедников, вооруженных сил;
- планируемое использование земли государством. К примеру, если планом развития региона предусмотрено строительство каких-либо значимых объектов.
Следует отметить, что данный отказ можно обжаловать в судебных органах.
По завершении приватизации земельный участок переходит в собственность:
- одного человека (единоличная собственность);
- нескольких лиц, каждый их которых получает право на свою долю (долевая собственность);
- супругов или лиц, которых объединяет фермерское крестьянское хозяйство (совместная собственность без определения конкретных долей).
Комментарии (12)
Максим Леонидович| 2016/09/26
Многие владельцы домов на неприватизированных территориях часто задаются вопросом, обязательна ли приватизация земли под частным домом?
admin| 2016/10/05
Здравствуйте Максим Леонидович! По сути, приватизация земли под частным домом обязательной не является, однако наличие собственности не только на дом, но и на землю, дает собственнику дополнительные гарантии и возможности.
олеся| 2016/11/08
у меня дом приватизирован,а земля нет. положена ли мне бесплатная приватизация? денег нет выкупать землю
admin| 2016/11/25
Здравствуйте Олеся! Земельный кодекс строго регламентирует случаи, когда приватизация земли может быть осуществлена бесплатно. В вашей ситуации вы можете приватизировать землю бесплатно, если в отношении данной земли у вас имеется бессрочное пользование/пожизненное владение с возникновением такого права ранее 2001 года. В данном случае приватизация проходит бесплатно по дачной амнистии.
сергей| 2016/12/25
Частный дом приобретен в 2006 году с арендой земли на 1 год.Обязательна ли приватизация земли?
admin| 2017/01/10
Здравствуйте Сергей! Приватизация – добровольная процедура и обязательной не является. Приватизация осуществляется исключительно по желанию и с согласия владельца недвижимого имущества.
Наталья| 2017/10/05
Дом в собственности, а земельный участок в пожизненном наследуемом пользовании у предыдущего собственника дома. Как я могу приватизировать землю? И какая статья зк РФ мне подходит ?
admin| 2017/10/17
Здравствуйте Наталья! В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Категории земельных участков, которые могут быть оформлены в собственность бесплатно, перечислены в статье 39.5 Земельного кодекса РФ.
Наталья| 2017/11/26
Фирма взяла землю в аренду у государства под застройку коттеджного посёлка в целях освоения земель. Предлагают заключить нам договор субаренды на кусочек по предварительному договору со финансирования проекта. Стоит ли заключать такой договор и как потом можно будет оформить землю в собственность?
admin| 2017/12/09
Здравствуйте Наталья! Вы можете заключить такой договор, потому что, как правило, аренда на подобных условиях является весьма выгодной для арендаторов. Что касается последующего оформления земли в собственность, то вы сможете разрешить данный вопрос путем переговоров с собственником земельного участка (муниципальным образованием).
Ирина| 2017/11/28
Здравствуйте. Частный дом в городе был куплен в восьмидесятых годах. Налог на землю мы платим, значит ли это, что земля у нас в собственности? И как и где можно узнать – нужно ли нам приватизировать землю или она у нас в собственности и так?
admin| 2017/12/09
Здравствуйте Ирина! Для того чтобы получить точный ответ на вопрос, являетесь ли вы собственником земли, вам нужно обратиться в МФЦ с запросом на получение выписки из ЕГРП в отношении данного земельного участка (единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В полученной выписке также будут содержаться сведения о собственнике земельного участка.
